- Ипотека не может быть полноценной без государственной поддержки. В развитых странах она работает потому, что государство, как правило, очень заинтересовано, чтобы граждане обзаводились жильем. Почти везде развита система льгот: в одних странах при рождении очередного ребенка гасится часть ипотечного кредита, в других взявшие такой кредит получают очень весомые налоговые льготы. Государство даже идет навстречу некоторым неплательщикам: если человек по объективным причинам лишился работы или утратил здоровье, выплаты по ипотечному кредиту сводятся до минимума.
У нас таких условий все эти годы не было. Не потому, что государство не хотело помочь гражданам. Просто отечественная экономика объективно не позволяла тратить на это. Но с другой стороны: помоги людям купить жилье, и строительство начнет развиваться столь стремительными темпами, что может превратиться в отрасль, способную подтолкнуть экономику страны. Оно даст рабочие места, загрузит металлопромышленность, горно-рудное производство, на новую мощность выйдут предприятия, производящие сантехнику, фурнитуру... То есть строительство потянет за собой большое количество других отраслей. Сейчас это понимание появилось. Поэтому и начинается постепенный поворот от коммерческой ипотеки (дающей скорую прибыль банкам и недоступной для среднего класса) - к социальной, патронируемой государством.
- Как получилось, что именно ваш округ стал полигоном для испытания новой ипотечной модели?
- В конце девяностых правительство Москвы поручило префектуре ЗАО разработать модель ипотеки на территории округа. Очевидно, исходили из того, что в округе хватает площадей, на которых можно строить, экспериментировать. Специалисты префектуры изучали работу ипотеки в тех странах, где она хорошо развита: в Германии, Голландии, США. Ближе всех к нашим возможностям оказалась немецкая модель, которую, перенеся на нашу почву, назвали "Строительно-сберегательной кассой".
И вот в нашем округе такая "Строительно-сберегательная касса" появилась. Это государственное предприятие, а ее работа действительно чем-то напоминает сберкассу. Человек, который хочет в перспективе улучшить свои жилищные условия, начинает делать вклады, которые затем превращаются в квартиру. Когда он готов оплатить 5 процентов стоимости своего будущего жилья - приходит в генеральную дирекцию "Строительно-сберегательной кассы" и заключает протокол о намерениях. Например: хочу двухкомнатную квартиру энного метража, на таком-то этаже, чтобы окна выходили на такую-то сторону. Ему показывают, какое жилье предполагается построить в ближайшее время или (если он хочет побыстрее) - какое уже начинают возводить. Он выбирает, вносит 5 процентов и подписывает бумаги о том, что за период строительства обязуется оплатить еще 45 процентов стоимости.
Когда дом готов и половина стоимости выплачена - квартира становится его собственностью. Но покупатель при этом подписывает соглашение, по которому передает ее в управление генеральной дирекции "Строительно-сберегательной кассы" - до тех пор, пока не внесет остальные 50 процентов. Лишь тогда квартира окончательно передается ему.
- Сколько дается времени на то, чтобы полностью расплатиться?
- Срок указывается в договоре. Как правило - 3 года с момента поселения в эту квартиру.
- Наверное, уже были такие ситуации: люди смогли внести 5, затем еще 45 процентов, справили новоселье. Но полную сумму выплатить в срок не удалось. Что в таких случаях?
- До сих пор особых поблажек (кроме тех, что записаны в договоре) мы не могли делать, поскольку даже государственному и социальному предприятию нельзя работать в убыток.
Но и на улицу неплательщиков выкидывать никто не собирается. Если жилец не может расплатиться, генеральная дирекция берет на себя обязательства предоставить ему другое жилье - за ту сумму, которую он уже внес. Дается несколько вариантов на выбор и месяц сроку на переезд. Но вы знаете, я не помню ни одного случая, чтобы к этому пришлось прибегать. Вот недавно разбирались с одним из проблемных жильцов, который вселился в квартиру и три года не платил. Он просил отсрочки, но когда понял, что ее не будет и его действительно по суду могут переселить - в течение месяца погасил долг.
- Людям с каким достатком по карману обзавестись квартирой через "Строительно-сберегательную кассу"?
- Мы провели социологические исследования среди покупателей первых 160 тысяч квадратных метров жилья, которые возведены по этой схеме. Выяснилось, что такой ипотекой пользуются в основном семьи, имеющие общий семейный бюджет от 800 до 1000 долларов в месяц. Конечно, это не малоимущие семьи, не матери-одиночки. Но и не самые богатые. "Средние" семьи, каких в городе сотни тысяч. Им (я это знаю) приходится на некоторое время потуже затянуть пояса. А как в советское время покупали кооперативы? Тоже копили, на всем экономили, в чем-то отказывали себе.
Наш опыт ипотеки планируется распространить на всю Москву, "Строительно-сберегательные кассы" появятся в каждом округе. А пока готовимся к строительству двух новых ипотечных микрорайонов: в Тропареве-Никулине (180 тысяч квадратных метров) и в районе проспекта Вернадского (200 тысяч). Кстати, возведение школ, детских садиков, всей необходимой инфраструктуры идет уже не за счет жильцов - это на себя берет "Строительно-сберегательная касса". И чем рентабельнее в перспективе будет ее работа, тем больше дополнительных услуг и льгот будем предоставлять. Не исключаю и погашение части кредита при рождении ребенка и увеличение срока, который дается на то, чтобы расплатиться.
- А как же ее поднять, эту рентабельность?
- Нужно привлекать больше людей к ипотеке и снижать себестоимость метров. Второе пока не очень получается. Растут, увы, расценки за энергетику, да и производительность труда на наших стройках невысока. Но мы внимательно относимся к бизнес-планам, стараемся добиться, чтобы строители не завышали необоснованно расценки. Будем выбирать лучших на конкурсной основе: на каждую площадку претендует несколько конкурирующих фирм. Предстоит найти золотую середину: чтобы и строители не несли убытков, и людям купить жилье в рассрочку было по карману.