В наступающем году россияне получат платежки на уплату налога с имущества, рассчитанного не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости, которая должна соответствовать рыночной цене квартир, частных домов, дач и гаражей. Чего ожидать собственникам жилья? Как ударит новый налог по карману граждан? И какие подводные камни содержит новая система оценки?
По мнению экспертов, процентная ставка налога на имущество (от 0,1 до 2%) вполне обоснована и соответствует, например, европейской практике. От уплаты освобождены некоторые категории граждан, в том числе пенсионеры и инвалиды. Сам налог будет вводиться постепенно: в следующем году мы заплатим только 20% от суммы налога, а полную его стоимость будем переводить в казну только с 2020 года. Предусмотрены и не облагаемые налогом квадратные метры: 50 кв. м для индивидуального дома, 20 — для квартиры.
Но россиянам, пережившим за последний год и рост цен на товары, и подорожание услуг ЖКХ, и взнос на капремонт, и налог с кадастровой стоимости на землю, такую «заботу» правительства трудно оценить. Начнем с того, что сумма налога увеличится в разы, а где-то — в десятки и сотни раз. Если раньше за «двушку» в спальном районе Москвы платили 1,5 тысячи рублей, то сейчас налог составит 10-12 тысяч и более. А если у вас еще есть дача, домик в деревне, доставшийся от бабушки, и гараж, то нагрузка на семейный бюджет вырастет очень даже существенно. Попытка же не платить или скрыть от государства свое имущество закончится штрафом в 20% от суммы налога, не говоря уже о запрете на выезд за границу и прочих санкциях.
Для оценки кадастровой стоимости объекта берется целый ряд характеристик: площадь, год постройки, материал стен, месторасположение, инфраструктура района и прочее. При этом оценщик не выезжает на осмотр каждого здания, а берет для расчета показатели из Государственного кадастра недвижимости. Но качество этих показателей вызывает массу нареканий специалистов.
По словам Алексея КАМИНСКОГО, члена Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, менее 10% объектов в кадастре имеют всю необходимую, а главное, достоверную информацию для оценки. По остальным сведения неполные и некорректные. Поэтому оценщики вынуждены делать «некоторые допущения». Например, исходить из того, что соседние дома в районе построены из одинакового материала или примерно в одно и то же время. Как результат — стоимость квартир в стареньком панельном доме, окруженном новыми монолитными высотками, может оказаться необоснованно завышенной.
Казус и в том, что оценщик обязан использовать указанные в кадастре данные, даже если они абсурдны. Например, вместо площади квартиры указан год постройки дома (случай далеко не единичный). Или не указан год постройки, что характерно для большинства объектов в кадастре. И тогда стоящие рядом деревянная хибара-развалюха и новый дом из финского бруса, равные по площади, оценены по одной кадастровой стоимости. Хотя цена таких строений на рынке очень даже разная.
Кадастр просто пестрит несуразностями: «телятниками, свинарниками и цехами по разделке мяса» со статусом «жилой дом», складами 1500 года постройки и девятиэтажками площадью 1 кв. м. Анекдот? Не спешите веселиться. Росреестр старается очистить кадастр от подобных нелепиц. Но только в Москве 3,5 млн объектов капстроительства. Вопрос: сколько времени потребуется, чтобы привести в порядок базу, с которой рассчитывается кадастровая стоимость? И главное, почему этого не сделали раньше, до введения налога? Говорят, работа проводилась еще в 2012 году, на нее специально выделялись госсредства. Но качество базы таково, что сегодня 90% судебных исков об оспаривании кадастровой стоимости связано с ошибками в исходных данных. И, несмотря на это, 28 регионов из 85 уже вели с 2015 года расчет налога на имущество с кадастровой стоимости.
Что делать? Принять тот факт, что, став собственником жилья стоимостью в миллионы рублей, вы должны позаботиться о том, чтобы у государства была полная и корректная информация о вашем объекте.
Для чего необходимо зайти на сайт Росреестра и по кадастровому номеру найти свою квартиру, дачу или дом (инструкция о том, как это сделать, есть на сайте в разделе «Физическим лицам»). Если в вашем регионе кадастровая оценка уже прошла, вы увидите новую стоимость вашей недвижимости.
