Социальная ипотека - московское ноу-хау. От обычной она отличается тем, что городские власти субсидируют процентную ставку по кредиту. Кроме того, участники программы могут покупать жилье не только на коммерческом рынке, но и напрямую у города по инвестиционной себестоимости. Это избавляет покупателя от посредников и, следовательно, от лишних расходов. Социальная ипотека рассчитана на льготные категории москвичей - главным образом на тех, кто ждет очереди на бесплатное жилье, но хотел бы ускорить его получение.
Отдельная часть программы рассчитана также на молодые семьи. Главным городским оператором, через которого очередники могут воспользоваться услугами социальной ипотеки, является коммерческий банк "Московское ипотечное агентство". Если на 1 января агентством было выдано 139 ипотечных кредитов, то по состоянию на 10 мая их количество составляло уже 271.
В то же время обычная, коммерческая ипотека пока остается не слишком доступной для большинства населения. Недавний социологический опрос фонда "Общественное мнение" показал, что три четверти россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за ее дороговизны. И это неудивительно: пока ставки по ипотечным кредитам остаются на высоком уровне - в среднем 14-15% в рублях и 10-11% в валюте. Причем за 2005 год стоимость кредитов сильно упала: выход на рынок новых игроков вызвал "гонку ставок", в результате которой процент по ипотечным кредитам снизился на 2-2,5%. А ведь еще в начале прошлого года нормальной считалась ставка в 16% годовых в рублях и 12% в валюте.
В международном контексте такие ставки высоки. В Испании, например, цена ипотечного кредита составляет 3-4% годовых. Впрочем, в Испании и инфляция гораздо ниже - в последние годы она составляла 1,5-3%. В России же инфляция никак не опускается ниже 10-11% и, по мнению экономистов, вряд ли опустится в ближайшие год-два. Между тем именно от инфляции "отсчитываются" ставки: кредитовать под процент ниже инфляции банкам попросту невыгодно. А в российских условиях банк не может работать с маржой ниже 1,5-3%. Если прибавить эту маржу к инфляции, получим нынешние ставки ипотечных кредитов. Эксперты полагают, что после резкого снижения в прошлом году ставки "уперлись в дно". Для того чтобы они опустились еще ниже, необходимо изменение макроэкономической ситуации в стране, проще говоря - снижение инфляции.
Итак, ставки по ипотечным кредитам не снижаются, а цены на жилье продолжают расти. Оно становится слишком дорогим для большинства жителей России. Эксперты приводят тревожные данные: около половины россиян, получивших в последние месяцы ипотечные кредиты, были вынуждены отказаться от них - и от покупки новой квартиры.
Между тем создание рынка доступного жилья - один из приоритетов, поставленных перед правительством Владимиром Путиным. И если ситуация на ипотечном рынке не изменится, то этот национальный проект окажется под угрозой. Однако выход все же есть. Если изменить положение дел с инфляцией пока не под силу даже федеральному кабинету министров, то способ снизить ипотечные ставки еще хоть немного тем не менее существует.
Добиться снижения процента по кредиту можно, если власти будут субсидировать часть ставки. В итоге банк будет получать свою выгоду (которая ему необходима, чтобы продолжать работу), но ставка для клиента окажется существенно ниже. Разницу заполнят бюджетные деньги. Такие схемы уже начали применять и федеральные, и московские власти. Впрочем, их подходы немного различаются. Так, федеральное правительство создало специальное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно занимается рефинансированием кредитов, выдаваемых обычными коммерческими банками под гарантии правительства. С 1 июля агентство снизило ставку рефинансирования до 11,5%. Но "на выходе" такая ставка дает ипотечные кредиты стоимостью до 14,5% годовых в рублях.
АИЖК планирует бороться за снижение ставки. Для этого оно планирует выпускать специальные ипотечные облигации. Но этот инструмент пока находится в разработке, и начнет реально работать еще нескоро.
Другой подход к созданию доступной ипотеки применяется в Москве. Прямое субсидирование ставки Московского ипотечного агентства (МИА) за счет городского бюджета позволяет добиться лучших результатов. Так, ставка МИА по социальным ипотечным кредитам составляет всего 10,5% годовых при том, что кредит выдается на срок до 30 лет. К тому же московские власти снижают и цену жилья для льготных групп, продавая участникам программы квартиры, построенные по заказу города, напрямую и по себестоимости.
По словам первого заместителя мэра, руководителя московского стройкомплекса Владимира Ресина, ставку по ипотечным кредитам в ближайшие годы планируется сбить до 6% годовых. А это значит, что и желающих поучаствовать в социальной ипотеке станет больше. Ведь по экспертным оценкам, снижение ставки кредитов вдвое по сравнению с текущими рыночными позволит увеличить количество потенциальных заемщиков более чем втрое - с нынешних 5% до 17% населения страны.
Все это означает, что московскую программу социальной ипотеки необходимо расширять. По словам В. Ресина, в будущем году для участников социальной ипотеки будет построено уже 477 тыс. кв. метров жилья, а в 2008 году возрастет до 550 тыс. кв. метров. Впрочем, не исключено, что и эти немалые объемы придется корректировать в сторону увеличения. Напомним, что первоначально в этом году для участников льготной ипотеки предполагалось построить 200 тыс. кв. метров жилья, однако правительство Москвы пошло на увеличение его в полтора раза.