В свежем сборнике Росстата зафиксирован рекорд, установленный в прошлом году. В РФ повелось 208,5 тысячи новеньких загородных коттеджей, пригодных для круглогодичного проживания. Их общая площадь — 28,4 млн кв. метров, что составляет 43,2% всего введенного в 2012-м жилья. В этом году темпы строительства остаются примерно на том же уровне. Выходит, индивидуальные дома почти на равных конкурируют со строительной индустрией, традиционно отдающей предпочтение многоэтажкам.
Причем приведенные цифры еще и сильно занижены. Ведь наша статистика почему-то не учитывает даже официально принятые в эксплуатацию благоустроенные коттеджи на дачных участках. В отчетность попадают только те дома, что возведены строго на участках для индивидуального жилищного строительства и, конечно же, надлежащим образом зарегистрированны. Так что реально загородной недвижимости, в том числе и нигде не зафиксированной, по экспертным оценкам, раза в два больше.
Но вернемся к данным Росстата. С 1995-го по 2012-й собственных домов построено у нас 2,4 млн. Для такой огромной страны совсем немного. Но важна тенденция: хоть и медленно, пока в основном для среднего класса, но появляется новая одноэтажная Россия.
В собственных домах сегодня живут более 12,8 млн семей, 36,5 млн граждан — каждый четвертый житель России. Правда, в эту статистику попадают и развалюхи без удобств, ведь многие дома построены более 40 лет назад, к ним не подведены инженерные коммуникации, и на «комфортное» жилье они не тянут. Хотя, конечно же, в большинстве случаев нынешняя загородная недвижимость обеспечивает неплохие условия жизни. Вот как выглядит сегодняшний средний коттедж. Общая площадь −135 кв. м (на 16 кв. м больше, чем в 2000 году). Для сравнения: средний размер построенных в 2012 году квартир — 78 кв. м. Половина построенных собственных домов — из кирпича, треть — из дерева, 6% — из смешанных материалов. Электричество, вода из собственной скважины, газ — централизованный или баллонный. Как правило, гараж для авто.
Самостоятельное строительство (даже с учетом оплаты наемных бригад и расходов на разработку проекта) обходится гораздо дешевле, чем покупка сделанного под ключ готового дома. Главный плюс загородного жилья — нет соседей за стеной, за те же деньги больше жилой площади и подсобных помещений, тишины и чистого воздуха. Главный минус — из коттеджей в окрестностях городов сложно добираться по загруженным дорогам на работу.
В Подмосковье, например, теперь многие оставляют машины у пригородной железнодорожной платформы и едут в столицу на поезде в немыслимой давке. Но даже те, кто имеет квартиру в Москве, стойко переносят транспортные муки ради загородного комфорта.
Разумеется, о ежегодном строительстве 200 тысяч благоустроенных просторных коттеджей в советские времена невозможно было и мечтать, ибо такие проекты вообще были запрещены. Сегодня запретов нет. Но нынешняя рекордная цифра вызывает не восторг, а вопрос: почему так мало? По расчетам экспертов, сегодня для того, чтобы снять остроту жилищной проблемы, требуется ежегодно вводить в эксплуатацию от 500 тысяч до 1 млн таких домов.
Здесь мы очень отстаем от развитых стран. Почему же широко анонсированный еще в 2006 году национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», как и другие программы, предусматривающие зеленую улицу для индивидуального строительства, буксуют?
Здесь мы очень отстаем от самых развитых стран мира. Почему же широко анонсированный еще в 2006 году национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», как и другие программы, предусматривающие зеленую улицу для индивидуального строительства, буксуют?
— Ничего удивительного, — говорит Борис Николаев, ведущий специалист консалтингового агентства. — На местах строительные фирмы идут на банальный сговор с местными властями и становятся монополистами на рынке. Цены, понятно, поднимают до небес. «Чужим», в том числе индивидуалам, создаются огромные сложности. Без взятки шага не сделаешь. А еще очень дорого обходятся стройматериалы, подведение коммуникаций, подключение электричества, газа. В этих условиях система не работает, практически все зависит от героических усилий и целеустремленности губернатора и его команды. В Белгородской области губернатор Евгений Савченко, поставив дело под личный контроль, добился реализации масштабной программы ИЖС. Но это скорее исключение, а не правило. Из года в год Савченко приводят в пример и славят на госсоветах, но рядом с ним подобных фигур не появляется...
