О том, почему миллион семей россиян, потенциально имеющих возможность стать клиентами жилищной
О том, почему миллион семей россиян, потенциально имеющих возможность стать клиентами жилищной ипотеки, не могут реализовать свои возможности и продолжают прозябать в коммунальных квартирах и ветхих домах, рассказывает председатель комиссии Госдумы РФ по развитию ипотечного кредитования Иван ГРАЧЕВ.
- Иван Дмитриевич, на недавних парламентских слушаниях о развитии в стране ипотеки вы оказались на разных позициях с правительственными чиновниками, отвечающими за этот сектор экономики. В чем суть разногласий? Почему тормозится принятие необходимых законов?
- Начнем с того, что приобретение жилья взаймы - одна из самых распространенных в цивилизованном мире форм вложения личных средств граждан и экономически выгодная система "работы" крупного капитала. За последние годы в России выдано 42 тысячи ипотечных кредитов. Лишь в 200 случаях возникли проблемы с их выплатой. Чтобы полностью запустить этот механизм, требуются около 10 миллиардов долларов и в дополнение к уже принятому закону об ипотеке - еще два федеральных закона, призванных обеспечить чистый и бесперебойный оборот капиталов. Это - законы "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" и "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья". Теперь о разногласиях. Ситуация предельно проста: вы берете в банке кредит на покупку новой квартиры под залог своего имущества. Банкиры его оценивают и на эту сумму выпускают ценные (так называемые вторичные) бумаги, которые продают, к примеру, Пенсионному фонду РФ. На вырученные деньги формируются новые кредиты и так далее. Но вдруг - дефолт, другие непредвиденные обстоятельства, и банк становится банкротом. Мы считаем, что в этом случае он в первую очередь должен вернуть долги тем, кто купил у него вторичные ценные бумаги по ипотеке, а уж потом рассчитываться со своими кредиторами по схеме, записанной в законе о банкротстве. Правительственные же чиновники требуют жесткого соблюдения этого закона (их трудно в чем-либо упрекнуть), по которому, в частности, покупатели ценных бумаг по ипотеке оказываются последними в очереди на получение долгов. Никто из солидных кредиторов на таких условиях деньги в ипотеку вкладывать не будет! Значит, чтобы привлечь в ипотеку капиталы (а их огромное количество, в том числе и зарубежных), нужен пакет четких законов.
- Есть какой-то показатель потребности граждан страны в ипотечных кредитах?
- Деньги у людей есть - около миллиона семей сегодня в состоянии выплачивать кредит, взятый в банке для покупки жилья под 5 - 6 процентов в рассрочку на 20 - 30 лет. Потенциальный финансовый рынок ипотеки почти равен ВВП - внутреннему валовому продукту страны, и развить его можно за 10 - 15 лет. А пока государство раскачивается, в этой среде стремительно размножаются мошенники всех мастей. По данным нашей комиссии, только в Барнауле и Санкт-Петербурге они уже облапошили 1500 доверчивых граждан, решивших вырваться из коммунального плена.
Схема надувательства проста: вымогатели образуют кооператив для строительства дома и обещают квартиру, скажем, за 20 тысяч долларов. Собирают деньги, начинают строительство и... заявляют, что нужны дополнительные взносы, так как цемент подорожал, кирпич взлетел в цене и так далее. Если вкладчик начинает протестовать и просит вернуть ему деньги, ему заявляют, что они уже освоены при строительстве и он свободен... Кстати, в системе настоящей ипотеки наш российский гражданин защищен в полной мере, ведь он не строит и не входит ни в какие долевые строительства, а покупает готовое жилье. Причем чаще всего за него это делают банковские специалисты.
- А как же с разговорами о том, что несостоятельных владельцев ипотечного жилья будут выселять на улицу? Правительство столицы вроде даже собирается строить специальные переселенческие дома для таких "ипотечных банкротов". О какой тут защищенности может идти речь?
- По нашему закону об ипотеке гражданин РФ сразу после заключения договора становится собственником жилья (во всем мире им до полного погашения кредита является банк-кредитор). Далее, если владелец квартиры оказался некредитоспособен или даже стал злостным неплательщиком, то все равно по этому же закону никто не имеет права выставить его на улицу ни в мороз, ни в жару - только в специальное переселенческое жилье (в других странах с неплательщиками не церемонятся и выставляют из жилья в 24 часа).
- Значит, стоит запустить ипотеку - и народ ринется брать кредиты?..
- Не ринется. Потому что для получения ссуды в банке надо самому накопить хотя бы 30 - 40 процентов стоимости будущей квартиры. Кстати, на Западе сейчас получают развитие так называемые стройсберкассы. Суть их работы проста: вы начинаете вкладывать в них средства на покупку квартиры, и вам за это платят, как и в обычной сберкассе, 3-4 процента годовых. Как только вы накопите треть суммы от общей стоимости жилья, то есть докажете свою кредитоспособность, так стройсберкасса выдаст вам остальные 70 процентов стоимости квартиры, но под 6 процентов годовых - и теперь уже вы будете ее должником долгие годы.
- Но разве при наших доходах в 3 тысячи рублей в месяц купишь жилье по 300 - 900 долларов за квадратный метр?
- Москвичи со мной секретом не захотели поделиться, а вот воронежские строители сказали, что могут довести себестоимость квадратного метра до 70 долларов. Да и Юрий Лужков говорил, что правительство Москвы намерено разработать меры по строительству квартир стоимостью 10 - 12 тысяч долларов. Тут уж должна действовать государственная политика протекционизма в отношении строителей, чтобы им было выгодно строить дешевое жилье.
- "Труд" недавно рассказал о голодовке нескольких жителей Тюмени, которые живут в ветхих коммуналках и уже много лет стоят в очереди на получение жилья. Таких в России - не счесть. Есть ли у них перспектива на получение бесплатного муниципального жилья или им, как и тем же нашим героям из Тюмени, суждено вечно прозябать в бараках, коммуналках?
- Выход есть, и он рядом. Если такое жилье в центре города, то владелец может продать его, купить новую квартиру, да еще и на черный день определенную сумму отложить. Если оно на окраине, где земля никому не нужна, то тут должны федеральные и региональные чиновники хлопотать. Каждый год в федеральный бюджет на развитие ипотеки закладывают 2 миллиарда рублей, и ежегодно они остаются неиспользованными. Почему их не направить на дотации для покупки жилья социально незащищенным слоям населения - ветеранам, молодым семьям, инвалидам?
- Согласитесь, ситуация странная: все ратуют за развитие ипотеки, финансовые и материальные возможности для этого есть, а дело уперлось в тупик. Почему?
- Нет конкретного ответственного за развитие этого направления в правительстве страны. Это может быть один человек или орган, скажем, Госстрой РФ, но сведущий и заинтересованный в развертывании ипотечного жилищного кредитования. Тогда этот бесспорно продуктивный процесс сдвинется с места.