Национальный проект по созданию рынка доступного жилья официально начался в этом году - но это на федеральном уровне. В Москве этот проект реализуется с прошлого года. И если исследования жилищного рынка по стране только начинаются, то московские власти уже провели анализ самой важной составляющей этого сектора. Речь идет об исследовании потребностей наименее социально защищенных жителей города - ведь именно на такую категорию в первую очередь рассчитан национальный проект.
Департамент жилищного хозяйства Москвы завершил мониторинг очереди на жилье. Сейчас в ней числятся 198 тысяч семей. Увы, эта проблема давняя. Ни хрущевское "индустриальное домостроение", ни горбачевская программа "Жилье-2000" не смогли решить жилищный вопрос. Из-за этого очередь тянулась и продолжает тянуться не просто годами, а десятилетиями. По данным мэрии, сейчас в Москве получают бесплатные квартиры только те, кто встал в очередь аж в 1986-1987 годах. Причина медлительности тривиальна - ни один городской бюджет не может позволить себе таких расходов, чтобы в одночасье обеспечить жильем всех малоимущих. Впрочем, справедливости ради стоит отметить, что такая работа все же ведется - по мере сил. Москва - один из немногих субъектов Федерации, который строит и предоставляет бесплатное муниципальное жилье, хотя вступивший в силу в прошлом году новый федеральный Жилищный кодекс фактически освободил регионы от этой "повинности". Московские власти не стали отказываться от принятых на себя обязательств и решили предоставить бесплатное жилье всем, кто успел встать в очередь до вступления в силу нового ЖК - то есть до 1 апреля 2005 года.
Но, конечно, понятно, что бюджет "не резиновый" и построить все необходимое городу бесплатное жилье за год или два не удастся. Ради этого нужно было бы прекратить все остальные социальные программы - вплоть до выплаты пенсий, детских пособий и зарплат бюджетникам. Да и в этом случае не факт, что денег хватило бы. Приблизить получение заветного жилья хотя бы для некоторых семей и призван главный компонент "московского жилищного проекта" - социальная ипотека. Эта программа фактически начала работать в 2005 году.
В мировой практике есть две формы коммерческой ипотеки: банковская (она наиболее распространена у нас) и небанковская, где кредиты предоставляются специальными ипотечными агентствами. Последний вариант в России пока распространен слабо. Но первые шаги в этом направлении делаются - так, федеральные власти создали АИЖК. Однако для того, чтобы такая крупная структура набрала обороты, нужно время. Поэтому столичные власти предложили социальную ипотеку - которая пока остается чисто московской инновацией.
Вкратце суть программы заключается в следующем. Москвичи, согласные поучаствовать в социальной ипотеке, приобретают жилье непосредственно у города, причем по себестоимости - а значит, существенно дешевле, чем на коммерческом рынке. Кроме того, участники ипотеки могут взять кредит на льготных условиях в городском ипотечном агентстве. "Льготность" кредита заключается в том, что он выдается на более длительный, чем у обычных коммерческих банков срок: 20-25 лет. К тому же московские власти работают над максимальным снижением ставки по социальному ипотечному кредиту. Цель - "сбить" ее до 8-9%, а в перспективе и до 6% годовых. Напомним, даже в Сбербанке после недавнего снижения ставок за ипотечный кредит приходится платить 15-16% годовых. А для большинства "льготников" такой дорогой кредит остается недостижимой мечтой.
Понятно, что на бумаге все выглядит вполне привлекательно. Но когда власти предлагают проекты такого масштаба, всегда возникает вопрос: насколько они учли интересы своей "целевой аудитории"? Насколько люди готовы воспользоваться новой услугой? Верят ли они в новое начинание? Ответ на этот вопрос дала все та же инвентаризация жилищной очереди. По ее данным, 30 тысяч семей готовы уже сегодня получить квартиры с использованием либо механизмов социальной ипотеки, либо программы "Молодая семья" (которая, напомним, также предусматривает механизм льготного кредитования). Это означает, что те московские "льготники", которых еще нельзя назвать состоятельными, но которые уже не бедствуют, готовы приобрести по льготным ценам порядка 2 млн. квадратных метров жилья.
Имея на руках эти данные, власти могут планировать распределение социального жилья, не опасаясь, что оно окажется "неподъемным" и как следствие - невостребованным. В этом году для социальной ипотеки город выделяет уже 200 тысяч квадратных метров. Путем нехитрых подсчетов (зная, что средняя семья "льготников" получает квартиру площадью примерно в 60 квадратных метров) можно прикинуть, что в этом году по этой программе получат квартиры более 3300 семей. Конечно, это не так много, как хотелось бы.
Но нельзя забывать, что социальная ипотека - это большая нагрузка на бюджет города. Впрочем, эта нагрузка работает на перспективу - ведь те, кто согласится поучаствовать в ипотеке, "разгрузят" очередь на бесплатное жилье. Поэтому московские власти намерены развивать социальную ипотеку и программу "Молодая семья". Согласно их планам в 2007 году на эти цели будет выделено 477 тысяч квадратных метров жилья, а в 2008-м - уже 552 тысячи. Нет сомнений в том, что это предложение найдет спрос. Эксперты говорят, что по мере повышения привлекательности социальных ипотечных кредитов число людей, готовых поучаствовать в программе будет расти.