Белгородская область действительно выглядит белой вороной. За последние 20 лет здесь построено 53 тысячи индивидуальных домов. Каждая 10-я семья переселилась в собственный коттедж, более 90% граждан живут в комфортных условиях. Просто какая-то белгородская аномалия... Хотя все куда проще: Савченко сумел обуздать коррупцию и снять бюрократические барьеры. После подачи жителем Белгородчины заявки на получение участка договор подписывается в течение пары недель. Для работников бюджетной сферы, молодых людей создан кооператив «Свой дом». Тут покупка участка (15 соток) обходится в 50 тысяч рублей при его рыночной стоимости от 900 тысяч до 1 млн. Плата за прокладку инженерных коммуникаций — вдвое ниже рыночной. А строительство в микрорайоне электрических сетей и газовых магистралей вообще ведут соответствующие фирмы за счет собственных средств. А еще бюджетникам дают кредит сроком на 7 лет под 1%.
По другой программе можно получить до 1 млн рублей на 15 лет под 5%. В нынешних условиях это кажется фантастикой. Чудеса стали возможны благодаря дальновидной земельной политике белгородских властей, не пустивших в свое время тысячи гектаров с молотка и не проевших, не растащивших по карманам эти деньги, как это случилось во многих регионах. И вот он, результат: небогатая Белгородская область возводит в год 1,2 млн кв. м жилья при населении 1,5 млн человек, входя в тройку лидеров вместе с Московской областью и Краснодарским краем.
Собственные дома становятся все более притягательными. Они занимают не менее 70% общего объема вводимого жилья не только в Белгородской области (82%), но и в Ингушетии, Тамбовской, Астраханской, Липецкой областях, Чечне, Дагестане... Однако пока это капля в море. Пока сохраняются нынешние цепкие тормоза, масштабного успеха достичь не удастся.
Слово эксперту
Константин Львович, профессор, доктор технических наук
— Перспективное и чрезвычайно важное для страны малоэтажное строительство тормозится из-за проблем, которые хорошо известны: бюрократизм, коррупция, несовершенство законодательства, нерешенность вопросов с выделением земли, монополизация рынка, отсутствие инженерных коммуникаций. Сегодня приобрести загородный дом могут в основном представители среднего класса, чей суммарный месячный доход составляет свыше 3000 долларов. А это не более 12-15% населения России, причем большая часть их уже обеспечена комфортным жильем. Для того чтобы строительство было действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хотя бы для трети населения. Но без решения названных проблем это неосуществимо. Непрозрачность рынка земли и масса паразитов-посредников, связанных с властями, препятствуют выделению участков под строительство. Даже если преодолеть этот барьер, земля выделяется с обременением — фирме надо построить за свой счет инженерные сети, дороги, то есть, по сути, подарить все это компании, их эксплуатирующей. Вряд ли такой порядок соответствует рыночным условиям. Задача — максимально упростить процесс выделения и регистрации земельных участков.
Приведу соотношение затрат строительной фирмы применительно к стоимости квадратного метра площади (в целом по РФ, но без Москвы и Санкт-Петербурга): 54% затрат — земля, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременения; 28% — стройматериалы; 18% — стоимость строительства. Если исключить факторы, не зависящие от строителей, эти цифры должны измениться. Процентное соотношение должно быть таким: 30-42-28, что близко к европейскому уровню. В этом случае основные усилия по сокращению стоимости жилья будут направлены на удешевление стройматериалов. И вполне реально снизить расходы не менее чем в 1,5 раза при использовании прогрессивных технологий. Тогда цена за 1 кв. м в малоэтажном доме может быть уменьшена до 8000 рублей. Такое жилье станет доступным для многих миллионов россиян.
Построено индивидуальных жилых домов (данные Росстата)
1996 год 90 716
1998 год 100 179
2000 год 102 619
2002 год 110,1 тысячи
2004 год 113,2 тысячи
2009 год 206,8 тысячи
2011 год 197,7 тысячи
2012 год 208,5 тысячи
