В России очень скоро подорожает ипотека. Нуждающийся в квартирах народ выстроился в очереди за кредитами по старым ценам. Параллельно растут цены на рынке аренды жилья. Надувается еще один «пузырь», грозящий лопнуть?
«Только за неделю произошел скачок спроса на жилищные кредиты более чем на 40%», — недавно констатировали в Сбербанке. Причина понятна: ЦБ на экстренном заседании повысил ключевую ставку с 8,5 до 12%. После чего Эльвира Набиуллина обмолвилась, что не исключает возможность еще одного роста стоимости денег с 15 сентября.
С высоким уровнем ключевой ставки российской экономике придется жить долго — минимум до середины 2024 года, прогнозирует член правления ВТБ Дмитрий Пьянов. И вот уже руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко заявляет о скором росте ставок по ипотеке аж до 16%. То есть поспевай сегодня — завтра опоздаешь? В стране ускорилась погоня за квартирами-новостройками на «котлованной стадии», когда застройщики реализуют их по минимальным ценам.
А еще Центробанк с энергией, достойной лучшего применения, добивается увеличения размера первоначального взноса по ипотеке. Уже с 1 июня планка была поднята с 10 до 20% (кроме субсидируемых госпрограмм), а в следующем году покупателям придется искать уже не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Тем временем накопилась рекордная доля непроданной недвижимости. По данным Института жилищного развития, она нынче составляет 101,1 млн квадратных метров, или 70% от совокупного объема строящегося в стране жилья. Лидерами тут стали Омск (77%), Краснодар (75%) и Самара (71%) (подробности можно узнать в «Труде» от 17.08.2023 в статье «Дом, который построил Марат»). В Москве нереализованный остаток составил 58% при площади готового к заселению жилья в 8,6 млн «квадратов». Продать оставшуюся недвижимость застройщики надеются лишь к 2026 году.
Учтем, прямые потери застройщика от непроданной малогабаритной квартиры (налог на имущество, коммунальные платежи и т. д.) составляют в среднем в 25-30 тысяч рублей в год, а для «трешек» площадью 70-80 метров — 45 тысяч. Это без учета госпошлины в 22 тысячи и — главное! — упущенной выгоды. Ведь аренда стандартной однокомнатной квартиры в московской новостройке может принести владельцу 35 тысяч рублей в месяц. Однако продажа куда выгоднее: по данным сайта наш.дом.рф, стоимость строительства квадратного метра общей площади в Москве год назад составляла 85 тысяч рублей, а продажная цена — от 145 тысяч и выше. То есть реализация столичной «однушки» даже после двухлетнего простоя покрывает все затраты и приносит немалую прибыль.
Остается удивляться, почему таким шикарным заработком не пользовались наши предки в царские времена, когда 40% российских горожан селились в меблированных квартирах «доходных домов» (менее 20% имели собственное жилье, а остальные ютились в подвалах и бараках). К примеру, Пушкин с семьей всегда жил в Питере на съемных квартирах. Купить в столице приличное жилье ему было просто не по карману. А последняя его квартира за 4300 рублей в год в бельэтаже на Мойке имела 12 комнат и принадлежала княгине Софье Волконской, сестре известного декабриста. У Чайковского никогда не было собственного жилья в Москве, композитор сменил множество съемных квартир — в основном в районе Большой Никитской, неподалеку от Московской консерватории. Но в те времена еще не была придумана ипотека...
Сегодня в России доля нанимателей арендного жилья составляет около 10%, но это очень неточно, рынок упорно держится в тени. Между тем в Швейцарии она составляет 71% жилого фонда страны, в Германии — 58%, в США — 51%. Подавляющий процент доходных домов сосредоточен в крупных городах: в Берлине на их долю приходится 89%, в Женеве — 95%, в Амстердаме — 86%, в Вене — 76%, в Нью-Йорке — 71%. Почему так?
Во-первых, это удобнее: всеми коммунальными хлопотами занимается не жилец, а хозяин квартиры. Во-вторых, это избавляет от проблем при переезде в другой город или страну, что в наше время не редкость. В-третьих, не требует первоначального денежного взноса — омертвления имеющихся сбережений (у немцев в среднем 31 951 евро, у бельгийцев — 37 722 евро) или крупного кредита в банке.
