03 декабря 2016г.
МОСКВА 
-5...-7°C
ПРОБКИ
1
БАЛЛ
КУРСЫ   $ 64.15   € 68.47
НЕФТЬ  +1.73%   44.76

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ ДЛЯ КОРАБЛЯ ДОСТУПНОСТИ

Кудрявцев Юрий
Опубликовано 01:01 01 Августа 2006г.
В каждом российском регионе проект "Доступное жилье" проявляет характерные тенденции. Челябинск столкнулся с резким подорожанием квадратного метра жилья на фоне проблем с распределением земельных участков между застройщиками. Рыночные механизмы продажи земли на уровне муниципалитета так и не заработали, что вынудило ряд крупных строительных компаний перевести часть своих мощностей в соседние города области и регионы страны. Журналист поинтересовался у управляющего фондом "Монолит-Инвест", почетного строителя России Евгения РОГОЗЫ, чем продиктованы эти действия.

- Евгений Владимирович, в Магнитогорске с вашим участием состоялась закладка первого камня в новый микрорайон. Насколько серьезны ваши планы в отношении второго по величине города Челябинской области?
- Наш холдинг зарегистрировал в Магнитогорске свою дочку "Монолит-Магнитогорск" с уставным капиталом в 40 миллионов рублей. Шустрая "новорожденная", в свою очередь, тут же подписала инвестиционный контракт на сумму 118 миллионов. Инфраструктура Магнитки получит эти деньги в течение 2,5 года. Прописано, что средства пойдут на инженерные сети, дороги, детсады и школы.
- Неужели строительный рынок в Челябинске так плотно утрамбовался, что "Монолит" вынужден экспортировать свой потенциал в другие города и даже выходить на федеральный уровень?
- Конечно, это здорово, когда Челябинск и область экспортируют свой строительный потенциал. Во всем мире радуются, если локальные фирмы становятся транснациональными корпорациями. Вот и холдинг "Монолит" переориентировался на Магнитогорск, Курган, Екатеринбург, на другие регионы страны. Значит, мы в состоянии предлагать кому-то высококвалифицированную рабочую силу, избыток производственных мощностей и строительных материалов, инженерный потенциал проектировщиков и производственников.
- Но означает ли это, что передовых строительных технологий в Челябинске в избытке?
- У подобного экспорта есть и оборотная сторона. Она фиксирует, что на месте нет условий для достойного применения инжиниринговых сил и производственных мощностей. К сожалению, такая ситуация сложилась для "Монолита" в его родном городе. Только в судах мы сейчас отстаиваем право на реализацию инвестиционных проектов с общей суммой свыше 3 миллиардов рублей. Если учесть, что 70 процентов затрат в строительстве занимают материальные ресурсы, то областная отрасль производства стройматериалов недополучила свыше 2 миллиардов. За минусом 6 тысяч рабочих мест, потерянных в течение двух лет, пока идет противостояние с мэрией. Для полноты картины добавьте налоговые платежи, не поступившие в бюджеты, падение делового престижа Челябинска относительно инвестиционной привлекательности Южного Урала.
Такая вот мрачная арифметика нашего исхода в Магнитогорск и другие города. В этой тенденции лишь один положительный момент - "Монолит" взял твердый курс на реструктуризацию из региональной строительной компании в федеральную. А почему? Потому что холдинг вырос из коротких "земельных штанишек", которые ему предлагают в Челябинске для строительства доступного жилья. Именно в этом пришлось убедиться на заседании комиссии по реализации нацпроекта в УрФО, которое недавно состоялось в Тюмени.
- Почему же тюменские условия кажутся вам более привлекательными?
- Во-первых, руководство Тюменской области наработало солидный опыт по выделению земельных участков под строительство. И начало ему положено еще в 2001 году, то есть до выхода в свет блока соответствующих федеральных законов. В результате Тюмень сегодня по объему вводимого жилья занимает первое место в России и в 2,5 раза перекрывает аналогичный челябинский показатель.
