Почему на «исторические» квартиры спрос падает, а на влиятельных соседей растет
В Москве есть рынок так называемых исторических квартир. Когда впервые на продажу выставили квартиру бывшего генсека Леонида Ильича Брежнева, это стало сенсацией. Спрос диктовался самим фактом: «простой смертный» (хоть и не бедный) может поселиться в покоях первых лиц государства. В дом №26 на Кутузовском проспекте, где и сегодня еще живет номенклатура, потянулись покупатели.
Брежневскую квартиру (вернее, ее часть – она уже была поделена на две) в рекламном объявлении характеризовали как «уникальный в своем роде исторический объект». «Родословная» включалась в цену. Хотя, по признанию риелторов, «на вид это была обычная студия с хорошим ремонтом, лепниной и высокими потолками». Но имя! А года два назад она снова объявилась на рынке, но уже без прежнего ажиотажа и по более приземленной цене – 18 млн рублей.
Другую мемориальную квартиру в этом же доме, принадлежавшую следующему генсеку, Юрию Андропову, сначала без всякого шума выкупил у государства известный пианист. Огласка случилась, когда он решил расстаться с приобретением. Как рассказал Георгий Дзагуров, гендиректор компании Penny Lane Realty, через которую и шла продажа, за квартиру запросили цену втрое выше рыночной. Но столь щедрых поклонников у бывшего главного чекиста не нашлось. Приценивались покупатели из ФСБ, которые хотели приобрести ее под музей, но гораздо дешевле. В конце концов она ушла по реальной цене – без всяких бонусов.
Сегодня же, судя по объявлениям, в этом доме с мемориальными досками продается три десятка квартир: от однокомнатной за 15,5 млн рублей до пятикомнатной за 60–70 млн. Продавцы, как под копирку, нахваливают товар: «Знаменитый брежневский дом. Уникальная квартира с видом на «Сити» и набережную Москвы-реки! Евроремонт. Художественная роспись потолка, дорогие отделочные материалы, элегантная роскошь для истинных ценителей красоты». Но как ни приманивают, очереди из покупателей не наблюдается. Сегодня, по уверению риелторов, на «квартиры с привидениями» уже нет былого спроса, какой был лет 15 лет назад. Недвижимость партийных бонз теряет былое величие.
И дело тут не в истории. Пока не было в Москве элитного новостроя, квартиры партийной и государственной номенклатуры по потребительским качествам считались выше других. Небожители ведь всегда занимали лучшие дома в престижном центре. Сейчас на них – рядами мемориальные доски. Вот, например, дом членов политбюро на улице Большая Бронная, с которым связаны имена Горбачева, Черненко и других видных деятелей. Или Пятый дом Советов в Романовом переулке, где жили Фрунзе, Буденный, Косыгин, Екатерина Фурцева. И, конечно, знаменитый Дом на набережной. А также несколько зданий в арбатских переулках (каждое – на четыре-пять квартир). И сейчас риелторы высоко оценивают буржуазные квартиры в домах ЦК в Гранатном переулке. Во многом из-за места – район Патриарших прудов! Квартиры, расположенные по этим адресам, не часто попадают на рынок, и, как правило, хозяева существенно завышают их стоимость с учетом «приведений».
Впрочем, тени былого могут быть не только финансовым, но и серьезным психологическим обременением. В какую сумму оценить трагедии прежних жильцов Дома на набережной, которых в годы сталинских репрессий увез отсюда черный воронок? Потом многие были расстреляны или покончили с собой. Да и сам дом построен на месте, где еще раньше, по легенде, казнили Емельяна Пугачева. И до сих пор в доме ходят страшные истории о появлении в квартирах призраков убиенных.
– Покупатели – молодожены и их родители – пришли смотреть здесь квартиру, – рассказывает Дзагуров. – Молодым все понравилось: вид на Кремль и храм Христа Спасителя, отсутствующий 13-й подъезд (прикольно!), кинотеатр в доме... Но родители – ни в какую: «Аура плохая!» В общем, от покупки отказались. А вот иностранцы с удовольствием приобретают жилье с «духом истории».
Нельзя сказать, что «исторические» квартиры сейчас не в цене (с этим все в порядке!), но спрос на них существенно упал. Те, кто мечтал бы их купить, не имеют столько денег, а у кого их в достатке, предпочитают платить за комфорт, европейское качество жизни, а не за «историю». Ну что в знаменитых старых домах?.. Потолки высокие, стены толстые да мемориальные доски? Ни тебе подземных паркингов, ни центрального кондиционирования, ни панорамного остекления...
– За эти годы на рынке элитного жилья квартиры «с прошлым» уступили лидирующее место новой Остоженке и другим престижным новостройкам, – утверждает Дзагуров. – Богатые люди уже не хотят покупать «исторические» квартиры по цене выше рыночной. Они предпочитают фешенебельные новостройки.
