Итак, быть собственником (владельцем, пользователем), а соответственно совершать определенные сделки можно лишь с индивидуально определенными участками, имеющими конкретное местоположение, площадь и территориальные границы. Собственнику земельного участка разрешено продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться им иным образом при условии, что соответствующие земли не ограничены в обороте и не исключены из него.
Тот, кто предлагает для продажи земельный участок, должен обладать правом собственности на землю и обязан предоставить покупателю не только свидетельство о праве собственности на земельный участок, но и всю информацию об обременениях этого участка и ограничениях его использования. В частности, должен быть представлен документ о праве собственности на землю, выданный регистрационной палатой. Документы, датированные периодом с 1992 по 1997 год, хоть и действительны, но их перерегистрация при совершении сделок обязательна. Помните также и о том, что если отчуждаемое имущество было получено продавцом в порядке наследования или дарения, то требуется представить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога с такого имущества. Если земельный участок относится к имуществу, нажитому супругами в период брака, то оно (при отсутствии оговорок в брачном контракте) является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано. Следовательно, без согласия другого супруга продать его нельзя, и в регистрационную палату необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга. В противном случае такая сделка в последующем может быть признана судом недействительной (статьи 34, 37 СК РФ, 256 ГК РФ). Наличие (отсутствие) супружеских отношений проверяется по штампу в паспорте, по свидетельству о смерти супруга (-и). Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым в палату соответствующим письменным заявлением.
Когда собственником продаваемого имущества является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, то обязательно потребуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
Бывают ситуации, когда право собственности документально подтверждено, а кадастрового плана земельного участка нет либо не проводилось его межевание (координаты узловых и поворотных точек и т.п.). Оформление документов кадастрового учета, изготовление плана земельного участка - дело довольно хлопотное. Их подготовка, включая общение с райкомземом и геосъемку, - забота продавца, хотя некоторые покупатели берут порой на себя эту хлопотную обязанность, исключая потом из оговоренной суммы сделки понесенные в связи с обновлением документов расходы.
В органе местного самоуправления потребуется также получить справку о том, что на данный участок нет арестов и запрещений, отсутствуют споры по межевым границам, и он не обременен сервитутом, то есть правом других лиц на пользование им, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд.
Имея на руках указанные документы, продавец и покупатель обращаются в нотариальную контору, где и оформляется договор купли-продажи, называемый еще купчей (вообще-то закон разрешает оформлять такой договор в простой письменной форме, но во избежание проблем лучше доверить эту работу нотариусу). Нотариус, разумеется, должен проверить правильность составления документа, но и покупателю не помешает знать о том, что документ этот ни в коем случае не должен содержать условий, устанавливающих право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничить дальнейшее распоряжение земельным участком. Незаконными будут и такие положения договора, которые снимают или умаляют ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (ч.2 ст. 37 ЗК РФ).
Выходя от нотариуса, покупатель имеет на руках купчую на землю и план участка, а у продавца остается передаточный акт. После этого новому землевладельцу надо обратиться в регистрационную палату, где на основании предъявленной купчей он получит свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. С посещением этого заведения лучше не затягивать. Ведь именно с момента регистрации нотариально удостоверенной купчей районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству право собственности на участок переходит от продавца к покупателю.
Многие собираемые для такой сделки справки и документы имеют ограниченные сроки действия. Поэтому продавцам рекомендуется начинать их оформление тогда, когда уже найден покупатель.