Риелторы озадачены: наши люди стали меньше покупать зарубежную недвижимость, особенно так называемое курортное жилье. Больше нет того бума, когда, скажем, в близкой Болгарии россияне оптом скупали новостройки. Может, все, у кого были лишние деньги, уже успели заполучить домик у теплого моря? Или россиян так отрезвили европейские санкции?
А ведь в той же Болгарии россияне успели скупить почти 500 тысяч объектов недвижимости. Свыше 350 тысяч сограждан (это больше половины населения Варны!) обзавелись квартирами, коттеджами. Цены божеские: квадратный метр в новостройке — около 500 евро, приличная квартира — 25-40 тысяч. А можно найти варианты и дешевле: какая-нибудь студия за 7-8 тысяч евро или домик на море за 15 тысяч. Разве сравнить с ценами на подмосковные дачи, куда еще в пробках надо добраться? А тут солнце, пляж, схожий язык и менталитет — все 33 удовольствия. Квартиры на болгарских курортах расходились как горячие пирожки. У меня с десяток хороших знакомых заимели недвижимость на Солнечном Берегу.
В этом году количество сделок сократилось примерно на треть. Как только ЕС начал стращать санкциями, люди стали отказываться от запланированных покупок. В первом полугодии, по данным болгарского агентства недвижимости, в регионах Варны и Бургаса вложения россиян сократились на 35% по сравнению с прошлым годом. Курортные строители почем зря костерят европолитиков и обесценение рубля, что урезало доходы потенциальных покупателей.
Черногория тоже поднялась за счет россиян. Они составляли половину покупателей недвижимости, а по побережью — и все 80%. Курортную Будву давно называют русским городом. Еще лет пять назад на центральной площади старинного Котора сидели за чашкой кофе деловитые риелторы с кучей бумаг и русскоязычные покупатели. Как раз сдавали новостройку в Прчани: две квартиры купили англичане, остальные — русские. Студия стоила 30 тысяч евро, двухкомнатная квартира — 60 тысяч.Сейчас новостройки вокруг Которского залива все еще растут как грибы после дождя, а ажиотажа нет. Более того — половина обитателей «русского дома» уже совсем не прочь продать свои квартиры. Жилье у моря требует расходов, включая текущий ремонт, налоги, коммунальные платежи. Кроме того, многим просто надоело каждый отпуск проводить в одном месте. За вложенные в квартиры деньги можно было объехать полмира.
«Курортную недвижимость трудно перепродать, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы недвижимости рынка» Олег Репченко. — Тут предложение превышает спрос. Застройщики возводят жилья много, и с каждым годом все лучше, современнее. А вторичный рынок существует там, где ограничены возможности строительства. Например, в таких крупных городах мира, как Москва или Лондон».
На лето или на пенсию
«Эксперты выделяют две категории покупателей, — объясняет Репченко. — Первые приобретают недвижимость для жизни и отдыха, а для вторых это выгодное вложение. Некоторые, правда, могут позволить себе и то и другое».
Что удивительно: среди покупателей до 40% пенсионеров. Конечно, на апартаменты не хватит даже депутатской пенсии, но если есть хотя бы небольшой бизнес, то вполне реально отдыхать на склоне лет на берегу моря или в живописных предгорьях. Для обеспеченных сограждан Болгария, Черногория, Словения или Чехия — вроде дальней дачи, но с комфортом: в теплом климате, в тишине и покое.
«Пожилые люди начали уезжать за границу с начала нулевых, — отмечает Олег Репченко. — Многие продают недвижимость в России и покупают за границей. На московскую «хрущевку» можно купить хороший дом с участком в Болгарии». Более обеспеченные едут и дальше: в Испанию, Португалию, Грецию, Италию, Францию — в зависимости от толщины кошелька.
Если к курортному жилью интерес россиян с недавних пор падает, то к инвестициям в коммерческую недвижимость — растет. Пока это квартиры в комплексах апартаментов, которые покупают для сдачи в аренду. Для этой цели больше подходят экономически развитые страны. В Германии и Англии, по данным риелторов, больше половины российских покупателей собираются зарабатывать на аренде. Например, один из наших олигархов Олег Дерипаска выкупил в центре Лондона шестиэтажный особняк в стиле ампир.