Риелторы даже составили обобщенный портрет покупателей квартир на Остоженке, где минимальная стоимость «квадрата» – 12 тысяч долларов, а в ряде случаев зашкаливает и за 60 тысяч и выше. В основном это представители крупного транснационального бизнеса, достигшие высокого положения. Как правило, семейные, в возрасте от 30 до 50. Большинство имеют опыт жизни за границей (космополиты с европейским мышлением) и не ностальгируют по старомосковским местам. Это «люди без прошлого, но с крепким настоящим».
Элитные новостройки привлекают ВИП-покупателей еще и тем, что тут однородная публика. Чужой и бедный тут не купит и метра. По наблюдениям риелторов, в Москве уже формируются целые кластеры для избранных. Причем и они делятся на «кружки по интересам». Например, крупный бизнес предпочитает Остоженку, Новый Арбат, Кутузовский проспект. Высокопоставленные чиновники-политики – район Пресни, Патриарших прудов. А шоу-бизнес с примкнувшими художниками, режиссерами, актерами, понятное дело, выбирает Тверскую… И раз уж суждено в столице быть кварталам для богатых, как везде в капиталистическом мире, то хотя бы с пользой для рядовых москвичей.
– В Америке, – рассуждает Дзагуров, – дорогое жилье в 100 раз дороже дешевого, а у нас – только в 10. За счет чего? Опять же за счет бедных. Сегодня цены на обычные типовые квартиры недоступны большинству москвичей. Чтобы они стали им по карману, «элитку» можно вполне продавать дороже. В конце концов, олигарху все равно: миллионом больше, миллионом меньше. Тут цене есть куда расти.
Что же касается знаменитых имен, считает Дзагуров, то упоминание их продавцами – просто маркетинговый ход. В рекламе стали чаще мелькать имена не только из советской эпохи, но и из новейшей истории. «Продается квартира на Цветном бульваре, в которой жил Роман Абрамович». Или: «Филипп Киркоров продает семейное гнездо на Земляном Валу». Здесь, говорят риелторы, свою роль играют обыкновенные понты.
Как-то на сайте агентства недвижимости появилось объявление о продаже особняка в центре Москвы – в Малом Власьевском переулке, якобы известного как «дом Маргариты», описанный в романе Михаила Булгакова. Риелторы заломили немалую цену за «привидение» – 42 млн долларов. Многие СМИ «повелись»: стали всерьез сравнивать приметы особняка с авторским описанием. На поверку оказалось, что особняк не тот и вообще не продается. Зато агентство «засветилось» во многих изданиях, получив бесплатную рекламу. Вот такой хитроумный пиар...
По словам Дзагурова, подобные приманки вроде «пристройки к флигелю Дениса Давыдова» или «бывшей квартиры барона Врангеля» действуют разве что на разбогатевших приезжих.
– Ни литературный, ни реальный исторический персонаж (разве что первые лица) не способны дать какую-либо серьезную надбавку к стоимости жилья, – говорит он. – Другое дело – знатное окружение…
Если сообщить в рекламе, что здесь недавно приобрели недвижимость известные люди, особенно власть имущие, это сразу приведет к повышению цен. Накрутка на квартиру с влиятельными соседями может составлять до 20%. Покупателю важно, с кем будут гулять его дети, в каком обществе им придется вращаться. Например, иностранцы не купят квартиру, если увидят, что во двор въезжает подозрительный джип с охраной. Они боятся криминальных разборок. И соседство со звездной попсой – скорее минус для серьезных жильцов. Мало кто захочет, чтобы в их подъезд проникали подростки-фанаты и прочая буйная публика.
Леонид Брежнев, правнук генсека Леонида Ильича Брежнева
– Не все знают, что у Леонида Ильича кроме скандально известной дочери Галины был еще сын Юрий. Он всегда держался в тени, жил не публично. Это мой дед. С Галиной они мало общались. И их дети не были дружны. Но квартиру на Кутузовском проспекте я помню. В раннем детстве меня привозил сюда отец, пока была жива прабабушка – Виктория Петровна. Она уже плохо видела, только гладила по голове... Жила одиноко, за ней присматривала домработница. Детские впечатления от квартиры: много простора, светло и чисто, нарядные комнаты. Позднее я узнал, что уже через два дня после смерти Леонида Ильича мой отец сдал ключи от дачи в Завидово, из дома забрали лишь награды и кое-что из подарков. Только эта квартира на Кутузовском и оставалась в семье. Она была поделена родственниками на две части, одна из них продана. Кто в ней теперь живет, мне не известно.
Сегодня ее уже элитной не назовешь – это ж не новомодный пентхаус. Но если бы у меня были миллионы, я бы постарался ее выкупить. Просто в память о прадеде и прабабушке. Но вопреки расхожим убеждениям, что генсек обеспечил и внуков, и правнуков, это не так. Мне от него достались наручные часы, чайный сервиз, книги и фотографии. Я окончил военный институт иностранных языков, работаю в госструктуре. Пока мы с женой можем позволить себе только однокомнатную квартиру в Замоскворечье. Совсем не «историческую».