УПРАВДОМ - ДРУГ ЧЕЛОВЕКА
В нашем доме раздают протоколы общего собрания
УПРАВДОМ - ДРУГ ЧЕЛОВЕКА
В нашем доме раздают протоколы общего собрания жильцов-собственников о выборе управляющей компании. Хотя собрания не было. Причем единственным кандидатом указан "родной" жэк. Допустимо ли такое заочное голосование без проведения собрания? И зачем нужен выбор, если жэк и так управляет нашим домом? Мы всем довольны.
А.Песоцкий, Москва
Согласно статье 47 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников может быть принято и без проведения самого собрания. Допускается заочное голосование, достаточно подписать протокол и указать позицию: "за", "против", "воздержался". Выбор управляющей компании по обслуживанию дома проводится в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", который предусматривает принципиальные изменения в управлении всеми без исключения многоквартирными домами независимо от формы собственности на них. Управление перестало быть монополией государственных и муниципальных предприятий. Даже в случаях, когда речь идет о муниципальных домах, где нет ни одного собственника, эксплуатирует и обслуживает строение управляющая организация, выбранная по результатам открытого конкурса. Даже тарифы на техобслуживание и ремонт здания муниципалитет не вправе назначать. Перечень и цену определяет договор муниципалитета с управляющей организацией, выбранной по конкурсу. Правила проведения конкурса определены постановлением правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.
ЗА ВСЕХ РЕШАЮТ СОБСТВЕННИКИ
В нашем доме не все квартиры приватизированы, муниципальных примерно четверть. Надо ли нам выбирать управляющую организацию?
Н.Ермолаев, Липецк
Надо. В этом случае управляющую организацию выбирают собственники, ведь они несут обязанности по содержанию и ремонту не только своих квартир, но и общего имущества дома. Если жильцы объединились в товарищество собственников жилья (ТСЖ) или создали кооператив, то практика показывает: сами ТСЖ или кооперативы напрямую не всегда эффективно справляются с работой, им удобнее заключить договор с управляющей компанией. Кроме того, жильцам можно и самостоятельно заключить договоры оказания услуг. Если жильцы не сумели сами определиться с выбором управляющей организации, то это за них сделает муниципалитет и уведомит о том, кто будет управлять домом.
ФИРМА ИЛИ ЖЭК?
Как выбрать управляющую компанию, есть ли где-то перечень таких организаций? Можно ли его посмотреть? Что надо знать при выборе?
Анна Каменькова, Ижевск
Такого перечня не существует. Но большинство управляющих компаний - это те же самые многочисленные ЖЭУ, жэки, ДЭЗы при муниципалитетах. На крупных предприятиях имеются жилищно-коммунальные отделы (ЖКО) и отделы по управлению недвижимостью. Наиболее эффективными управленцами, скорее всего, пока будут именно государственные организации, так как они имеют лучшую материально-техническую базу, кадры и опыт. В последнее время стали возникать акционерные общества, ООО, другие частные организации, которые тоже предоставляют услуги по обслуживанию домов. К примеру, в адресно-справочной книге "Адрес Москва" за 2005 год перечислено более 50 таких фирм с адресами и телефонами.
При выборе управляющей организации надо исходить из задач, которые она будет решать в отношении вашего дома. Надо убедиться, что в штате фирмы есть такие специалисты, нужное количество техники и инструментов. Финансовое положение организации имеет большое значение. От этого во многом будут зависеть тарифы, которые она вам предложит на свои услуги.
МЫ, НИЖЕПОДПИСАВШИЕСЯ, ТРЕБУЕМ...
Мы хотим распрощаться с жэком и выбрать управляющую компанию. Какие работы и услуги мы можем потребовать?
Жидковы, Сысоевы, Пенько и другие, Москва
Прежде всего это работы по техническому обслуживанию здания и оборудования. Управляющая организация должна два раза в год (весной и осенью) проводить плановые общие осмотры здания в целом. Регулярно должны проводиться частичные осмотры отдельных элементов зданий, сооружений и помещений, неблагополучных в смысле износа. Цель осмотра - выявление дефектов и их устранение. Если необходимо, составляются смета и план текущего ремонта. Кроме того, управляющая компания должна поддерживать постоянный контакт с объединенными диспетчерскими службами для того, чтобы контролировать состояние инженерного оборудования и устранять неисправности по заявкам жильцов. Можно потребовать от нее проведения текущего ремонта всех помещений общего пользования: чердаков, подвалов, лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, а также проведения каждодневной уборки дворов, площадок, проездов. К сведению, тротуары допускается убирать силами специализированных служб города. Управляющая организация должна организовать установку и окраску (не реже двух раз в год) мусоросборников и контейнеров для крупногабаритных отходов, обеспечить своевременный вывоз мусора, а также следить за уборкой снега с крыш, за состоянием водостоков и устранять их неисправности.
ВСЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ УЧТЕНЫ
Как собственники должны оплачивать работы и услуги управляющей организации?
А.Курманов, Башкортостан
В отличие от нанимателей собственники квартир не платят за наем жилья, но они обязаны нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов соразмерно своим долям. Это ежемесячная плата за содержание и ремонт жилого помещения. Она определяется исходя из затрат на внутридомовые инженерные сети электро-, газо-, теплоснабжения, водоотведение, причем учитываются предложения управляющей компании. Сумма должна быть одинаковой для всех собственников.