Порадоваться бы позитивным переменам - жилье с тех пор получили более 5,5 миллиона семей-очередников, но, думается, логичнее акцентироваться на том, что в неприемлемых условиях все еще живут 12 миллионов граждан. Заветных ключей от квартиры приходится ждать долгие годы, ютясь в тесных клетушках, нередко лишенных элементарных удобств.
Статистика свидетельствует: каждая седьмая городская квартира и сегодня не имеет канализации, каждая десятая - водопровода; на селе две трети жителей пользуются "удобствами во дворе". А более 4 миллионов россиян живут в ветхих и аварийных домах. Требующий ремонта или сноса жилищный фонд увеличился с 1990-го в три раза и составляет нынче 90 миллионов квадратных метров. Для его ликвидации и переселения граждан необходимы, по оценкам, колоссальные средства . Словом, квартирный вопрос - один из острейших "в социальной панораме".
Недавно в "Труде" было опубликовано письмо из Льгова (Курская область) об отключениях света и воды в общежитии, построенном в давние времена хлебоприемным предприятием. "Но дело не только в этих отключениях, - подчеркнул в телефонном разговоре со мной оператор-кочегар хлебозавода Николай Федяев. - Посмотрите, в каких пещерных условиях мы живем. Под общежитие когда-то отдали неприспособленное административное здание. Кухни вообще нет, ванной и душа - тоже. Еду готовим на электроплитке в единственной комнате, которую занимает наша семья из трех человек (дочке 16 лет). На этаже один туалет на восемь семей и кран с холодной водой, которую подают нерегулярно. Вот так мы, как и 23 другие семьи, "существуем" в течение 15 лет. Надежды на улучшение не видим: я получаю 4 тысячи рублей, жена, работающая швеей, - меньше. Кто даст нам кредит? Иногда мечтаю: если бы банк пошел навстречу, дал ссуду и установил умеренные проценты... Мне 40 лет, силы есть, построил бы за городом домик и за 20 лет рассчитался с банком, затянув поясок. Очень хотелось бы пожить по-человечески... Но не знаю, осуществится когда-нибудь моя мечта или до конца дней буду занимать очередь в туалет...".
Невеселые перспективы у очередников. Если в 1990-м 1,3 миллиона семей получили жилье, то в последующем помощь государства из года в год сокращалась. (Данные Федеральной службы государственной статистики см. в таблице.)
Такими темпами, как показывают расчеты, не удастся ликвидировать очередь и через 20 лет. Даже в богатой, больше других строящей Москве в списках на получение жилья - 195 тысяч семей, из которых 65 тысяч живут в коммуналках. Ясно: для решения извечного для нашей страны квартирного вопроса необходимо отказаться от старых методов, подходов и использовать эффективные механизмы, успешно работающие в странах с рыночной экономикой. Эта задача четко сформулирована в недавнем послании президента страны Федеральному Собранию. "Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади, - подчеркнул Владимир Путин, выступая перед депутатами 26 мая 2004 года. - И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья". Глава государства призвал правительство, региональные и местные власти создать такие условия, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могла приобрести квартиру, используя собственные накопления и жилищные кредиты.
Однако пока что на первичном рынке россияне покупают ежегодно только 30 - 40 тысяч новых квартир.
Правда, одновременно развивается индивидуальное строительство. Этому во многом способствовала отмена существовавших в СССР многочисленных нелепых запретов на сооружение личных домов (тогдашние идеологи стояли на том, что хорошее жилье за городом будет способствовать "обуржуазиванию" граждан). В новой России за сравнительно короткий срок построено уже более миллиона индивидуальных домов, в которых можно жить круглый год. Еще сотни тысяч квартир россияне купили на первичном рынке. Только в прошлом году населением за свой счет и с помощью кредитов построено 15,2 миллиона квадратных метров жилья, что составило более 40 процентов от общей площади домов, введенных в 2003-м. Показательно, что в последнее время объемы жилья, строящегося на деньги граждан, увеличиваются на 1 миллион квадратных метров ежегодно. В целом, по экспертным оценкам, в стране более полумиллиона семей каждый год справляет новоселье, существенно улучшая жилищные условия. Но этого недостаточно.
