Апартаменты пользуются спросом на рынке недвижимости, потому что дешевле квартир. Однако граждане с обретением крыши над головой не получили многое из тех благ, на которые рассчитывали. Можно сказать так: без прописки ты букашка, а с пропиской — человек.
В начале 2021-го казалось, что в вопросе с юридическим статусом апартаментов будет поставлена точка. Тогда Владимир Путин дал поручение правительству до 1 августа определиться с соответствующей нормативно-правовой базой. В апреле в Госдуму был внесен подготовленный группой сенаторов и депутатов законопроект. Однако документ оказался сырой и вызвал ожесточенные споры, которые продолжаются по сей день.
Во-первых, законопроект вообще не содержал термина «апартаменты» и предлагал уравнять в правах с жилыми помещениями только новые многофункциональные здания в районах с офисно-деловой застройкой. Во-вторых, разработчики предлагали ввести в правовое поле понятие «жилье второй категории», которое бы давало собственнику право регистрации, но не пользования поликлиниками, школами, детсадами.
Очевидно, такую формулу пролоббировали девелоперы, предпочитающие зарабатывать на продаже жилья в «человейниках», а не строить социальные объекты. Вдобавок законопроект не содержал инструментов по легализации уже возведенных площадей, то есть оставлял в подвешенном состоянии 8 млн апартаментов.
В итоге на сегодняшний день апартаменты — это по-прежнему коммерческая недвижимость, при проектировании и строительстве которой не действуют санитарно-эпидемиологические правила по шумоизоляции и инсоляции. Объекты не защищены законом о долевом строительстве, по ним не предусмотрены страховые выплаты в случае банкротства застройщика. Кроме того, апартаменты очень дороги в обслуживании. Налог на коммерческую недвижимость составляет 2% от кадастровой стоимости против 0,1% у жилой. Коммунальные платежи за апартаменты в сравнении с квартирой будут на 20% выше.
Несмотря на все это, популярность апартаментов растет. Так, доля апартаментов на рынке новостроек Москвы уже достигла 23%. В Сочи она составляет 14%, в Санкт-Петербурге и Казани — по 5%.
В этих условиях задержка в вопросе урегулирования правового статуса апартаментов грозит возрастающими проблемами. Зато появление новых правил для собственников этой недвижимости дало бы рынку стимул к развитию, а россиянам — возможность выбирать тот формат недвижимости, который их устраивает. В правительстве к этому шагу готовы. Из Белого дома, например, уже звучали предложения распространить на апартаменты действие программы льготной ипотеки и сделать возможным после их приобретения получение налогового вычета.
Другой вопрос, что все происходящее с определенной точки зрения похоже на лукавство. Одни годами возводили что-то в обход общепринятых градостроительных норм, выдавая это за полноценное жилье, другие покупали эти квадратные метры с ощутимым дисконтом, а теперь все вместе они настаивают на признании апартаментов жилыми помещениями, в том числе надеясь и на подорожание своих узаконенных активов. По словам депутата Государственной думы Галины Хованской, застройщики нередко «забывают» сообщить покупателям обо всех правовых последствиях приобретения такого объекта — о том, что собственники коммерческой недвижимости не могут претендовать ни на социальные льготы, ни на адресные субсидии, так что апартаменты имеют право существовать только в статусе офисов или гостиничных номеров.
Впрочем, рынок недвижимости наглядно демонстрирует, что многим россиянам эти юридические тонкости малоинтересны. В Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других крупных городах все еще немало тех, кому здесь и сейчас не нужен социальный пакет. Их интересует только комфорт и удобство жизни, и апартаменты им это дают. По сути это действительно отель, с той только разницей, что номер в нем принадлежит проживающему на постоянной основе.
