Есть тысячи причин, побуждающих нас совершать операции с недвижимостью. Решили переехать в другой город, захотели улучшить свои жилищно-бытовые условия, собрались приобрести отдельное жилье своим детям - мотивов очень много. Еще больше существует уловок и хитростей, на которые регулярно попадаются наши соотечественники при проведении подобных операций с недобросовестными партнерами.
ПАПКА С ДОКУМЕНТАМИ
Продавцу квартиры и ее покупателю, если они нашли друг друга самостоятельно и решили провести сделку, не прибегая к помощи риэлтерских фирм, прежде всего нужно подготовить все необходимые для заключения договора документы.
Приготовьте подлинники правоустанавливающих документов на квартиру. Они объяснят, на каком основании недвижимость принадлежит собственнику. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве собственности на наследство по закону или по завещанию, решение суда.
Возьмите выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Не забудьте справку из бюро технической инвентаризации о стоимости квартиры. Получают ее в БТИ по месту нахождения квартиры. Стоимость справки зависит от сроков ее изготовления и от того, является ли квартира коммунальной или отдельной. Учтите, что справка БТИ действительна в течение одного месяца.
Также приготовьте документы, удостоверяющие личность участников сделки.
Это основной список документов, необходимых для нотариального удостоверения договора. Однако не спешите идти к нотариусу. Покупая квартиру, стоит тщательно проверить каждый документ, каждую справку. В противном случае в один из черных дней вашей жизни вы можете просто-напросто лишиться честно приобретенной квартиры по решению суда.
ЗДРАВСТВУЙ, ДЯДЯ, Я ВЕРНУЛСЯ
Одной из самых распространенных неприятностей для покупателя является временная выписка проживавших ранее жильцов. Уехав из родного города для получения образования или, скажем, отбывая наказание в местах не столь отдаленных, люди автоматически выписываются со своей жилплощади. Выписываются временно, сохраняя за собой право пользования и проживания. Предприимчивые родственники запросто могут продать жилье, спокойно умолчав о таких фактах. Если, вернувшись в родные пенаты, студенты и бывшие арестанты обнаруживают посторонних в своей квартире, они сильно удивляются. А затем идут в суд, где с успехом отстаивают свои права на недвижимость.
Чтобы избежать подобных недоразумений, возьмите расширенную выписку из домовой книги. Попросите для ознакомления квартирную карточку. По этим документам можно проследить всех, кто был прописан в квартире со времени ее постройки. На момент заключения договора купли-продажи из квартиры должны быть выписаны все. И не временно, а навсегда.
ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ
Количество расторгнутых сделок, заключенных третьим лицом с генеральной доверенностью, а не законным собственником, очень велико. Здесь открываются наиболее благоприятные просторы для мошенников. Частенько жулики подделывают подписи владельцев недвижимости на доверенности, а то и вовсе заставляют их подписывать подобные документы под страхом смерти. Обычно это случается с наркоманами, алкоголиками и психически неуравновешенными людьми.
Продав квартиру честным гражданам, подлые обманщики исчезают бесследно. Через некоторое время обманутые хозяева приходят в себя и начинают доказывать в суде свою непричастность к продаже квартиры. Рассказывают, что они не знали о продаже, не хотели делать этого, над ними издевались и заставляли подписываться неизвестно под чем.
В практике Светланы Арлашиной, ведущего юриста компании "BEST-Недвижимость", было несколько таких случаев. Самым ярким из них она поделилась с нами. Фролова Антонина Ивановна, являясь хозяйкой квартиры, оформила генеральную доверенность на свою дочь Елену. Пользуясь длительным отсутствием матери, дочка продала жилье одной вполне добропорядочной московской семье и вместе со своим любовником сбежала в Италию, прихватив все вырученные денежки. Когда мама беглянки вернулась из психиатрического диспансера, где периодически проходила лечение с 12 лет, ей очень не понравилось такое положение вещей. В суде Антонина Ивановна заявила, что дочь заставила ее оформить доверенность и объяснила это обстоятельство своей психической неуравновешенностью. Судья приняла решение расторгнуть сделку и вернуть квартиру больной женщине. Увы, добропорядочная московская семья лишилась собственности без всякой компенсации.
Старайтесь не оформлять договора купли-продажи по чьей-то доверенности. Если вы все-таки столкнулись с этим, обязательно проверьте, не отменен ли этот документ на момент заключения сделки. Постарайтесь выяснить, где находится собственник и по какой причине он отсутствует. Если он представитель дипломатического корпуса и постоянно мотается по "загранкам" - это одно. Если же он наркоман или псих и валяется на полу придушенный в соседнем подвале - это совсем другое. Тщательно сверяйте подписи на правоустанавливающих документах и на доверенности. Не исключено, что вы столкнетесь с подделкой.
БИТВА ЗА НАСЛЕДСТВО
Очень сложная ситуация складывается вокруг квартир, полученных по наследству. Покупая такую квартиру, будьте особо бдительны. Внимательно проверьте круг всех наследников и заручитесь их согласием на продажу жилья. Учтите, что независимо от содержания завещания правом на обязательную долю в наследстве обладают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг (супруга), родители и иждивенцы умершего.