- Чтобы не на бумаге, а в реальной жизни решить сложнейшую и чрезвычайно важную для россиян задачу, поставленную главой государства, необходимы два условия: дальнейший ощутимый рост реальных доходов граждан и эффективное использование мирового опыта, - говорит президент Международной академии ипотеки, соавтор ряда законопроектов по ипотечному кредитованию Иван ГРАЧЕВ. - Что касается доходов россиян, то они действительно растут. Так что сразу перейду ко второму условию. Как и во всех странах с рыночной экономикой, развитие жилищной сферы у нас невозможно без ипотеки. Проще говоря, речь идет о предоставлении жилья в кредит. Схема хорошо известна: будущий новосел вносит первый взнос, после чего банк дает ссуду под залог, скажем, новой квартиры. Семья покупает жилье и в течение скольких-то лет возвращает по частям долг с процентами. Уже сегодня, по самым скромным подсчетам, полтора миллиона граждан готовы взять кредит на жилье, но одних останавливают высокие проценты, а другим деньги не дают банки. Если посмотреть на ситуацию в целом, то ипотека у нас находится, к сожалению, в зачаточном, я бы сказал, даже эмбриональном состоянии.
Действительно, в 2002-м жилищные кредиты получили только 6 тысяч человек (а желающих - миллионы). Объем выданных средств, по данным Центрального банка, составил 3,27 миллиарда рублей. Но это лишь два с небольшим процента от суммы всех банковских ссуд, взятых населением на первое января 2003-го. Вообще-то в мировой практике соотносят объем жилищных кредитов не с итоговыми данными по ссудам, а с валовым внутренним продуктом (ВВП). У нас этот показатель мизерный - 0,03 процента ВВП, в развитых же странах он превышает, как правило, 10 процентов, а в Германии доходит и до 50. Что же мешает в России развитию массовой ипотеки? Один из главных тормозов - несовершенство законодательства. Банки, например, не хотят давать деньги заемщикам с зарплатой даже 10 - 14 тысяч рублей в месяц (вдвое превышающей среднюю по стране), так как опасаются, что не смогут забрать залог, то есть квартиру, если семья перестанет погашать долг. Опасения понятны: в законах - сплошные противоречия. Конституция запрещает лишать человека жилища. Но времена меняются, и был принят Закон "Об ипотеке", по которому злостный неплательщик может быть выселен из квартиры, чтобы банк, реализовав жилье, возместил убытки. Затем эту норму перечеркнула статья 446-я Гражданского процессуального кодекса (ГПК), которая запретила выселение заемщика, если квартира единственная и не используется в коммерческих целях. Залог квартиры, таким образом, превращается по сути в фикцию. Банк, естественно, не хочет рисковать. В таких условиях ипотека никогда не станет массовой.
- Каков, по-вашему, выход из тупиковой ситуации? Разрешить выбрасывать людей с вещами из квартиры на тротуар?
- Нет, выселять семью на улицу - конечно же, не выход. Есть цивилизованное решение. Должен быть создан специальный дешевый жилой фонд (может быть, общежития или дома гостиничного типа, расположенные на окраине города), куда и переселять неплательщиков. Ну что же делать, если семья взяла, допустим, 30 тысяч долларов в долг и не может их отдать? Заемщикам все-таки надо взвешивать свои материальные возможности. А если дарить такие суммы неплательщикам, то банки очень быстро разорятся и пострадают миллионы вкладчиков.
- Кто должен создавать этот переселенческий фонд?
- Муниципальные власти. Они должны быть заинтересованы в развитии ипотеки на своей территории, а также заботиться о тех жителях, которые теряют жилье. Но банки при желании могут и сами заниматься подобными проектами. Не исключаю, что финансирование строительства переселенческого жилья возможно на паритетных началах - муниципальными, региональными властями и банками. Все это должно быть прописано в нормативных актах. Но вообще-то, как показали исследования, а также первый опыт использования ипотеки, площадей для отселения много не потребуется. Уровень просроченной задолженности в 2002-м составил всего треть процента, и банки обращались в судебные органы редко. Так что многие муниципалитеты вполне могут обойтись имеющимся у них свободным фондом жилья временного использования.
