Долевое строительство в свое время обеспечило прорыв на пути к реализации идеи о доступном и комфортном жилье для россиян. После 90-х и разворота страны к рынку, когда стал доступен коммерческий опыт инвестирования, применяемый в других странах, у россиян появилась возможность приобретать жилье в собственность. Тогда властям приходилось находить новые решения, чтобы стройки не встали. И все это на фоне инфляции, когда граждане спешили вложить деньги в недвижимость — она была единственным активом, который дорожал...
Финансовая лихорадка приводила и к разорениям застройщиков, и к появлению откровенных мошенников. Государство предприняло попытку на законодательном уровне отрегулировать ситуацию: в 2004-м был принят закон № 214-ФЗ, защищающий права дольщиков. Но оттачивать его пришлось вплоть до сегодняшнего дня, опираясь на правоприменительную практику в условиях меняющейся экономической ситуации в стране.
Мало кто из населения способен купить новую квартиру без многолетних накоплений. Так что в свое время долевое строительство представлялось палочкой-выручалочкой: к примеру, на этапе котлована застройщик предлагал дольщику-соинвестору купить квартиру значительно дешевле, чем по окончании строительства.
Но палка оказалась о двух концах. Государство не отрегулировало в полной мере сферу долевого строительства, чем и воспользовались недобросовестные застройщики. А власти не могут бросить граждан, пострадавших в результате банкротства, несостоятельности застройщика или какой-либо аферы. Поэтому риски и обязательства ложатся на федеральный и региональный бюджеты, на инвесторов.
Переход на новый формат проектного финансирования дался непросто: проблемы с недостроенными объектами, сложная экономическая ситуация. И все же рабочая схема с опорой на опыт профессионального сообщества, своего и международного, была выработана. Сегодня нас ждет переходный период. Уже через год мы должны получить прозрачный и безопасный рынок жилищного строительства.
Сейчас основной объем работы — в регионах. Предстоит объединить усилия с местными властями, отладить механизмы ведомственного взаимодействия. В целом по России, по официальным данным, на 1 января 2019-го в 68 субъектах насчитываются 894 проблемные новостройки, заключено более 98 тысяч договоров долевого участия. Каждая достройка такого объекта должна быть под контролем конкретных ведомств и лиц.
Замещение беспроцентных денег дольщиков на недешевые банковские кредиты в формате проектного финансирования, естественно, переложит инвестиционную нагрузку на собственный капитал застройщика. И, как следствие, может отразиться на цене квадратного метра. По крайней мере, в первое время. После того как новая схема станет единственной и обычной, все должно выровняться. Порядок банковского сопровождения детально регламентирован. Введен прямой запрет на осуществление ряда операций по расчетному счету застройщика. Деньги гражданин теперь несет не застройщику, а в банк, кладет на отдельный эскроу-счет. Он будет разблокирован только после того, как гражданин получит квартиру.
Переход на проектное финансирование может привести к сокращению объемов ввода жилья в первое время, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям. Однако в перспективе реформы приведут к формированию прозрачной и эффективной строительной отрасли, которая вернет доверие людей. Это повлечет рост объема средств, привлекаемых на стадии строительства. И мы не просто нарастим объемы, но и подойдем к 2024 году к параметрам, позволяющим выполнить задачи, поставленные в указе президента.
В национальном проекте предусмотрены субсидии региональным бюджетам на реализацию программ жилищного строительства. Они могут быть направлены на уплату процентов по кредитам, обеспечение инженерной инфраструктурой, строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры, на прямое софинансирование строительства объектов коммунальной инфраструктуры.
Предстоит детально разобраться с ипотечным сектором. Здесь есть различные предложения: «ипотечные каникулы», использование материнского капитала и др. Все делается для того, чтобы ни один гражданин России больше не оказался в чудовищной ситуации, без денег и жилья. Ведь за каждой такой историей — трагедия целой семьи. Нужно добиться, чтобы проблема обманутых дольщиков была закрыта. А действующая модель финансирования жилищного строительства была понятна и гражданам, и участникам рынка.
21 февраля многолетнему автору и другу «Труда» Владимиру Ресину исполнилось 83 года. Поздравляем Владимира Иосифовича с днем рождения и желаем ему крепкого здоровья и новых достижений на ниве законотворчества!
