Построив в минувшем году 110 млн кв. метров жилья, Россия сравнялась с минимальным европейским показателем числа жилых комнат на одного жителя страны: 1,1. Во Франции этот показатель равен 1,8, в Норвегии — 2,0, в Бельгии — 2,1, но от Польши, Румынии, Словакии и некоторых других стран Россия уже не отстает. Можно было бы порадоваться, но...
Однако мы еще сильно превышаем европейские стандарты по скученности: средняя площадь квартиры в Евросоюзе — 76 кв. метров, а у нас, по данным портала «Сибдом», в 2023 году площадь новых квартир в «человейниках» составила меньше 50 «квадратов». То есть в полтора раза меньше европейских. И если в Самарской области жилая площадь строящихся квартир опустилась до 54,9 кв. метров, в Москве — до 52,9, то в Ленинградской области — аж до 40,2. Согласитесь, большая разница — на целую комнату! Для сравнения: средняя площадь (общая) квартиры, построенной в СССР в далеком уже 1988 году, составляла 59,4 метра.
В чем же дело? Нынче не стены сдвигаются, а прежде всего уменьшается число комнат в каждой отдельно взятой квартире: более половины сдаваемого жилья — это «однушки». А доля квартир с тремя и более комнатами не превышает на рынке нового жилья 15%. Хотя, по данным опросов, проводимых корпорацией «ДОМ.РФ» и ВЦИОМом, около 80% семей хотели бы купить двух- или трехкомнатную квартиру площадью от 55 до 80 кв. метров (81% респондентов с доходами не ниже средних, планирующих покупку квартиры в ближайшие пять лет).
«Для выправления ситуации «ДОМ.РФ» предлагает модифицировать меры государственной поддержки, в частности дополнительно снизить ставки по льготным ипотечным программам при покупке жилья большей площади (от 55 «квадратов»). Это позволит переориентировать жилищное строительство в первую очередь на нужды семей, которые планируют завести детей или уже их воспитывают», — говорит руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. И напоминает, что покупку просторного жилья уже стимулирует «Дальневосточная ипотека». Кредит под 2% там можно получить на сумму до 6 млн рублей. Однако если приобретается квартира площадью более 60 метров, то лимит кредита увеличивается до 9 млн.
Меры, позволяющие стимулировать спрос на многокомнатные квартиры, обсуждаются давно, отмечает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. Говорилось, например, о программах trade-in, чтобы семьи, которые планируют расширяться, могли автоматически рассчитывать на более привлекательные условия ипотеки на покупку большей квартиры при появлении второго и последующих детей. Такими стимулами могут быть также дополнительное снижение кредитной ставки, увеличение величины кредитного лимита для больших квартир, а также, применительно к индивидуальному жилищному строительству программы, выделение земли, подключение коммуникаций и кредитование строительства или приобретения дома, учитывающие оптимальный размер площади...
И все-таки главное препятствие — это высокие цены квадратного метра. Или, как о том же говорят застройщики, всему виной низкая покупательная способность населения. Цифры эти выводы подтверждают: в Краснодаре нынче почти 67% уже построенного жилья (3 млн кв. метров) пока не нашли покупателя. В год строят около 4,5 млн «квадратов», из них около 3 млн остаются нераспроданными в течение 2,5-3 лет. На втором месте по доле нераспроданных остатков жилья в марте находится Воронеж. Из 1,1 млн метров строящихся и проектирующихся в этом городе на начало марта не было продано 764,4 тысячи «квадратов», или 66%. Третье место разделили Самара и Красноярск — по 64%. В Самаре площадь незаселенных квартир составляет 795,6 тысячи метров, а в Красноярске — 867,6 тысячи. Чтобы распродать эти заделы в Самаре, потребуется от 2 до 4 лет, в Красноярске — до 3 лет. Далее идут Санкт-Петербург, Новосибирск и Уфа. Москва заняла предпоследнюю строчку в этом рейтинге с показателем 54%. Площадь нераспроданных остатков новостроек в столице составила 8,1 млн «квадратов». Срок реализации этих объемов, по экспертным оценкам, может варьироваться от 1,7 до 3,4 года.
Причина такого застоя давно известна. Если в 2013 году средняя стоимость квадратного метра составляла в городах средней полосы России от 30 до 40 тысяч рублей, то нынче она начинается от 90 тысяч, а в мегаполисах — многократно выше. Но общие доходы населения в 2023 году, по данным Росстата, по сравнению с 2013 годом выросли лишь вдвое. Причем это отнюдь не зарплаты, а общие доходы, включая прибыли отечественного бизнеса, в том числе застройщиков.
Учтем, что сверхдорогое российское жилье покупает не только население, но и государство. Например, уполномоченный при президенте РФ по правам ребенка Мария Львова-Белова сообщает, что на сегодняшний день в очереди на получение квартир в России состоят около 288 тысяч детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Бесконечность этой очереди — тоже следствие дикого роста цен, но в конце концов власть покупает построенные метры для сирот у тех же застройщиков втридорога. Та же картина и с расселением аварийного жилья: за 2022 год в России расселили из развалюшек 193 тысячи человек, в 2023-м планируют предоставить новое жилье почти 140 тысячам россиян. И это тоже за государственный счет. Имея такого щедрого покупателя, хозяева строительных компаний вполне могут управлять ценами на жилье по своему усмотрению.
Может быть, пора навести порядок на этом «рынке»?
Вместо послесловия
Градостроительный потенциал строительства жилья в России нужно нарастить до 1 млрд кв. метров, заявил в интервью газете «Ведомости» вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. По его словам, в стране уже остро не хватает земельных участков для жилищного строительства, обеспеченных инженерной инфраструктурой. Для решения этой проблемы российские власти ведут работу по наращиванию градостроительного потенциала — утверждают проекты планировки территорий либо правила изменения землепользования и застройки, по которым в дальнейшем можно получить разрешение на строительство. Сейчас объем градостроительного потенциала по жилью составляет 438 млн кв. метров.
Кроме того, отметил Марат Хуснуллин, в России очень большой потенциал в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Но для его раскрытия нужно строить дороги. По итогам прошлого года, из 110 млн кв. метров построенного в стране жилья 59 млн пришлось на ИЖС. «Мы хотели бы держать эту планку на уровне не ниже 50 млн кв. метров год», — добавил вице-премьер.
(«РИА Недвижимость»)