Сейчас, на мой взгляд, одна из главных задач - принятие поправки в статью 446-ю Гражданского процессуального кодекса, которая разрешит выселение из квартиры недобросовестных заемщиков. Такая поправка уже подготовлена. Хотелось бы надеяться, что она без проволочек будет внесена в Государственную Думу и принята депутатами.
- Еще один серьезный тормозящий момент в развитии ипотеки - высокие проценты по выдаваемым кредитам. Семья берет в долг, допустим, 30 тысяч долларов, а через 10 лет должна отдать 70 или 100 тысяч. На такие кабальные условия немногие согласятся...
- Да, это тоже очень трудный вопрос. Чтобы снизились процентные ставки, надо, во-первых, способствовать развитию конкуренции в банковской сфере, во-вторых, добиваться снижения инфляции в стране, в-третьих, проводить государственную политику максимального благоприятствования по отношению к тем кредитным организациям, которые устанавливают низкие проценты.
Некоторые специалисты предлагают наиболее радикальное решение, смысл которого в том, чтобы выплату процентов (хотя бы частично) брали на себя региональные и местные бюджеты. Думаю, что там, где финансовая ситуация в регионе позволяет и где по-настоящему заботятся о благополучии своих граждан, власти пойдут таким путем. В конечном счете это будет выгодно администрации территорий: потребуется меньше строить жилья для очередников, и в то же время экономика региона получает дополнительный импульс.
Удешевление ипотеки во многом зависит также и от того, насколько удастся сдержать стремительный рост цен на жилье. Повышение цен нередко обусловлено спекулятивными, а не объективными факторами. Поражает колоссальный разрыв между ценой продаж и себестоимостью строительства. Скажем, в середине прошлого года, по данным Федеральной службы государственной статистики, 1 квадратный метр общей площади в введенных жилых домах обходился строителям в 8 045 рублей, а продавался за 14 900. Это в среднем по стране. А если конкретно... Известны факты, когда продажная цена квадратного метра жилья была в 5 - 8 раз выше себестоимости. Нельзя не согласиться с президентом страны, который потребовал разрушить монополии на строительных рынках, подчеркнув: "Граждане не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов".
Используя современные технологии, можно снизить себестоимость сооружения жилья в регионах до 200 долларов за метр, а в Москве - до 400. И тогда приобретение квартир (при широком распространении ипотеки, а также использовании эффективного немецкого опыта строительно-сберегательных касс) станет действительно доступным для десятков миллионов наших граждан. Задача вполне реальна. Однако достижение успеха здесь будет зависеть от целеустремленности, политической воли и согласованных действий властей всех уровней и ветвей - исполнительной, законодательной, судебной.
ПЛОЩАДЬ ЖИЛИЩ, ПРИХОДЯЩАЯСЯ В СРЕДНЕМ НА ОДНОГО РОССИЯНИНА
1990 год 1995 год 1999 год 2000 год 2001 год 2003 год
16,4 кв. метра 18 кв. м. 19,1 кв. м. 19,3 кв. м. 19,7 кв.м. 20,7 кв.м.
СРЕДНИЙ РАЗМЕР ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР
(квадратных метров общей площади; 1998 - 2001 гг. )
Россия 83
США 181
Япония 97
Бельгия 129
Испания 95
Норвегия 152
Польша 86
Швеция 79
Данные Федеральной службы государственной статистики.
ЧИСЛО СЕМЕЙ-ОЧЕРЕДНИКОВ, ПОЛУЧИВШИХ ЗАВЕТНЫЕ КЛЮЧИ
И УЛУЧШИВШИХ ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ ЗА ГОД:
1990 год 1995 1996 1998 2000 2001 2003
652 тысячи 492 тысячи 344 тысячи 253 тысячи 242 тысячи 224 тысячи