Во-вторых, сегодня одна из главных бед строителей - безумное количество согласований, которые необходимо получить перед началом проекта. В Тюменской области срок собирания подписей сократили до 95 календарных дней вместо полутора лет, которые по-прежнему довлеют над челябинскими градостроителями.
Бесполезно убеждать чиновников работать быстрее. Поэтому надо придать оформлению документов уведомительный характер, по принципу "в одно окно", как при регистрации частных предпринимателей. Это подрежет корни коррупции, устранит административные барьеры, сократит затраты, которые падают на цену квадратного метра. Управление проектами надо осуществлять в частно-государственных формах контроля. Помните очереди в госструктуры нотариата? Введение частных контор изменило ситуацию до наоборот.
Но вернемся к законам. 17 апреля 2006 года через поправки в Земельный кодекс на федеральном уровне прозвучало указание делегировать земельно-строительные права субъектам Федерации. Тюменские законодатели должным образом отреагировали на это требование, как, впрочем, и во многих других регионах. А вот депутаты Законодательного собрания Челябинской области перед началом строительного сезона почему-то решили, что с изданием местного закона можно повременить до выхода с летних каникул.
Упомянутые поправки в Земельный кодекс носят директивный характер и не допускают вольных толкований. Регионы давно уже должны забрать земельные права у муниципалитетов, разработать единый регламент выделения земли под строительство и довести его до всех субъектов рынка. Это не просьба или пожелание, а приказ федерального центра. Как он выполняется на территории Челябинской области, уже ясно.
- Сегодня даже самый ленивый строитель знает, что аукционы по продаже в аренду земли для комплексной застройки должны были проводиться с 1 января 2005 года. С 1 октября того же года землеотвод под любой отдельно стоящий объект можно получить только через торги. Как это законодательное требование выполняется в Челябинске?
- Земельные участки, на которых можно построить 1,5 миллиона квадратных метров жилья (это примерно 5 годовых программ города), до настоящего времени розданы без торгов, конкурсов, аукционов. Результат - сотни исков строителей в судах, более 30 прокурорских протестов, 24 дела в Арбитражном суде, инициированных областной прокуратурой. И все это под аккомпанемент скандалов, которые выплескиваются в СМИ. При этом, естественно, наблюдается реальное снижение объемов строительства жилья, если отбросить приписки. Точнее, прибавки ранее не учтенного. Плюс удвоение цены за квадратный метр.
- Но ведь в Челябинске уже прошли первые аукционы...
- Формально лишь обозначается требование по торгам - проведено два аукциона. Но чем они прославились? А тем, что на первом по 3 миллиона за гектар в собственность "Макфы" (макаронная фабрика, созданная в свое время градоначальником) ушел участок в лесопарковой зоне, рядом с центром города. На втором была дискредитирована сама идея торгов, потому что два участка вблизи санитарно-защитной зоны электрометаллургического комбината предложили почти по 50 миллионов рублей за гектар!
Естественно, ни один нормальный строитель по сумасшедшим ценам и в сомнительном месте покупать землю не стал. Аукцион сорвался, кое-кто получил право заявить, что торги вообще не нужны.
- Какова, по-вашему, реальная цена городской земли в Челябинске?
- Исходя из объективных оценок, средняя рыночная цена земли в Челябинске около 10 миллионов рублей за гектар. В этом случае она будет активно покупаться и деньги пойдут в муниципальный бюджет. Этого, по-видимому, очень не хочется тем, кто всячески препятствует реализации ныне действующих федеральных законов. И все это на благоприятном фоне, который складывается в Тюмени, в других городах Урало-Сибирского региона.
Возьмем, хотя бы Омск. Собственная ресурсная база достаточно скромна - ввозится не только кирпич, но и щебенка. Зато нет проблем с землеотводами, и жилья реально строится в два раза больше, чем в Челябинске. Соотношение цен 17-28 и 28-30 тысяч рублей за квадратный метр. Разумеется, не в пользу столицы Южного Урала. Хотя покупатели квартир мало чем отличаются друг от друга своими доходами.
