Министерство строительства и ЖКХ придумывает все новые способы защиты от жульничества девелоперов, продающих квартиры в еще не построенных домах. Однако гражданам расслабляться не стоит.
Проблема эта серьезная: по официальным данным, за последние семь лет в России было зарегистрировано более 220 тысяч обманутых дольщиков. По итогам 2013 года их осталось около 75 тысяч, а на контроле у властей находится около 800 недостроенных, нередко брошенных многоквартирных домов.
Первый этап борьбы с этим бедствием уже наступил: с 1 января в стране вступил в силу закон, обязывающий всех застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. У них есть выбор: брать поручительство банка, заключать договор со страховой компанией или вступать в некоммерческую организацию «Общество взаимного страхования застройщиков».
Предполагается, что это общество должно стать аналогом Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое возмещает средства вкладчикам в случае банкротства банка. Но если АСВ является госкорпорацией, а потому располагает средствами из госбюджета, то ОВС – это «складочный капитал», и пока неизвестно, как новая система добровольного страхования будет действовать. Кстати, несмотря на мощную государственную поддержку, АСВ нынче возвращает вкладчикам разорившихся банков не более 700 тысяч рублей вне зависимости от того, сколько денег было на банковском счете. Сколько будет возвращать ОСВ, пока неизвестно. А ведь любая квартира в непостроенном доме стоит куда больше 700 тысяч рублей.
В нынешнем году в создающееся ОСВ планируется принять 250 строительных компаний и застраховать строящееся ими жилье на 100 млрд рублей – это примерно треть рынка долевого строительства. Если не случится нечто вроде ипотечного кризиса в Америке, то страховых случаев должно оказаться значительно меньше. Но неясно, в каком порядке и в какие сроки пострадавшим дольщикам будут выплачиваться возмещения.
Второй способ борьбы с жуликами-девелоперами пока прорабатывается – уголовное наказание: за незаконное привлечение денежных средств с нанесением крупного ущерба (5 млн рублей) предлагается лишать свободы на срок до двух лет, а особо крупного ущерба (10 млн рублей) – до пяти лет. Причем застройщик может избежать наказания, если сумеет возместить дольщикам ущерб в полном объеме. Однако у нас пока неизвестны прецеденты, когда угроза уголовного наказания останавливала бы жулика. Да и самый суровый приговор виновному вряд ли утешит обманутого, оставшегося без жилья и без денег.
Между тем в мировой практике самой надежной защитой дольщиков считается независимый контроль за расходованием собранных средств, при котором ни одна жилищная копейка не может уйти налево. Российский Минстрой уже обсуждает эту идею. «Мы ориентируемся на то, чтобы между гражданами и застройщиками работал банк или иная финансовая организация, – говорит статс-секретарь, замминистра строительства и ЖКХ Александр Плутник. – Все взаимодействие покупателей с застройщиками должно происходить через этот банк, на определенном защищенном счету которого люди будут размещать свои средства».
Есть разные варианты такого контроля. В Объединенных Арабских Эмиратах средства вкладчиков хранятся на целевых счетах уполномоченных банков, финансирование строительства идет поэтапно и под банковским надзором. В США при прокуратурах некоторых штатов есть специальные подразделения, контролирующие сбор и расходование денег дольщиков. Сами средства поступают на специальный прокурорский счет, через который только и возможно их дальнейшее расходование.
То есть схема давно разработана, многократно опробована – бери и пользуйся! Но замминистра Александр Плутник считает, что в России она может заработать не ранее чем через пять лет. А, собственно, почему?
Зато Минстрой сейчас лоббирует идею радикального способа борьбы с жульничеством при долевом строительстве жилья – полной отмены этой схемы. Несмотря на то что по ней ныне в стране возводится 80% новых жилых домов. Застройщикам она крайне выгодна: дом лишь на 10% финансируется за счет собственных средств, еще на 20% – за счет банковских кредитов, а остальные деньги вносят будущие владельцы квартир.
Взамен предлагается перейти на строительство жилья за счет средств девелоперов и банковских кредитов. А с будущих жильцов брать лишь задаток – не более 10% стоимости. При этом застройщика обяжут передать покупателю жилье не позднее трех лет с момента заключения договора – или вернуть задаток в двойном размере. И наоборот: при отказе покупателя от завершения сделки задаток достанется застройщику. А это неправильно и несправедливо, считают чиновники.
Теоретически они правы. Но учтем, что при новой схеме покупатели лишатся возможности приобретения квартир с большой скидкой на ранних стадиях строительства. А это еще менее справедливо. Вырастут и общие затраты за счет процентов по банковским кредитам, ведь взаймы придется брать не 20%, как нынче, а все 80%. К тому же не каждый девелопер получит в банке такой крупный кредит.
А потому властям есть смысл позаботиться о строительстве дополнительных тюрем для жуликов-девелоперов, которым по новому закону будут присуждать по два года лишения свободы за украденные 5 млн и по пять лет – за 10 млн.
Может, хоть это наконец подействует.