Вот классический пример спора, возникшего на этой почве. Пятнадцать лет назад разочаровавшиеся друг в друге супруги решили мирно разойтись, но по каким-то одним им известным причинам официально оформлять развод не стали. После смерти супруга его квартиру получили по завещанию родственники и решили ее продать. Упешно осуществив задуманное, родственнички умыли руки. Через пару лет после заключения сделки к доверчивому покупателю в гости может нагрянуть энергичная бабуля и заявить, что она законная жена усопшего, инвалид второй группы и претендует на изрядную долю в приобретенной порядочным гражданином квартире. Мало того, она принесет с собой все соответствующие документы, подтверждающие ее право на наследство. Если не удастся от нее откупиться, суд может признать сделку недействительной. Как правило, суд всегда занимает сторону несправедливо обиженного и социально незащищенного слоя населения.
БАБУШКИ С БОЛЬШОЙ ДОРОГИ
Многие наши соотечественники покупают квартиры с отсрочкой вселения. Другими словами, заключают договор ренты, пожизненного содержания одиноких пенсионеров с тем, чтобы после их смерти получить квартиру в свое распоряжение. В данном случае привлекает невысокая стоимость жилья. В среднем она колеблется в районе 4-6 тысяч американских условных единиц. Обычно в соответствии с договором пожилые люди передают квартиру в собственность покупателю, но при этом сохраняют право пожизненного безвозмездного проживания. Кроме того, они вправе рассчитывать на получение материального обеспечения в виде питания, ухода, необходимой помощи и оплаты ритуальных услуг.
Казалось бы, здесь все нормально, и неприятностей покупателю ждать неоткуда. Однако есть пенсионеры, которые буквально через месяц бегут в суд и заявляют, что о них должным образом никто не заботится и они требуют расторжения договора ренты. Возвращать деньги за квартиру в случае расторжения договора они не обязаны.
Известен случай, когда одна предприимчивая бабуля кидала подобным образом своих покупателей двенадцать (!) раз. Видимо, копила на особняк в престижном районе Подмосковья.
Если вы решили заключить договор ренты, обезопасьте себя от подобных казусов. Каждый раз при оказании услуг своим подопечным берите с них расписку, что все условия договора выполняются и претензий к вам нет. Заведите специальный журнал и записывайте туда все продукты и медикаменты, которые приносите для своего пенсионера, просите его расписываться в журнале при получении материальной помощи. Если вдруг ваша бабушка - божий одуванчик окажется махровой "кидалой", вам очень пригодятся эти записи в суде.
ДЕТИ - ЦВЕТЫ ЖИЗНИ.
ИХ НЕЛЕГКО ПЕРЕСАЖИВАТЬ С ГРЯДКИ НА ГРЯДКУ
Недавно в юридической литературе был описан интересный случай. К адвокату обратилась женщина с такой проблемой. Ее тетя решила переехать в деревню и предложила нашей героине Татьяне купить у нее квартиру. Незадолго до этого у тети умер единственный сын, а внучка, дочь сына, которая временно проживала с ней, уехала вместе с матерью в другой город. Тетя без особых усилий приватизировала квартиру и продала ее Татьяне. Оформили у нотариуса сделку, и счастливая обладательница жилплощади прописалась на ней со своей семьей. Спустя год к ней наведался следователь из прокуратуры и заявил, что при приватизации квартиры не были учтены интересы внучки тети, в результате девочка лишилась жилья, а это не по закону. Квартира у Татьяны будет отобрана. Инициатором дела следователь назвал органы опеки и попечительства.
Подобная ситуация в тех или иных вариантах не редкость в наши дни. Ни для кого не секрет, что при проведении сделок с недвижимостью, если в квартире проживает ребенок, требуется согласие органов опеки и попечительства. Однако очень немногие люди знают, как далеко заходят их права по защите интересов ребенка. Чтобы не попасть в затруднительное положение перед оформлением покупки, выясните, есть ли в семье, продающей квартиру, ребенок, прописан ли он. Если да, сразу же идите в органы опеки и попечительства. В том случае, когда у ребенка нормальные родители, а не какие-нибудь забулдыги, для продажи квартиры требуется только письменное разрешение этой организации. Если же с семьей не все благополучно, мы бы порекомендовали обратиться за консультацией к опытному юристу или же вовсе отказаться от покупки такого жилья. Слишком много проблем может возникнуть в будущем.
ТОРОПИСЬ МЕДЛЕННО
Очень много преступлений связано с передачей и получением денег. После того, как вы проверили досконально все справки и документы и готовы к заключению сделки, забронируйте ячейку в банке. Составьте соглашение с банком, по которому вы оставите деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариально удостоверенного и зарегистрированного договора. Передача денежной суммы на руки небезопасна на любом этапе совершения сделки.
Конечно, проще всего доверить хлопоты, связанные с решением квартирного вопроса, риэлторскому агентству с солидной репутацией. Специалисты подобных фирм сами соберут все необходимые документы и обеспечат чистоту сделки. Но за оказанные услуги придется заплатить четыре - шесть процентов от общей суммы договора. Много это или мало - решать вам. Если вы все-таки решили действовать самостоятельно на свой страх и риск, то помните, что каждая тридцатая сделка с недвижимостью в Москве повлекла негативные последствия для собственников. Начиная от подделки документов и мошенничества и заканчивая захватом заложников и убийством.