Нетрудно предположить, чем закончится расследование ФАС, направленное на выявление некого сговора московских застройщиков, результатом которого якобы и стал столь мощный рост цен на недвижимость. Строительством жилья в Москве занимаются не один десяток конкурирующих компаний, принадлежащих разным хозяевам и акционерам. Есть московские компании, обладающие очень разной капитализацией и объемами заказов, есть питерские, есть подмосковные. Какой-либо сговор на фоне подобного разнообразия и жесткой конкуренции вряд ли возможен.
Правда, характер запроса Генпрокуратуры, направленного Ассоциации строителей России, заставляет думать, что поиск сговора является идеей более важной, чем реальный анализ ситуации. Иначе как объяснить, что у президента Ассоциации Николая Кошмана просят предоставить сведения относительно априорной необоснованности роста цен на жилье? То есть, по мысли Генпрокуратуры, строители должны сыграть роль унтер-офицерской вдовы и сами себя высечь. В ответе Ассоциация справедливо обращает внимание на то, что российское законодательство не предусматривает государственного регулирования цен на недвижимость. "Цены определяются исключительно рыночными механизмами, поэтому постановка вопроса о необоснованном увеличении цен... является, очевидно, ошибочной", говорится в документе.
Говоря об особенностях формирования цен на жилье в Москве, равно как и в любом крупном городе мира (вряд ли застройщики сговорились и там), нельзя оперировать одним лишь элементарным набором составляющих, как в случае, если бы речь шла о ценах на гвозди или картошку. Хотя, если вдруг представить себе, что по какой-то неведомой причине спрос на те же гвозди многократно превысил предложение, они, безусловно, бы стали "золотыми" вне зависимости от их себестоимости в производстве или просто исчезли бы с рынка.
Причины нынешней ситуации на рынке недвижимости куда сложнее и серьезнее, нежели это может показаться на первый взгляд. Главная из них состоит в том, что формируемый благоприятной общеэкономической ситуацией спрос на недвижимость не может быть покрыт за счет имеющегося на сегодняшний день предложения. Несмотря на заоблачные цены, московское жилье по-прежнему продается "с колес". Во многом это объясняется тем, что являющаяся в плане экономического и социального развития признанным лидером среди других регионов, Москва продолжает притягивать наиболее активных и способных людей со всей страны и из-за ее пределов. Это ведет к повышенной концентрации денег в столице, вместилищем которого становится в том числе и рынок недвижимости. Учитывая значительную разницу в уровне и престижности жизни в Москве и других регионах, московская недвижимость на сегодняшний день пребывает вне конкуренции. В связи с этим ничуть неудивительно, что подавляющее большинство представителей среднего класса, бизнесменов и просто активных людей, невзирая на кратную разницу в цене, отдает свои предпочтения жилплощади в Москве, а не в Дмитрове или где-либо еще.
Что касается предложения недвижимости, то этот вопрос можно отнести к разряду наиболее сложных. Хорошо известно, что Москва является абсолютным лидером по России по темпам роста жилищного строительства. В среднем в год в столице возводится около 5 млн. кв. метров нового жилья, значительная часть которого распределяется в соответствии с городскими социальными программами. Однако даже это не позволяет пока переломить ситуацию. Проблема состоит в том, что город практически полностью исчерпал ресурс свободных площадей в пределах МКАД. Сегодня любое строительство внутри "кольцевой" требует либо расселения и сноса ветхого жилья, либо вывода за пределы города промышленных предприятий. И то и другое не может не сказаться на стоимости нового жилья, возводимого на высвобождаемых площадях. Строительство за МКАД хотя и имеет определенные преимущества, но и его ресурсы не безграничны. Здесь строителям приходится сталкиваться с необходимостью создания новой инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры, что непременно отражается на цене квадратного метра. В последнее время к этому добавилась еще и проблема урегулирования отношений с отселяемыми жителями сносимых на местах застройки поселков и деревень. Вряд ли кто-то из борцов за права жителей Южного Бутово задумался о том, сколько лишних долларов добавило к стоимости московского "квадрата" разрешение этого конфликта.
Одним словом, говоря о проблеме роста цен на московскую недвижимость, нельзя подходить к вопросу однобоко и опускаться до банальной "охоты на ведьм". Если дежурные, хотя и неуклюжие PR-мероприятия, призванные создать видимость озабоченности состоянием дел на рынке жилья, перерастут в реальные гонения на строителей, кто будет строить? Если под угрозой санкций и штрафов сократится предложение новостроек (а оно обязательно сократится, ведь ни один бизнесмен не станет долго продавать товар ниже спроса), что будет с ценами? Более того, эксперты единодушны в том, что искусственное, принудительное снижение цен застройщиков приведет только к тому, что активизируется армия перекупщиков. Ведь заставить снизить цены на вторичном рынке, составляющем большую часть предложения, не сможет никто. Остается надеяться, что до реальных репрессий дело не дойдет, а рынок, только-только становящийся цивилизованным, не будет принудительно возвращен в "черное", полулегальное состояние.