По данным социологических опросов, 9 процентов населения в УрФО будет покупать жилье при любых экономических пертурбациях. Еще 22 процента - это люди, нуждающиеся в ипотеке. Итого - треть. Совсем немало для реализации программы по доступному жилью, что подтверждается высоким спросом на квартиры.
- Но готов ли стройкомплекс Челябинской области, России в целом к удовлетворению этого спроса?
- Думается, не совсем, и вот почему. Квалифицированной рабочей силы, способной строить высокотехнологичные объекты, недостаточно. Поэтому ставка делается на те проекты, которые менее сложны и дают быструю отдачу. Это прежде всего панельное домостроение. За ним следует более современное каркасное строительство. Монолитный способ в меньшей степени доступен. При этом крупнопанельные заводы Челябинской области способны выдать на-гора от силы 600 тысяч квадратных метров типовых квартир в год. Но официальные планы области: 1,2 - 1,3 миллиона, в перспективе - 1,8 миллиона квадратных метров. Кирпичные стены никогда не были доступно-дешевыми, а поскольку квалифицированных каменщиков не хватает, то наивно рассчитывать, что 600 тысяч квадратных метров построят в кирпиче.
- Чем же восполнить недостаток?
- Это уже забота чиновников, которые начертали "планов громадье". Для их выполнения уже начинаются приписки. Например, при имеющемся снижении объемов строительства жилья в Челябинске чиновники в отчете за прошлый год добавили 93 тысячи квадратных метров индивидуальной застройки. Это улучшило общую картину на 24 процента. Но кого обманули? В УрФО без приписок рост на 30 процентов при стабильных ценах, а не двукратном их повышении, как в Челябинске. Если жилья было построено меньше, то товар растет в цене. Местное удорожание квадратного метра с 12 до 30 тысяч рублей реальное тому подтверждение.
Приписки возможны потому, что все сконцентрировалось в одних руках - цель, способы ее достижения и формы отчетности. Поэтому мы смотримся в кривое зеркало. Не утверждаю, что среди чиновного люда все поголовно сами "себе на уме", однако активность любого чиновника ограничивается сроком его пребывания в кресле. Что может "нагенерировать" человек с четырехлетним сроком полномочий - за минусом года вхождения в чин и таким же сроком перед убытием на новое место? Хорошо, что за срыв местных нацпроектов предусмотрена жесткая ответственность. При грамотных оценках того, что происходит на деле, чьи-то кресла зашатаются, а портфели упадут.
- Что еще, кроме бюрократической волокиты, тормозит реализацию нацпроекта?
- Не до конца продуманный подбор инструментов. Что имею в виду? Для каркасного домостроения нужны мощности. Комплект линии для производства примерно 100 тысяч квадратных метров жилья в год стоит 150 - 200 миллионов рублей, не считая земельного участка. Чтобы построить завод, нужно от 10 до 15 миллионов долларов, а кредиты не дают. С другой стороны, спрос на квартиры через ипотеку уже простимулирован. На всех уровнях создана система ипотечного жилищного кредитования, выстроена законодательная база. Почему же с усилением одной руки мы не тренируем другую?
При нынешней диспропорции отставание предложения от спроса неизбежно, и оно уже дает о себе знать. Блок земельно-строительных законов навсегда покончил с продажей воздуха за паи и доли. 214-й Федеральный закон "О долевом участии в строительстве" вместе с поправками в Земельный и Градостроительный кодексы вынуждают строителей предлагать готовое жилье вместо квартирных суррогатов. Замечательно. Но где долгосрочное финансирование строителей в противовес ипотеке с ее безудержным нагнетанием спроса?
Вспомним структуру союзного "Промстройбанка", который специализированно занимался кредитованием объектов строительства, приобретением земли, формированием инфраструктуры. Сегодня органов, обеспечивающих доступ строителей к "длинным" финансам, нет. В одном месте подперли, в другом - покосилось. Где гарантия того, что нацпроект не разрушится, как Вавилонская башня?
- Но прежде к ней надо подвести инженерную инфраструктуру...
