ШАГ 1: ВЫБОР ЖИЛЬЯ
Для начала следует решить, какое жилье вы хотите приобрести: на первичном рынке недвижимости или на вторичном. Получить заем на приобретение приглянувшейся квартиры в новостройке в первом же банке у вас вряд ли получится - программы кредитования нового жилья почти во всех кредитных организациях являются партнерскими. Банк сотрудничает лишь с несколькими строительными компаниями, прозрачность которых не вызывает у него сомнений. Кроме того, заем вы получаете под залог покупаемой квартиры, а если дом еще не построен, то предмета залога пока еще нет. Причем до оформления ваших прав собственности на нее риски банка также будут оставаться высокими - заемщик ведь не может заложить то, что ему не принадлежит. Как правило, в этот период (до момента регистрации жилья в собственность) процентная ставка по ипотечному кредиту на 1-2 процентных пункта выше, чем по кредиту на "вторичное" жилье. Но как только вы станете собственником квартиры, проценты по вашему кредиту будут снижены.
ШАГ 2: ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ПОДГОТОВКА
Обычно банки не выдают ипотечные займы в размере 100% стоимости приобретаемого жилья. Поэтому часть расходов вам придется взять на себя и оплатить первоначальный взнос, который может составлять 10-30 % от стоимости приобретаемой квартиры. Иначе говоря, если вы хотите купить квартиру за $180 тыс., а размер первоначального взноса в банке составляет 20%, вам придется самостоятельно накопить $36 тыс. В принципе можно подыскать банк, где размер первоначального взноса ниже, но помните, что чем меньше вы внесете денег самостоятельно, тем более высокими окажутся процентная ставка по кредиту и ежемесячный платеж.
Второй важный момент - в некоторых кредитных организациях без поручителя ипотечную ссуду просто не дадут. Но, как правило, кредиторы учитывают заработки созаемщиков и поручителей в качестве дополнительного дохода. Все просто: чем больше подтверждаемый официальными документами заработок, тем большую сумму кредита банк для вас одобрит. Ежемесячные выплаты по ссуде не должны превышать 50% от вашего ежемесячного дохода. Поэтому если вы зарабатываете $1,5 тыс. в месяц и хотите взять кредит в $200 тыс. на 10 лет под 11% и даже внесете первоначальный взнос 10%, банк на это не пойдет, ведь сумма ежемесячного платежа в данном случае (без учета страховки) окажется почти $2,8 тыс.
ШАГ 3: ВЫБОР БАНКА
При выборе банка ориентироваться на его репутацию и известность великого смысла нет - вы не собираетесь размещать на счетах свои деньги, а наоборот планируете взять в долг. Возможное банкротство кредитной организации не является основанием для досрочного истребования кредита. Лучше обратить внимание на стоимость ипотечного кредита, удобство его обслуживания и погашения. Прежде всего вас должен устраивать размер процентной ставки (в среднем по рынку сегодня он составляет 9,5% в долларах и 12% в рублях), размер ежемесячного платежа, а также удобство погашения ссуды. Если вы выберете банк, у которого работает одна касса в другом конце города три дня в неделю с 9 до 15, постоянно будете опаздывать с внесением средств и платить штрафы за просрочку.
В электронных базах данных крупных брокерских компаний (Кредитмарт, Фосборн Хоум, Независимое бюро ипотечного кредитования) хранятся условия по ипотечным займам почти всех ведущих банков, вам останется только сообщить желаемые параметры ссуды (скажем, первоначальный взнос - 10%, срок кредитования 30 лет) и из предложенного списка выбрать несколько программ, подходящих именно вам. Отправлять документы сразу в несколько банков следует потому, что один кредитор может попросту отказать вам в ссуде, а другой будет слишком долго рассматривать заявку, и из-за этого к моменту сделки вы не будете располагать необходимой суммой.
Услуги брокеров не бесплатны: помощнику придется отдать либо фиксированную сумму (от 2 тыс. рублей) либо процент от кредита (от 0,5%). Клиенты, пришедшие за ссудой от брокера, нередко получают в банке приятные скидки, например, не платят разовые комиссии за выдачу займа или получают пониженную процентную ставку.
ШАГ 4: ПОЛУЧЕНИЕ ССУДЫ
В день получения ссуды вы должны будете оплатить услуги оценщика (банк обязательно проводит процедуру оценки жилья, чтобы понимать, какова на данный момент рыночная стоимость залога и какую сумму кредита он сможет одобрить), нотариуса, страховщика, а также все предусмотренные комиссии. Некоторые кредитные организации вообще не берут вознаграждения за выдачу ссуды, другие удерживают до 2% от суммы займа. За исключением страховых выплат, все эти расходы являются единоразовыми, но вполне могут составить порядка $5,5-10 тыс. Еще на первой консультации сотрудник банка обязательно должен рассказать вам обо всех расходах, которые вас ожидают, посчитать размер эффективной процентной ставки (в нее включаются все комиссии банка, а также страховые отчисления за первый год пользования ссудой) и ежемесячного платежа, чтобы в результате беседы не осталось ни одной неучтенной копейки.