Покупают недвижимость и те, кто отправляет отпрысков на учебу за границу. Почему нет, если дипломы, к примеру, испанских вузов повсеместно котируются? А, скажем, в Греции обучение в британской школе обойдется дешевле, чем в Москве. Неслучайно в городах, известных своими университетами, цены на квартиры куда выше «курортных» — от 200 тысяч евро до миллионов.
Кто-то хочет перебраться на ПМЖ в другую страну с европейским уровнем жизни — вроде Германии. Все это люди с деньгами, бизнесмены и политики, строящие «запасной аэродром». Желательно — с перспективой получить вид на жительство, а потом — гражданство.
Эксперты утверждают, что еще недавно чиновники составляли до половины покупателей домов за рубежом: в Париже, на Лазурном Берегу, во Флоренции, Лондоне. Их чуть было не лишили такого удовольствия. Но в итоге запретили иметь заграничные счета, а о шато и виллах заставили просто отчитываться в декларациях. Но и эта половинчатая публичность повлияла на сокращение инвестиций россиян в иностранную недвижимость.
Самолеты не летают
Вот и на Лазурном Берегу, по информации брокеров, россияне сократили покупки. Меньше стали интересоваться большими дорогостоящими виллами на юге Франции. Недавнее сообщение из ленты информагентств: «Впервые за 5 лет сократилось число полетов частных самолетов в Ниццу». Неужто богатые тоже плачут?
«Западные банки усложнили процедуру оформления кредита для россиян, — рассказывает Олег Репченко. — Еще недавно до половины сделок с недвижимостью совершалось по ипотеке, под 3-4% годовых и с рассрочкой на 25 лет. Сейчас многие банки отказывают в сделках или ужесточают условия. Кроме того, с введением санкций от каждого требуют подтвердить платежеспособность и легальное происхождение доходов».
А с происхождением у россиян плохо. У нас не только зарплаты серые, но и приобретения оформляются по теневым схемам. Британские журналисты раскопали, что сделка по покупке 300-летнего особняка в английском графстве Беркшир по баснословной цене — больше 200 млн долларов (купил бывший глава Банка Москвы Андрей Бородин) — проходила через компанию, зарегистрированную на Британских Виргинских островах.
Кроме того, часть россиян, покупая недвижимость в Европе и США, рассчитывали получить вид на жительство, а теперь это проблематичнее. Большинство инвесторов выжидают, что будет дальше, последуют ли другие санкции, — все зависит от политической ситуации. Есть риск потерять «нажитое непосильным трудом». Как тот же Аркадий Ротенберг, который лишился в Италии имущества на 30 млн евро, включая апартаменты и три виллы на Сардинии, дом в провинции Лацио.
Может, после принятия известного закона обедневшему миллиардеру госбюджет восполнит материальный урон, а вот тем, кто покупал по серым схемам, — не факт. Да казна разорится на компенсациях! По данным риелторов, за последние два года только в Лондоне около 150 тысяч россиян приобрели недвижимость, причем дорогую. Это городские особняки стоимостью от 6 до 20 млн фунтов стерлингов. И больше половины покупателей загородных домов — тоже россияне.
Но, похоже, нашим миллиардерам в Лондоне, как и небогатым собственникам жилья в Болгарии, придется умерить аппетиты.
«Впрочем, вам точно никто не скажет, сколько наших граждан владеют недвижимостью за рубежом, — признается Репченко. — Потому что многие покупают ее не напрямую, а через офшоры, и оформляют на компании. Ни в какую статистику данные не идут. Это вызвано не только обострением отношений с Западом, но и готовящимся законопроектом о деофшоризации».
По мнению экспертов, состоятельные россияне полностью не откажутся от инвестиций в иностранную недвижимость. Но могут поменяться географические приоритеты. Например, произойдет переориентация с Европы на страны Юго-Восточной Азии, которые нам стали интересны. В частности, безвизовый Таиланд, где в городе Паттайя проживают около 35 тысяч россиян. Тут есть русские рестораны, газеты, телеканалы, детсад, школа, два православных храма. Остров Бали (Индонезия) — тоже интернациональный, как и Вьетнам, Филиппины и другие экзотические места.