- Да, под строительство нужна не просто территория, ограниченная забором, а гектары, нашпигованные дорогостоящей инфраструктурой. Здесь без государственных и муниципальных усилий не обойтись. Это - задача властей, а решать ее невозможно без долгосрочных инвестиций. Если делянку не вспахали и не удобрили, зачем ждать хорошего урожая? Не вырастет там диковинного дерева с золотыми плодами в виде доступных квартир. На такое рассчитывали лишь современники Буратино в небезызвестной "стране дураков". Отсюда и задача номер один по созданию стройной системы финансирования строительного комплекса и тех структур, которые реально готовили бы земельные участки к застройке. Не говоря уже о полномасштабном и точном выполнении земельно-строительных законов и поправок к ним. Это, в первую очередь, организация доступа к земле через конкурсы и аукционы, чего, видимо, никак не хочет челябинский муниципалитет. Наблюдается парадокс. Даже в семи субъектах УрФО одни и те же федеральные законы работают по-разному: где-то "на ура", а где-то, совсем рядом, вязнут в бюрократической паутине. Почему? Ответ один: рыба либо гниет с головы, либо прирастает тем же местом.
Думается, поэтому так энергичны усилия полномочного представителя президента в УрФО Петра Латышева и его помощника Виктора Басаргина. Под их руководством делается все, чтобы устранить негативное использование "люфтов" в блоке строительно-федеральных законов, их произвольное толкование на местах. Сейчас крайне надо бы обобщить практику работы Высшего арбитражного суда РФ по их применению в условиях множества подзаконных актов.
- Возможно, разнобой объясняется несовершенством законов?
- Когда я знакомился с перечнем профессионалов, участвовавших в разработке земельно-строительных законов, то был поражен: в рабочих органах представлены юристы, экономисты, социологи, политологи... Словом, кто угодно. Но в них нет ни одного профессионала-строителя. Как же так?! Законы для тех, кто шьет сапоги, разрабатывали все, кроме сапожников. Такому подходу, по-видимому, способствует наш неизбывный менталитет. Когда в строительстве, сельском хозяйстве, в медицине разбирается все население поголовно, а уж государственные мужи со степенями и званиями подавно, остается лишь горестно развести руками. Результат не совсем профессионального подхода к формированию законодательной базы по доступному жилью сказался, на мой взгляд, со всей очевидностью. Нынешние законы, как полуфабрикаты, чтобы они заработали в полную силу, необходимо принятие около 200 подзаконных актов. Многовато. Вот почему полагаю, что включение в состав рабочей группы УрФО профессиональных строителей позволит избежать ошибок. Не надо бы врачам-теоретикам доверять скальпели и ставить их у операционного стола. В лучшем случае хирург откажется, в худшем - прооперирует не так или отрежет что-то "лишнее".
- Какие еще "узкие места" вы видите в нацпроекте?
- Возьмем показатель по удвоению вводимого жилья и отвлечемся от Челябинской области. Общеизвестно, что 60 процентов территории страны находится за Уралом. На ней проживает менее 20 миллионов человек. При этом идет отток населения, его естественная и вынужденная миграция. Масштаб - до 1 миллиона человек в год. Так зачем же удваивать прирост жилья на глухих российских задворках?! А вот в перспективных регионах строительный процесс нужно интенсифицировать более чем в два раза. Да и вообще непонятно, почему за критерий взято удвоение, а не доступность жилья?
- В Челябинске вы прослыли оппозиционером к нынешней администрации. Кое-кто видит за этим ущемление бизнес-интересов "Монолита". Так ли это?
- Чепуха! Хотя бы потому, что мы уже нашли применение своим силам в других местах. Когда у соседей вместо разговоров видишь реальные дела и результаты касаются каждого жителя, то хочется что-то исправить. Тем более когда, по моим подсчетам, жители Челябинска пострадали дважды.
