Нам говорят, что мы вот-вот войдем в капитализм, и ипотека - один из первых признаков этого светлого будущего. Однако нынешние условия ипотеки на нашем рынке не отвечают стандартам, существующим в развитых капиталистических странах.
Сегодня у нас есть:
- сильно завышенные процентные ставки, делающие ипотеку заведомо невыгодной;
- банки, незаинтересованные в выдаче ипотечных кредитов;
- сомнительные структуры, выдающие кредиты на сомнительных условиях;
- граждане, только недавно начавшие получать сколько-нибудь достаточный для ипотеки доход и лишенные гарантий того, что будут получать его еще 10, 15, 20 лет;
- непредсказуемый рынок цен на недвижимость, еще не стабилизировавшийся после приватизации, и пропаганда, обещающая исключительно их дальнейший бесконечный рост;
- отсутствие справедливого механизма наложения взыскания и реализации залога.
Как и любой вид кредитования, ипотека позволяет купить то, на что денег нет. Как отличить разумное финансовое планирование от бездумной попытки жить не по средствам?
СОВЕТ ПЕРВЫЙ
СУММА КРЕДИТА
В Америке есть правило: сумма ипотечного кредита не должна превышать того, что зарабатывают заемщики за полтора года (вне зависимости от длительности срока предполагаемого займа). В России такими расчетами вынужденно пренебрегают: ведь тогда из-за низких зарплат, несоразмерных ценам, большинство наших граждан могли бы позволить себе только то жилье, в котором сами не захотели бы жить. Наши банки смотрят только на то, можем ли мы из ежемесячной зарплаты позволить себе ежемесячный платеж. Суммарной задолженности заемщика внимания не уделяется. Постарайтесь сами прикинуть ваши возможности, исходя из вашего заработка за полтора-два года.
Вам скажут: Ипотека - единственный способ купить жилье, а дешевого жилья нет.
Отвечайте: Жить не по средствам тоже надо с умом. Такой расчет позволяет определить приемлемый размер задолженности, соизмеримый с уровнем жизни заемщика.
СОВЕТ ВТОРОЙ
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
Конечно, надо стараться уменьшить сумму кредита, в том числе сделав значительный первоначальный взнос. Однако не спешите продавать свою старую квартиру для покупки новой по ипотеке или тем более закладывать обе квартиры.
Такие варианты имеют смысл, если:
а) таким образом набирается половина или более стоимости новой квартиры, что заметно снижает сумму кредита и делает платежи доступными вам почти при любом сценарии;
б) недвижимость, сдаваемая в "двойную ипотеку" или продаваемая для внесения первоначального вноса, не является для вас единственной.
В остальных случаях, если кредит огромный, старая квартира недорогая, а месячные платежи - большие, имеет смысл сохранить имеющуюся недвижимость. Пусть уж сумма кредита будет побольше, но объектом риска будет только новая квартира. А старую можно сдать внаем и использовать деньги на погашение ежемесячных платежей.
СОВЕТ ТРЕТИЙ
ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА И ВАЛЮТА КРЕДИТА
Есть простое правило: суммарные выплаты по кредиту за весь срок его действия, включая проценты и комиссии, не должны превышать стоимости аренды такой же квартиры или дома в течение всего этого срока. В США при расчете по этой формуле максимально допустимая процентная ставка колеблется в районе 9%. Но в реальности ставки составляют в последние годы от 4% до 7% годовых.
Сегодня ставка по ипотечным кредитам в России колеблется в основном от 11% до 13% годовых в долларах США и доходит до 15% в рублях. Даже по так называемой социальной ипотеке наименьшая возможная ставка составляет 10,5%.
На Западе ипотечные кредиты дешевые, так как недвижимость считается надежным гарантом возврата кредита. У нас же такие кредиты считаются рискованными, в основном из-за их долгосрочности. Ведь в России поручиться за что-либо лет через 10 - 15 толком нельзя.
Любая ставка от 10% и выше экономически невыгодна - постарайтесь ее снизить. Если проценты будут приемлемыми только в валюте, надо брать кредит в валюте. А что если ставки в рублях почти те же, что в валюте? Тогда имеет смысл брать в рублях, если в договоре нет никаких пунктов о возможном пересчете суммы долга в случае резкого обесценивания рубля. В России еще 15 лет назад не было частной собственности на квартиры, а с тех пор было несколько деноминаций национальной валюты и как минимум один полномасштабный дефолт. Можно ли предположить, что и в следующие 15 лет нечто подобное еще разок не произойдет? Вот именно. Придет и ваша очередь им показать "обесценивание дореформенных вкладов"!
Вам скажут: Конечно, покупка жилья дороже его аренды. И вообще ставка в 15% объясняется условиями нашего рынка, все берут и не жалуются.
Отвечайте:
(а) Сдавать квартиру и таким образом продолжать выплачивать ипотеку - еще одна гарантия, которой пользуются заемщики во всем мире.
(б) Правительство открыто признает, что необходимо снизить ставки до 8%. Эту цифру взяли не с потолка, именно она считается приемлемой в большинстве стран. А то что тысячи безумцев уже получили ипотечные кредиты под 15%, это их проблема. Мы лучше подождем эти 8%.
Вам скажут: Все это чушь и ерунда. Наша экономика - самая стабильная в мире. Если бы банки считали, что рублю что-то угрожает, они бы не выдавали рублевых кредитов.
Отвечайте: Тогда почему рублевые процентные ставки значительно выше валютных? Последние три года курс доллара к рублю только падает.
СОВЕТ ЧЕТВЕРТЫЙ
СРОК КРЕДИТА И ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ
Чем короче срок кредита, тем лучше.
Так ли трудно платить в месяц на сто долларов больше, сократив срок кредита на пять лет? Если сумма кредита большая, экономия будет многотысячная. Чем больше процентная ставка, тем больше переплата за счет увеличения срока.
Это видно из приведенной таблицы. Почувствуйте разницу между 8%, которые обещает наше правительство в будущем, и 13%, которые предлагают наши банки сегодня, а также разницу в общей переплате за кредиты разной продолжительности. При стоимости квартиры в 150 000 долларов и ставке 13% за 30 лет вам предлагается переплатить дополнительно к стоимости жилья еще 208% - а значит, купить квартиру более чем трижды!
Золотое правило: платеж по ипотечному кредиту (или расходы на найм жилплощади) не должен превышать 1/3 ежемесячных доходов семьи. У нас многие банки допускают размер платежа до 50% и даже до 60% ежемесячного дохода. А ведь это практически нереально отдавать половину или более своей зарплаты в течение многих лет!
Сравните сумму месячного платежа с арендной платой за квартиру или дом такого же качества. Если кредит от 15 лет и более, платеж должен быть не больше, чем сумма, за которую вы могли бы снимать или сдавать эту же квартиру. Иначе ипотека не имеет практического смысла.
А что если условия вас устраивают и вы почти решились? В следующем номере мы поговорим о том, на какие моменты важно обратить внимание при заключении договора ипотеки.
Уважаемые читатели! Хотите задать какой-то вопрос? Предложить новую тему для рубрики "Путеводитель по капитализму"? Тогда свяжитесь с Ольгой Сагаревой по электронной почте sagareva@trud.ru.