Ипотечное жилье для народа: чуть побольше, но очень подороже
Правительство Дмитрия Медведева объявило о первых успехах принятой год назад государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Эксперты в этой связи опасаются нового витка цен.
А успехи таковы: за 2013 год по всей стране народу выдано 639 тысяч ипотечных кредитов (на 17% больше, чем год назад) общим объемом 1,04 трлн рублей (рост — на 30%). Однако, по данным статистики, объемы построенного жилья за тот же период выросли скромнее: если в 2012 году введено 65,2 млн кв. м жилья, то в 2013 году — 68 млн кв. м (предварительные цифры). То есть физический рост — 4,3%, примерно в семь раз меньше, чем достигнутые на ипотечном фронте финансовые успехи.
Но он в принципе соответствует госпрограмме, по которой в 2015 году ввод жилья в стране должен составить 71 млн кв. м общей площади, в 2017 году — 79 млн, в 2020 году — 92 млн «квадратов». Тогда же «среднего россиянина» наконец-то должны обеспечить и более или менее приличной жилплощадью — 28-35 «квадратов». Хотя неизвестно, в какую «сумму прописью» ему встанут эти метры.
Напомним, что ипотека в России начала развиваться 10 лет назад и за это время прошла тернистый путь. Еще в 2011 году, когда жилищных кредитов по этой схеме выдавалось вдвое меньше, социологические опросы в Москве свидетельствовали: 92,1% жителей самого благополучного мегаполиса страны на дух не принимают ипотеку. Аргументы простые: «в эту кабалу не хочу залезать», «меня не прельщает добровольное рабство» и т. д.
Сегодня любителей жилищных кредитов среди россиян особо не прибавилось, но возобладал трезвый реализм: число желающих воспользоваться ипотекой резко выросло (до 60%), а реальная возможность обнаружилась лишь у 17-30%, в зависимости от региона. Оптимизма добавили льготные ипотечные программы: для молодых учителей (ставка по кредиту — 8,5%), молодых ученых (ставка — от 10 до 10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка от — 7,65 до 12,5%).
Правительство уже пообещало, что господдержка «отдельных категорий граждан» за счет федерального бюджета продолжится в 2014-2016 годах и составит за три года 1,26 трлн рублей. Но сюда, видимо, войдут и военнослужащие, и работники бюджетной сферы. А самое главное: эта поддержка коснется лишь сниженных ставок по ипотечным кредитам, но не стоимости самих квадратных метров. Хотя именно попытка стимулировать ипотеку в России еще 10 лет назад способствовала выбросу на жилищный рынок дополнительных денег — при очень ограниченном предложении квадратных метров (меньше 40 млн в 2004 году). После чего за два-три года цена жилья взлетела до небес и больше практически не опускалась. Для сведения: в 2003 году цена квадратного метра в новостройке в среднем по стране составляла 16,3 тысячи рублей.
Сегодня из крупных городов самое дешевое жилье продается в Челябинске — по 30,5 тысячи рублей. Но там же отмечена одна из самых высоких процентных ставок по ипотеке. В Краснодаре квадратный метр по ипотеке можно купить за 34,3 тысячи рублей, в Саратове — за 38,1 тысячи. А уже в Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра превышает 62 тысячи рублей, но спрос на эти метры превышает предложение. В Ярославле, где 80% жилья покупается за счет ипотеки, средняя цена квадратного метра на 10-12 тысяч ниже — за счет развития строительства таунхаусов. В Башкирии ипотечные кредиты идут в основном на финансирование индивидуального строительства — и дома начали расти как грибы. Потому как цена дома, который строишь для себя, всегда оказывается значительно ниже «покупного». То есть все встает на свои места, как только из цепочки «банк — заемщик» исключаются прожорливые прилипалы.
«Стоимость жилья складывается из многих факторов, — говорит президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. — Во-первых, застройщику требуется заплатить за землю, это примерно 30-35% общих инвестиций в проект. Затем нужно потратиться на технологическое присоединение. Только присоединение электроэнергии может занять от 18 до 33% всей себестоимости...»
Заметьте: авторитетный строитель не жалуется на дороговизну стройматериалов. «Деньги, за которые приобретаются стройматериалы, не имеют существенного веса в себестоимости жилья, — объясняет Кошман. — В целом на один «квадрат» площади уходит приблизительно около 9 тысяч рублей, потраченных именно на стройматериалы...»
И другие эксперты в строительстве, рассуждая о сверхвысокой цене жилья, предлагают обратить внимание на «наличие избыточных административных барьеров, коррупционной составляющей». Тот же Николай Кошман называет кошмарную, никому не понятную цифру: «Получение разрешения на строительство может занять 2,5 года, и это в порядке вещей». Тут поневоле вспомнишь, что время — деньги. И о-очень немалые.
Уже в новом году премьер Дмитрий Медведев подписал распоряжение во исполнение перечня декабрьских поручений президента Владимира Путина, где затрагиваются в том числе проблемы жилищного строительства. Документ предполагает упрощение процедуры предоставления земельных участков для застройки и обязывает муниципалитеты выставлять на торги свободные участки. Минстрой, Минфин и Минэкономразвития к марту должны разработать программу «Жилье для российской семьи», реализация которой позволит построить к 2017 году не менее 25 млн квадратных метров жилья в дополнение к прежним планам.
Что любопытно: эти ведомства должны будут готовить для застройщиков всю инженерную инфраструктуру — а взамен те обяжутся продавать половину возведенного жилья по цене не выше 30 тысяч за квадратный метр. Идея, как говорится, очень интересная. Но возникает вопрос: кто же (и как) попадет в число счастливчиков-покупателей этого льготного жилья?
Учтем: параллельно в коридорах власти уже созрела идея, способная с нынешнего года «взорвать» жилищный рынок в Москве, Санкт-Петербурге и еще нескольких российских городах. По предложению Министерства обороны теперь профессиональные военнослужащие, уходящие в запас, смогут получать «на дембель» не готовые квартиры, положенные им по закону, а деньги — от 3 до 13,5 млн рублей, в зависимости от стажа и наличия (состава) семьи.
Ежегодно из рядов Вооруженных сил таких профессионалов увольняется около 15 тысяч. Плюс в очереди на жилье в Министерстве обороны уже стоят 55 тысяч бесквартирных офицеров. А «Росвоенипотека» утверждает, что для приобретения жилья офицеры-отставники при возможности чаще всего выбирают кроме двух столиц Московскую область, Краснодарский край, Ростовскую, Ленинградскую и Калининградскую области.
Представляете, какая «ипотека» начнется в этих регионах с приездом многих тысяч заслуженных людей с немалыми деньгами?..
Иван Грачев, депутат Госдумы
— Я бы не спешил радоваться озвученным цифрам. Во-первых, воспользовалась ипотекой малая часть населения, а во-вторых, расплатиться им будет очень непросто. Есть принятый в мире принцип оценки: под ипотеку проходит тот, у кого месячная зарплата выше стоимости квадратного метра жилплощади. В России средняя цена метра перевалила за тысячу долларов, а средняя зарплата значительно ниже. При этом для потенциальных заемщиков приемлемой считается ставка 5-6%. Выше ипотека более сложная, с большим числом тех, кто залезает в неоплатные долги. Это проблема всей страны в целом, общеэкономическая, простыми приемами ее не решишь. Хотя есть поучительный опыт таких стран, как Германия, где была большая инфляция после Второй мировой войны. Это стройсберкассы, где предварительные накопления жильцов подкрепляются последующей ипотекой. Так можно и в наших условиях довести ставку до 6%. Но за законы о стройсберкассах большинство депутатов отказываются голосовать.