Самый простой способ оценить корректность оценки — сравнить ее с ценой на аналогичные объекты на рынке. За сколько агентство готово продать вашу квартиру? За какую сумму сосед продал гараж или дачу? Какие цены указаны в объявлениях на дома в вашем поселке? Обнаружите, что рыночная стоимость вашего объекта ниже кадастровой — можете обратиться в Комиссию по оспариванию или в суд. Практика показывает, что пока большинство дел решается в пользу заявителей, а кадастровая стоимость снижается в среднем на 60%.
Минэкономразвития (МЭР) летом 2015-го подготовило законопроект «О государственной кадастровой оценке». Но он вызвал крайне негативную реакцию профессионалов: претензии к законопроекту возникли у членов Общественного совета при Росреестре, «Деловой России», «ОПОРЫ России», РСПП, ТПП РФ и Общественной палаты РФ. Инициативная группа депутатов Госдумы подготовила свой вариант законопроекта. В чем же разногласия?
Прежде всего в документе МЭР нет упоминания о том, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. То есть сравнить рассчитанную стоимость квартиры с ценами на рынке невозможно. А раз так, то манипулировать суммой кадастровой стоимости можно как угодно. Второй момент: предлагается передать полномочия по определению кадастровой стоимости от профессиональных оценщиков вновь создаваемому бюджетному учреждению, то есть самим чиновникам. Наконец, ликвидируются комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Претензии граждан рассмотрят все те же сотрудники бюджетного учреждения. Или суд.
То есть «государевы люди» сами посчитают кадастровую стоимость, сами определят корректность расчета, сами рассмотрят жалобы граждан... А ворон ворону глаз не выклюет. Как считает Алексей КАМИНСКИЙ, глава Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре, законопроект МЭР учитывает только интересы чиновников и преследует одну цель: латание дыр в бюджете. Налог на имущество должен быть справедливым: дорогой объект в собственности — платите больше; дешевый, неликвидный — меньше. Цены на недвижимость выросли — выросла кадастровая стоимость, цены упали — и кадастровая стоимость должна снизиться. А у чиновника одно правило: бюджет должен расти. Надо собрать определенную сумму, и под нее будут подгонять кадастровую стоимость. Уже сегодня полно жалоб: региональные власти и зависимые от них оценщики завышают кадастровую стоимость имущества для ключевых предприятий-налогоплательщиков...
Передача кадастровой оценки чиновникам без решения ключевых проблем этой отрасли ситуацию не улучшит. Да и преследует ли государство эту цель? Скорее оно просто пытается получить быстрый и бесконтрольный доступ к деньгам граждан в расчете на то, что добросовестные россияне заплатят тот налог, который им выставят.
Марина КАРПОВА, общественный представитель уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей, уверена: саму процедуру определения кадастровой стоимости передавать государству нельзя, она должна остаться независимой от чиновников. Россияне должны иметь шанс на справедливую оценку своего имущества и объективное рассмотрение жалоб на завышенную кадастровую стоимость.
Выдержит ли «депутатский» законопроект противостояние с документом, подготовленным МЭР, или его тихо похоронят под сукном? Первое обсуждение законопроекта в комитете по земельным отношениям и строительству планируется уже в декабре. Решат ли депутаты бережно стричь шерсть с овечки или сдерут шкурку целиком, узнаем совсем скоро.
Слово эксперту
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости
— В России самая высокая в мире доля собственников жилья — 86%. И большинство из них получило квартиры бесплатно, в ходе приватизации. Никто не готовил людей к тому, что теперь придется платить за право быть собственником, и не символические, а вполне ощутимые суммы. А учитывая, что новое исчисление налога вводится в неблагоприятной экономической ситуации, когда бремя обязательных платежей граждан и так увеличилось, это может стать последней каплей, которая вызовет в стране волну протестов.
Необходимо также учитывать, что кадастровая оценка проводилась в 2012 году, на пике цен на недвижимость. Сегодня, когда цены на жилье в России значительно упали, рассчитанная кадастровая стоимость не соответствует реалиям рынка. То есть граждане и предприниматели будут платить налог с явно переоцененной недвижимости, с той цены, продать по которой объект сегодня просто нереально.