Предполагаю, что на земле, поспешно реализованной муниципалитетом, можно построить 1,5 миллиона квадратных метров жилья. За эту землю город не получил ни копейки. Значит, городской бюджет недополучил миллиарды. А они-то и могли быть потрачены на формирование социальной инфраструктуры, на дороги, строительство школ, больниц, детских садов.
Кстати, за 15 лет в Челябинске построен единственный детсад "Семицветик". Причем не на бюджетные деньги, а на средства "Монолита", безвозмездно переданные городу. Детсад в среднем стоит 25 миллионов, школа - 50. Вот и посчитайте, сколько можно построить на недополученные городом миллиарды от продажи земли, сколько создать в нем объектов соцкультбыта.
Челябинцы страдают повторно, когда выкладывают деньги за подорожавшие квартиры. При этом наверх уходят бравурные отчеты о том, что у нас тут все "шоколадно", да и ситуация вроде бы устраивает местное руководство. Хотя уже разгорается новый скандал, связанный с попыткой незаконного использования 1238 гектаров федеральной земли в муниципальных целях. Ну пытаются оттяпать у федеральных структур жирный кусок - так хотя бы позаботились о должном юридическом оформлении сделки.
- На ваш взгляд, надо бы "найти управу" на муниципалитет?
- Насколько мне известно, в Пензенской области давно уже принят закон об административной ответственности руководителей муниципалитетов перед властями субъекта Федерации. Закон прошел через процедуры Конституционного суда, поскольку тамошние муниципалы отстаивали "свою правду". Ничего подобного, вертикаль власти не должна заканчиваться в нескольких метрах над головой у муниципального чиновника. Если она выстроена, то должна доходить до каждого гражданина. И самостоятельность муниципальных образований в данном случае ни при чем. Но если в Пензе есть закон, который позволяет наказывать нерадивых глав по полной программе, то кто мешает сделать то же самое в Челябинской области?
Кстати, любой субъект Федерации располагает практически безграничной властью по отношению к подчиненным муниципалитетам уже потому, что система их финансирования построена на трансфертах, то есть финансовых вливаниях в течение года. К тому же в руках субъекта Федерации находится координация деятельности силовых и правоохранительных структур. Словом, рычагов хватает, надо лишь умело ими пользоваться без ссылок на политическую конъюнктуру.
- Ваше отношение к малоэтажному строительству?
- Хорошая тема. В Тюмени поражают масштабы малоэтажного строительства. 1200 гектаров земли, выделенной городом для строителей, обрастают дорогами, сетями, инженерной и социальной инфраструктурой. Результаты будут соответствующими. Только на этих площадках скоро сдадут около 800 индивидуальных домов. Малоэтажное строительство требует концептуального обоснования. Какого - поясню на примере Карабаша, одного из грязных городов планеты. Где в нем строить малоэтажки - в городской черте, где листья от выбросов желтеют, или на некотором удалении, в природных заповедниках? Наш край называют уральской Швейцарией, есть великое множество живописных озер. Мы обладаем самым большим земельным ресурсом на планете, но почему-то вымирающим южноуральцам можно и нужно жить там, где прикажут чиновники. Почему нельзя рядом с Карабашом на берегу чистого уральского озера отвести землю и построить город-спутник, в котором можно дышать сосновым воздухом и купаться в чистой воде. Так нет ведь - землю отведут обязательно рядом со зловонной трубой.
- Какие плюсы вы видите у малоэтажного строительства?
- Во-первых, экология. Во-вторых, приусадебные участки, которые могут хоть как-то кормить нетрудоустроенную семью. В-третьих, улучшение демографической ситуации, поскольку в малоэтажных домах, как правило, уровень рождаемости на среднюю семью выше, чем в переполненных городах. Вот поэтому нужно грамотно определиться, где расположить города-спутники, как сформировать достойную среду обитания. Не последнее слово здесь за государством, а как это делается, можно уяснить на примере Тюменской области: через формирование инженерной и социальной инфраструктур на территориях, отведенных под строительство. Предусмотреть все: от доставки школьников до медицинского обслуживания и даже вывоза мусора и утилизации бытовых отходов. Если поступить иначе, появятся кладбища кирпичей, которые мы наблюдаем в коттеджных поселках Сосновского района Челябинской области. На хаотичные зачатки строений, полное отсутствие дорог и инженерных коммуникаций нельзя смотреть без содрогания.
