Риелтор Наталья из крупного агентства недвижимости сменила тактику продажи квартир. Раньше она убеждала покупателей, что надо срочно брать, пока не подорожало. Теперь нашептывает продавцам, что надо энергичнее снижать цену, пока еще есть желающие купить. Реальная цена сделок заметно отличается от сумм, заявленных на сайтах и в базах данных контор по недвижимости, - процентов на 10. Продавцы нехотя сбавляют цену.
По данным компании Blackwood, специализирующейся на дорогой недвижимости, в Москве уже сейчас предлагают элитные квартиры на первичном и вторичном рынках со скидкой 30%.
- Необходимо четко разделять цены предложения и цены сделок. Предложение упало в цене на 1-2%, реальные скидки по некоторым объектам составляют 20-30%, - говорит "Труду" управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Но говорить о массовых дисконтах пока нельзя.
Участники рынка утверждают, что о дисконтах в дорогих новостройках объявили "Дон-строй" и "Миракс". Однако и в "Дон-строе", и в "Мираксе" эту информацию опровергли.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средняя стоимость жилья пока замерла на месте. За минувшую неделю цена в долларах упала на 0,5% (до летней отметки 6068 долларов за метр). А в рублях, напротив, выросла на 1,4% (161 995 рублей за метр). Это связано с колебаниями курса: рост доллара заставляет продавцов пересчитывать и снижать цену. То есть реальная стоимость жилья пока не изменилась.
Но, по прогнозам экспертов, это должно произойти в ближайшее время. Ипотека практически недоступна, а купить без нее квартиру почти невозможно. Число желающих вложить деньги в недвижимость сократилось, ведь непонятно, что будет дальше. Вскоре на рынке окажется много инвестиционных квартир: владельцам-бизнесменам нужны деньги на поддержание своего дела. Предложение растет, спрос падает, цены, соответственно, тоже.
Как будут развиваться события, будет ясно в январе-феврале.
- Рынок недвижимости инертен, даже на плавное снижение цен на 10% уйдет около полугода. Это означает возврат к ценам этого лета, - полагает руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов.
По мнению главного аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника, к лету цены упадут на 15-20% - до уровня конца 2007 года. С ним соглашается аналитик инвестиционной компании "Финам" Сергей Фильченков: "Снижение неизбежно, оно будет мягким и не превысит 20%".
Сейчас падение сдерживается искусственно: городские власти скупают квартиры у застройщиков, которые уже готовы сбыть их за бесценок, лишь бы наскрести денег на поддержание своей деятельности. Уже объявлено, что Москва за 40 миллиардов рублей выкупает более 500 тысяч квадратных метров жилья в Подмосковье - у компаний "ПИК", "Главстрой", "СУ-155" и "ДСК-1". По мнению гендиректора аналитического центра "МИЭЛЬ" Владислава Луцкова, это позволит застройщикам пережить кризис. Для дальнейшего развития города действия властей полезны, а вот для тех, кто хотел купить квартиру подешевле, вредны.
Есть и другие способы регулирования. Например, снизить бюрократизацию отрасли, пустить новых игроков, субсидировать кредиты девелоперов или гарантировать их займы и т.д. Но все эти меры нужно было предпринимать еще до кризиса, чтобы более низкие цены на недвижимость обеспечивали приток покупателей, или уже после него. Пока остается только накачивать отрасль деньгами, спасая компании. Другой вариант - выкуп девелоперов для создания крупного регионального холдинга, но здесь потребуются существенные инвестиции. Кроме того, нет гарантии, что городские власти смогут им эффективно управлять.
цены
СКОЛЬКО СТОЯТ МЕТРЫ
6122 доллара -
столько стоил квадратный метр жилья в Москве в конце сентября 2008 года (на пике роста)
6068 долларов -
средняя стоимость "квадрата" в столице сейчас
1500 долларов -
себестоимость одного квадратного метра жилья
мнения
БУДЕТ ЛИ ОБВАЛ ЦЕН НА МОСКОВСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?
Евгений Ясин, научный руководитель Высшей школы экономики:
- Цены на недвижимость, конечно же, будут снижаться, но обвальным это явление не станет. Максимальный предел, до которого они могут упасть, - это реальная цена за квадратный метр. А вот явление излишней тревоги, скорее всего, будет иметь место, ведь уже сейчас на рынке наступила паника из-за непомерной тряски фондовых бирж.
Евгений Гонтмахер, руководитель Центра социальной политики Института экономики:
- Цены могут упасть на 15, 20, максимум на 30%. Однако по логике в скором будущем они снова вырастут, и, возможно, в несколько раз. Ведь сейчас наблюдается снижение объемов жилищного строительства в столице, и в первой половине 2009 года эта тенденция вряд ли прекратится. В итоге возникнет дефицит квартир, и застройщики могут поднять цены до запредельного уровня.
Михаил Делягин, научный руководитель Института проблем глобализации:
- Произойдет, скорее всего, некоторое снижение цен. Москва для России является центром, и большинство инвестиций стекается именно сюда. Поэтому основательно цены упадут в регионах, а в столице стоимость жилья изменится незначительно. Кроме того, власти заявили, что не допустят снижения цен на недвижимость, поэтому ситуация на этом рынке в данный момент представляется стабильной.
ТУТ ВАМ НЕ АМЕРИКА
Мировой финансовый кризис начался с обрушения рынка недвижимости в Америке. Цены стали падать, банки потребовали досрочного возврата ипотечных кредитов. Домовладельцы в массовом порядке начали продавать жилье, чтобы рассчитаться с долгами, чем подстегнули падение. Дома стали стоить меньше, чем суммы займов, и американцы предпочли просто отдать обесценивающееся жилье банкам. В Москве ничего подобного с рынком недвижимости не будет. В Америке ипотеку оформили две трети семей, а у нас - едва ли один процент. Даже если должники "скинут" квартиры, это не так сильно скажется на цене, как в США.