Съемное жилье в Европе недешево. К примеру, в Берлине месячная арендная плата за вторичное жилье составляет 12,56 евро за «квадрат», а в Мюнхене — 18,44. Средний показатель по стране — 10 евро за метр. Сейчас квартиры и дома в стране в среднем имеют размер 91,9 «квадрата» — по 47 метров на каждого жителя. В 2000-м было по 39,5 кв. м, а в 1990-м — по 34,8. То есть немцы живут все просторнее — и не жалеют на это денег. Что неудивительно: средняя зарплата в Германии составляет 4035 евро, после вычета налогов остается 2456. Из которых за аренду жилья требуется отдать 470 евро — пятую часть. А средняя зарплата в России — 55 867 рублей, после вычета НДФЛ — 48 500 рублей. Из которых за ипотеку уйдет больше трети. Тем не менее каждый второй россиянин считает вложение в недвижимость наилучшим применением денег.
Считаем дальше. Российская семья из трех человек живет в двухкомнатной квартире площадью 42 «квадрата» — по 14 на нос. Хотя даже социальная норма, установленная законом в Москве, составляет 33 метра для одинокого гражданина, 42 — для супругов, по 18 — на каждого члена семьи, состоящей из трех и более человек. Но лишь в последние годы «типичная семья» начала подумывать о смене своей «хрущевки» или «брежневки» на что-нибудь более просторное. По данным опроса ВЦИОМа, 37%, или 22,7 млн, российских семей заявили о потребности в улучшении своих жилищных условий.
Любопытно, что не меньше половины из них теоретически имеют такую возможность — за счет уже построенных, но не раскупленных по году и более новостроек. Остановка за малым: каждому претенденту требуется базовый ипотечный взнос. В среднем по России в январе он составлял 1,4 млн рублей, в Москве — 3,7 млн, в Санкт-Петербурге — 2,4 млн, в Новосибирской области — 1,9 млн. После чего претенденту останется лишь сдать в ипотеку нынешнюю жилплощадь, а ежемесячные доходы от такого мелкого бизнеса тратить (с небольшой прибавкой из зарплаты) на оплату своих новых хором. Дорого? Нет! Сложно? Увы...
Но есть другой путь: активизировать переход рынка недвижимости на арендное жилье, где не требуются первоначальные миллионы, и уже есть уйма готовых квартир, за которые россияне согласны платить за повышенный размер и комфорт. Для государства это многомиллиардные налоги (20-40 млрд рублей в год), социальная стабильность, существенное улучшение условий жизни граждан, решение демографических проблем и многое другое. Для населения активизация жилищной аренды с повсеместным выставлением на рынок миллионов готовых квартир означает кардинальное снижение цен.
Но сегодня застройщики не выпускают жилье из «ипотечного капкана», тем самым провоцируя рост и арендных цен. А ведь еще в 2002 году у ипотеки мог появиться конкурент. Тогда в Москве вышло постановление «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации доходного дома». Результат москвичи увидели в октябре 2003-го: дом из 47 квартир. Но из-за кризиса 2008 года распространения тот эксперимент не получил.
Ныне попытку реанимировать идею доходных домов предприняли единороссы, которые в марте направили в Госдуму законопроект, предполагающий ввести в оборот новую разновидность арендных домов — наемный дом коммерческого использования для отдельных категорий граждан. Но дальше профильного комитета проект не прошел — было выявлено его несоответствие задачам федерального бюджета.
Попытку превратить непродажную ипотеку в активный рынок жилищной аренды в 2017 году предпринимали и власти Подмосковья, предлагая обложить непроданные квартиры, оставшиеся на балансе застройщиков, налогом по ставке 2% от кадастровой стоимости. Налог должен был стимулировать застройщиков продавать квартиры быстрее, а значит, дешевле. А также привлечь внимание риелторского бизнеса к возможностям хороших заработков на создании в регионе кварталов доходных домов. Но идея повисла в воздухе.
Тем временем Минфин предложил развивать аренду жилья с правом выкупа — как в Италии. Поэтапный выкуп недвижимости в собственность с параллельной арендой невыкупленной части — у итальянцев этот механизм действует уже 10 лет, а наш Минфин обещает лишь включить его в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года. Не все дождутся.
Именно государство должно разработать систему массовой аренды жилья, предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов, правовой защиты арендодателей и арендаторов. Так, в Германии рынoк cъeмнoгo жилья базируется на opгaнизaциях, oбъeдиняющих чacтныx лиц и гocyдapcтвo и бepyщих нa ceбя вecь пpoцecc apeнды квapтиp. B них мoжнo жить вcю жизнь. Этo избaвляeт квapтиpaнтoв oт нeждaнныx визитoв xoзяeв и pиcкa быть внeзaпнo выceлeнными. Kвapтиpocъeмщики нaдeжнo зaщищeны зaкoнoм. И в России речь надо вести о создании нового, современного Жилищного кодекса...
P.S. Страна уже готова к переменам, но к каким? Продолжение темы — на стр. 4, где сенатор Евгений САВЧЕНКО выдвигает программу обустройства России с помощью усадеб.
