Своя крыша неподъёмна: премьер признал дороговизну ипотеки в России
Снижение ипотечных ставок должно сопровождаться ростом предложения на рынке жилья
К декабрю прошлого года средняя ставка по ипотеке в стране составила 9%, рассказал премьер-министр РФ Михаил Мишустин. «Это бремя даже для семей со средними доходами, которые решаются на займы банков. С такой ставкой мы не сможем помочь людям улучшить жилищные условия», - приводит РБК слова главы кабмина.
Нужно добиваться снижения ставок до 8%, уверен премьер. Он напомнил о льготных жилищных кредитах в 6% для семей с двумя детьми и более, а также о ставках в 2% на Дальнем Востоке. «Но в целом ипотека остается очень дорогой», — добавил Мишустин.
Надежды премьера основаны на майских указах президента Владимира Путина. В 2018 году он распорядился о поэтапном снижении ипотечной ставки до 8% к 2024 году.
Проценты по ипотеке зависят от ключевой ставки Центробанка. 7 февраля регулятор в первый раз за 2020 год понизил ставку с 6,25% до 6% годовых. Уменьшение ставки происходит на фоне низкой инфляции. В январе она достигла 2,4%.
Государству надо вмешаться?
Чтобы проценты по ипотеке пришли к удобоваримой цифре, необходимо оптимизировать резервы и операционные затраты банков, разобраться в правилах кредитования застройщиков, заявил Мишустин. Эти меры снизят мотивацию банков компенсировать свои убытки за счёт повышения ставок. Важно поддерживать и строительство жилья, повышать рациональность использования земель, сказал премьер. Строительство должно быть доступнее, нужно избавляться от преград для строительного бизнеса. Свою значение имеет и активное применение высоких технологий, где это возможно.
Центробанк продолжит снижать ставку и оказывать влияние на ипотеку, но банки привыкли идти на ухищрения, сказал порталу TRUD.RU руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества Василий Колташов. «Например, навязывание страховки. Зачем дополнительно страховать ипотечный займ, если случись неладное – банк может забрать имущество?», - говорит эксперт. Правительству нужно обратить внимание и на другое: при выдаче денег на ипотеку банки стараются завышать процентную ставку. Можно установить некий рубеж, за пределы которого кредиторам выходить не следует, предложил Колташов.
Застройщики и некоммерческие банки ждут снижения ставок в надежде поднять цены на жильё. Но главное для них – рост цен, а не строительство. Поэтому надо сочетать снижение ставки с усилиями государства по расширению доступа к жилью, уверен специалист. Премьер неслучайно сказал об увеличении предложения на рынке жилья: это объективная задача кабмина. «Правительство должно пресекать попытки задирать цены на квартиры, когда застройщик использует ситуацию с дешёвыми кредитами. Иначе получится как на Западе: доступная ипотека при астрономических ценах на недвижимость», - заметил эксперт.
Умерить аппетиты банков проще, чем разрулить ситуацию с застройщиками, предупреждает Колташов. Государство не занималось инфраструктурой, перекидывая всё возможное на застройщиков. В итоге рынок монополизирован, это тормозит рост жилья. Существенная «протечка» в нашей экономике – микрофинансовые организации. Их негативное значение всё ещё велико, в конечном счёте достаётся и строительству. В ближайшее время ставка по ипотеке сохранится на уровне 8-9%, прогнозирует Колташов. Однако у России есть потенциал оживить экономику за счёт развития рынка строительства.
Едва ли премьер рассуждал о прямом вмешательстве государства в рынок, считает первый зампред совета директоров «Альфа-банка» Олег Сысуев. Банки сами заинтересованы в снижении операционных расходов. А что касается понижения ставки, то банки обращают внимание на рыночную конкуренцию. «Я не совсем понимаю, как это можно сделать директивным способом. Мне кажется, что это невозможно. Если это будет продукт убыточный и невыгодный для банков, они просто уйдут с этого рынка», - сказал он BFM.RU.
На рынке строительства высокая конкуренция, и нет смысла говорить о сверхприбылях застройщиков, считает партнер и основатель Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. Снижение ставок усилит спрос, это позволит девелоперам быстрее продавать площади в качественных объектах. Это немного снизит стоимость, и рынок активизируется, говорит Румянцева. Если государство увлечётся жёстким регулированием, коммерческие банки могут отказаться работать с недвижимостью. Тогда останутся госбанки, но речи о рыночной экономике тут уже не идёт, заключила эксперт.
Ставка по ипотеке определяется ключевой ставкой, напоминает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. А дополнительные 2% - это издержки банка из-за работы с заёмщиками, риск, обслуживание кредита. Поэтому цифра в 8% выглядит справедливой. Снижать ставки, когда темпы строительства падают, странно. «Удешевляя ипотеку, не создавая адекватного роста предложения, мы просто толкнем цены вверх, что, кстати, и произошло в прошлом году — цены выросли в среднем по России на 8%», - заметила эксперт.
Мешают удешевить ипотеку в том числе и завышенные коэффициенты риска по ипотечным кредитам, сказал начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Сергей Заверский. Однако ипотека считается низкорисковым вариантом кредитования. Особенно тяжело банкам с недостаточными резервами капитала. 80% рынка остаётся у главных госбанков, конкуренция падает.
«Когда банку предъявляется масса требований и по резервированию, и по оценке залогов, и по фондированию, это все обходится в копеечку. Эти все накрутки не являются банковскими накрутками, а являются регуляторными накрутками. Процентная ставка поднимается все выше», - рассказал НСН президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
Запасной вариант
Альтернативой ипотеке мог бы стать институт некоммерческого социального жилья в аренду. Такой проект задумали Минстрой и компания «Дом.Рф». Программа предназначена для граждан с доходами ниже среднего, которым тяжело купить квартиру при помощи ипотеки. Но в России будет сложно запустить такую программу, считает Василий Колташов. Россияне очень хотят быть собственниками, а не арендаторами, говорит он. Но такие меры могут немного снизить напряжённость на рынке недвижимости и помешать росту цен.