О ЕЖЕМЕСЯЧНЫХ ПЛАТЕЖАХ
Как правило, погашение ипотечного кредита происходит по аннуитетной схеме. Каждый месяц на протяжении всего срока пользования займом (7,10,20 лет) заемщик будет выплачивать банку одинаковую сумму. Одна ее часть будет уходить на выплату процентов по кредиту, другая - на погашение основного долга. Но не в равной пропорции: в первые годы большая часть от суммы ежемесячных выплат будет гасить проценты по кредиту и совсем незначительная уйдет на возврат основного долга. Если вы решите погасить долг досрочно, уплаченные вперед проценты банк вам, разумеется, не вернет.
Размер ежемесячного платежа напрямую зависит от срока кредита. Допустим, вы берете в долг $180 тыс. под 10% годовых на 10 лет - в этом случае размер ежемесячного платежа банку без учета страховки составит $2,4 тыс. Кредит на тех же условиях, но на 20 лет потребует от вас ежемесячного внесения $1,7 тыс. Разница в $700 ощутима, ведь если откладывать эту сумму в течение года, то на сэкономленные $8,4 тыс. можно отдохнуть с семьей за границей или купить хорошую бытовую технику. Заемщики часто не понимают этих тонкостей и стремятся взять ссуду на максимально короткий срок, тем самым возлагая на себя тяжелое финансовое бремя и отказывая в самом необходимом, чтобы выплатить огромный долг в сжатые сроки. Переплата банку за 20 лет, разумеется, будет больше - $236,8 тыс. против $105,4 тыс., которые вы переплатили бы за 10 лет, но при этом ваш уровень жизни резко не ухудшается.
О ВАЛЮТЕ КРЕДИТА
Основными валютами ипотечных ссуд являются доллар США, евро и рубль. Процентные ставки в долларах, как правило, на 2-3 пункта ниже рублевых, но следует учитывать, что и гасить кредит вам придется в американской валюте. Поэтому если вы не уверены, что доллар продолжит снижение, лучше брать ссуду в той валюте, в которой вы получаете зарплату.
Некоторые банки предлагают кредиты в швейцарских франках или японских иенах. По таким кредитам процентная ставка значительно ниже, и как следствие меньше ежемесячный платеж. Скажем, если вы возьмете кредит в размере $180 тыс. на 10 лет под 11% годовых, то ежемесячный платеж составит порядка $2,5 тыс. В случае если брать ту же сумму под 7,5% во франках, ежемесячный платеж уменьшится до $1,1 тыс. Но гасить ссуду, как и в случае с долларом, вам придется тоже во франках. Если расплачиваться по займу "живыми" швейцарскими деньгами у вас нет возможности, то валюту платежа вам придется конвертировать во франк по курсу банка, выдавшего ссуду. В этот курс вполне может быть "зашита" небольшая, но все-таки комиссия за конвертацию.
Также не следует забывать, что франк менее предсказуем, чем доллар или евро, поэтому ссуду в этой валюте следует брать только в том случае, если вы планируете погасить долг в течение 2-3 лет. При займах на длительный срок рисковать не стоит, ведь никто не сможет предсказать, что случится с франком в ближайшие 20 лет.
КОММЕНТАРИИ
Вячеслав Шаламов, Вр. и. о. директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы:
- Последствия мирового кризиса ликвидности мы будем ощущать еще долго. Повысились ставки на 1-1,5%, и в первую очередь в рублях. Требования к заемщикам ужесточились: те, кто мог взять кредит в августе 2007 г. (например, лица с не полностью подтвержденным документами доходом), уже не могут получить его ни в одном банке. Квартир, выставленных на продажу на рынке жилья, в 1,5 раза меньше, чем в середине 2007 г. Цены выросли на 15% с января 2008 г. Клиенты, разочарованные фондовым рынком, опять начинают вкладывать деньги в недвижимость в инвестиционных целях.
С высокой долей вероятности процентные ставки будут только повышаться.
Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24:
- На фоне разговоров о кризисе ликвидности в России статистика Банка России - за 3-й квартал 2007 г. рынок ипотечного кредитования вырос на 24%, за 2-й - на 22%, за 1-й - на 18% - свидетельствует об обратном. Сегодня в России более 14% сделок с жилой недвижимостью совершается с использованием ипотечных кредитов, в отдельных регионах доля ипотечных сделок достигает 50%. Очевидно, что спрос на ипотечные кредиты растет. При формировании предложений по ипотечным кредитным продуктам для нас ключевыми критериями остаются доступность, удобство и массовость.
Роман Воробьев, член правления ЗАО "Райффайзенбанк", руководитель дирекции по работе с физическими лицами:
- В 2008-2010 гг. ожидается дальнейшее развитие ипотеки: у российского рынка большой потенциал роста, ведь доля ипотечных кредитов в ВВП России незначительна. Ипотечные активы в целом не являются рискованными, и в перспективе мы ожидаем, что инвесторы обратят внимание на отечественный рынок ипотеки. Приток денежных средств даст банкам возможность скорректировать ставки по кредитам в сторону уменьшения. В этом году рост ипотеки несколько замедлится по сравнению с темпами предшествующих лет из-за кризиса ликвидности. Мы ожидаем повышения процентных ставок по ипотеке на уровне 1% по всем видам валют.