Словом, тема малоэтажного строительства очень важна, но требует концептуальной проработки и финансовых подпорок с четким осознанием того, где и что надо делать. И еще - не надо вводить в заблуждение семьи, которые лишены возможности влиять на строительный процесс. Им продают квартиру со словами: "Сегодня цена 30 тысяч за метр, а через полгода будет на 5 тысяч больше!" Покупатель имеет полное право вникнуть в процесс ценообразования и выбрать проект по душе с нужными параметрами. Положительно, что малоэтажки вовлекают в работу мелкие фирмы и даже бригады, которые вытесняются требованиями законов об оборотных средствах, размерах уставного капитала, соотношении собственных и заемных средств и т. д. Поэтому нужно дать маломощным строителям иную возможность заработка. К тому же малый бизнес более гибок и динамичен, что немаловажно на стройке. Он позволяет создавать рабочие места и решает проблему занятости. Нельзя забывать о налогах, доля поступлений которых в местные бюджеты может составить до 60 процентов. Короче говоря, у этого вида строительства хорошие перспективы.
- Как бы вы сформулировали критерий доступности жилья?
- Это уже сделали без моего участия. Доступность - это соотношение зарплаты и цены за квадратный метр. В Европе считают так: если человек за три свои годовые зарплаты смог купить отдельное жилье, значит, оно доступно. Позиция Росстроя РФ такова: если в регионе за две среднемесячные зарплаты можно купить один квадратный метр, то жилье доступно. В Челябинске на конец прошлого года индивидуальный доход достиг 8800 рублей при цене квадратного метра типовой "панели" в 30 тысяч. Вот и посчитайте, за какое время жилье станет по карману. Пока оно в наших краях дважды недоступно.
- Ваш прогноз развития строительной отрасли в Челябинске?
- Не будем тешиться беспочвенными иллюзиями. Инвестиционный рейтинг нашей области зависит от объектов инженерной инфраструктуры. На пороховой бочке ты работаешь или в нормальных условиях - вот от чего зависит вложение средств. Сведена ли к минимуму коррупция, есть ли в городе достаточное количество гостиниц, парковок, торгово-досуговых комплексов, развита ли дорожно-транспортная сеть - вот далеко не все факторы, от которых зависит инвестиционный имидж города-миллионника.
Ответим честно: соответствует ли Челябинск требованиям города XXI века? Сравним его имидж с инвестиционной привлекательностью соседних Екатеринбурга, Тюмени, Ханты-Мансийска, Омска. Что происходит в нашем городе в течение последних лет? Ответы насколько сложные, настолько и удручающие. И прежде всего потому, что произошел отток местных строителей, фактическое свертывание жилищных программ, а к развитию столицы Южного Урала не подключился пока ни один инвестор со стороны.
Уверен, что это - временное явление и ситуация выправится в лучшем варианте. Залогом тому - конструктивные усилия руководства УрФО. Что же касается "Монолита", то компания намерена в этом году сдать 54 тысячи квадратных метров жилья в Челябинске. К 2008 году планируем вводить в эксплуатацию 150 - 200 тысяч по четырем регионам УрФО. Финансовый фундамент этих планов - наши деловые контакты с "Внешторгбанком" России.
Бесполезно убеждать чиновников работать быстрее. Поэтому надо придать оформлению документов уведомительный характер,
по принципу "в одно окно", как при регистрации частных предпринимателей. Это подрежет корни коррупции, устранит административные барьеры, сократит затраты, которые падают на цену квадратного метра.
Хорошо, что за срыв местных нацпроектов предусмотрена жесткая ответственность. При грамотных оценках того, что происходит на деле, чьи-то кресла зашатаются, а портфели упадут.


Loading...



В ГД внесли законопроект о декриминализации побоев родственников