24 сентября 2017г.
МОСКВА 
12...14°C
ПРОБКИ
1
БАЛЛ
КУРСЫ   $ 57.65   € 69.07
НЕФТЬ  +1.73%   44.76

МЕТР БЕЗ КЕПКИ

Садовников Николай
Опубликовано 01:01 03 Мая 2007г.
АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ. Квартира в Москве - мечта инвестора. В течение нескольких лет цены на столичное жилье росли ошеломляющими темпами. Вложив сто тысяч в стройку, можно было через пару-тройку лет стать обладателем собственности стоимостью как минимум в полмиллиона.

Однако с начала 2007 года бесконечные слухи о возможном падении рынка московской недвижимости стали получать некоторые подтверждения, а в апреле цены на квартиры в Москве действительно двинулись вниз.
"Наши деньги" неоднократно публиковали различные, иногда спорные, прогнозы экспертов. В этом выпуске ситуацию на рынке недвижимости анализирует и прогнозирует руководитель Аналитического центра "Индекс рынка недвижимости" (IRN.RU) Олег Репченко.
Апрель 2007 года принес на рынок московской недвижимости ясность: остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным скачком цен в 2005-2006 годах. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году.
По данным аналитического центра IRN.RU, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5% - с 4218 долларов за квадратный метр до 4195 долларов.
Казалось бы, незначительное снижение. Однако нужно учитывать еще как минимум 3 фактора.
Во-первых, в течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%.
Еще один интересный аспект: в марте-апреле продавцы нередко стали пересматривать само понятие величины у.е., в которых выражены цены на жилье. Если в период ажиотажного спроса на квартиры под у.е. или долларом нередко понимали некую величину по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет о курсе ЦБ. А это означает уже куда более существенную, чем 0,5%, неявную коррекцию цен на квадратные метры.
Второй фактор - среднерыночные показатели по-прежнему поддерживает от падения в основном дорогое жилье. Хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в этом сегменте рынка. Средний уровень цен на московское жилье в целом опустился на 0,5%, но в отдельных районах снижение достигло 2-3%. Есть примеры снижения стоимости и более чем на 5% за месяц.
Еще один фактор касается в основном новостроек. Продавцы теперь готовы предоставлять покупателю скидки, если тот готов быстро оплатить квартиру, а также беспроцентные рассрочки и прочие преференции.
Многие участники и эксперты рынка считают, что сейчас для реальной продажи квартиры необходимо предоставить скидку порядка 5-10%, а порой и более - все зависит от того, насколько завышена была начальная цена.
Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика.
Здесь кто-то уже жил
Объем предложения на вторичном рынке московского жилья с осени 2006 года вырос как минимум в 2 раза. Однако это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, зафиксированному в период ажиотажного спроса год назад.
К началу весны 2007 года объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года. И в течение двух весенних месяцев этот показатель продолжал расти и теперь уже начинает превышать средний уровень. Иными словами, на рынке стало больше вторичного жилья.
Причины роста объема предложения различные. Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, однако есть и другое объяснение - сроки экспозиции квартир увеличились.
Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах данных всего 1-2 недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы - покупателей было больше, чем продавцов, - то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев.
Подводя итоги апреля, можно сделать следующий важный вывод. Стагнация на московском рынке недвижимости прогрессирует, и ее реальные масштабы оказываются больше видимых. В то время как статистика показывает коррекцию цен на жилье пока лишь на уровне 0,5% в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, составляет куда больше - от 5% до 10%, а возможно и более, особенно если цена квартиры была изначально завышена.
Состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального скачка цен в 2005-2006 годах. Рост любого рынка темпами порядка 100% в год неизбежно приведет к его перегреву и потребует последующей утряски и коррекции. Что сейчас и происходит.
По оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета - началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5-10% станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 года.
БИОГРАФИЧЕСКАЯ CПРАВКА
Репченко Олег Николаевич
Руководитель Аналитического центра IRN.RU, известный аналитик рынка недвижимости. Базовое образование: математическая школа и физический факультет МГУ (красный диплом). Более 4 лет проработал в МИАНе начальником аналитического отдела и директором по маркетингу. Впоследствии создал независимый аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", который стал основным поставщиком аналитики для большинства участников рынка недвижимости и СМИ. Автор системы индексов рынка недвижимости и ряда других уникальных аналитических продуктов в этой сфере.
Дорогое и дешевое жилье в Москве Апрель 2007 Март 2007
Индекс стоимости "дорогого" жилья
(20% самых дорогих квартир) $ 5 981 кв. м 0,3%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) $ 3 324 кв. м -0,8%
Индекс расслоения (отношение стоимости
"дорогого" жилья к "дешевому") 1,80 1,2%
Жилые дома в Москве Апрель 2007 Март 2007
Плохая панель (пятиэтажки и иные квартиры
с маленькой кухней) $ 3 824 кв. м -0,6%
Обычная панель
(9-14 этажей, типовые площади) $ 3 898 кв. м -0,7%
Современная панель (от 16 этажей
и иные квартиры увеличенных площадей) $ 4 201 кв. м -0,1%
Плохой кирпич (пятиэтажки и иные квартиры
с маленькой кухней) $ 4 143 кв. м -0,7%
"Сталинки" и типовые кирпичные (6-11 этажей
и иные квартиры небольших площадей) $ 4 913 кв. м -0,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увеличенных площадей) $ 4 735 кв. м -0,5%
Все панельные и блочные дома $ 3 974 кв. м -0,5%
Все монолитные и кирпичные дома $ 4 597 кв. м -0,4%
Недвижимость Москвы Апрель 2007 Март 2007
Индекс стоимости жилья
(средний уровень цен на жилье) 4.1 95 -0,5 %
Индекс ценового ожидания
(темп изменений цен на жилье) - 0, 53 %/мес -0,5 %
Индекс доходности жилья
(жилье к банковскому депозиту) 0,92 б/деп -0,7 б/д
Квартиры в Москве Апрель 2007 Март 2007
Однокомнатные $ 4 123 кв. м -0,9%
Двухкомнатные $ 4 240 кв. м -0,3%
Трехкомнатные $ 4 164 кв. м -0,3%
Многокомнатные $ 4 524 кв. м -0,7%
Примечание. Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
КСТАТИ В первом квартале 2007 года введено в эксплуатацию в полтора раза больше жилья, чем год назад. Злые языки утверждают, что такой относительный прирост связан с тем, что прошлой зимой из-за морозов стройки по всей стране остановились. Однако и в абсолютных цифрах результаты этого года впечатляют.
РОССИЮ СТРОЯТ
По данным Росстата, это 101 500 квартир общей площадью 9,5 миллиона квадратных метров. Причем почти половина жилья сооружена за счет собственных и заемных средств граждан.
Однако вся страна пока не стала одной большой стройкой. Почти четверть всего жилья построена в Москве и Подмосковье. 7,2 процента общего прироста приходится на Краснодарский край. Можно без особого риска предположить, что за счет Сочи и на московские деньги. На Санкт-Петербург пришлось чуть более 5 процентов квартир.
Половина всего свежего жилья приходится на индивидуальные дома. В Адыгее, Ингушетии, Тыве, Хакасии, Карачаево-Черкесии, Чеченской республике, Хабаровском крае и Ивановской области в этом году только такое и вводили в эксплуатацию. Больше 70 процентов частных домов строят в Бурятии, Дагестане, Карелии, Коми, Калмыкии, Марий Эл, Северной Осетии-Алании, Кабардино-Балкарии, Удмуртии и в Краснодарском крае.
За прошлый год, опять же по данным Росстата, в стране было построено 50 миллионов квадратных метров жилья. В этом году если дело пойдет такими темпами, эта цифра вырастет до 75 миллионов квадратных метров. Это лишь на 1 миллион меньше, чем в самом "строительном" советском году - 1987-м.
Многие эксперты утверждают, что в России начинается инвестиционный и строительный бум. Они напоминают, что и таких темпов роста индустрии недостаточно, чтобы удовлетворить потребности населения в жилье.
АНЕКДОТ В ТЕМУ
Бомж получил в наследство 3 миллиона долларов. Кореша советуют:
- Купи квартиру - человеком станешь.
Бомж заходит в риэлторскую контору и спрашивает:
- У вас сухие подвалы есть?
Милая девушка - темный низ, белый верх - отвечает:
- Нет, у нас только пентхаусы на Арбате.
- Чердаки? - бомж морщится, чешется и машет рукой: - Ну давай чердак, но только с видом на помойку!


Loading...



Фильм «Матильда» получил прокатное удостоверение. Ну как, смотреть пойдете?