За два года существования столичного комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю долевого строительства (Москомстройинвеста) новоселье при непосредственном участии этой структуры справили 3517 человек. Это больше половины всего проблемного контингента, который рисковал остаться с носом вместо квартиры. Правда, столичная территория теперь существенно выросла, и в сферу интересов комитета попали еще 2798 горе-новоселов «новой Москвы».
Дешевизна туманит глаза
Но обманутый обманутому рознь. Например, Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», вступивший в действие больше восьми лет назад, серьезно защищает права граждан, заключивших с фирмой-застройщиком договоры долевого участия (ДДУ). Строго говоря, только такие люди и имеют право называться дольщиками. Все остальные схемы софинансирования жилого дома — новостройки суть коммерческий риск, который в равной степени берут на себя как лица юридические (застройщики), так и физические, которые в эту фирму принесли свои сбережения. Цивилизованные рыночные схемы предполагают, что риск это осознанный. К сожалению, в нашей стране это не так, ведь средняя цена квадратного метра без заключения ДДУ существенно ниже. И дешевизна многим застит глаза...
Сейчас в Москве «на карандаше» около 5 тысяч обманутых дольщиков и соинвесторов долгостроя. Принципиальные тактические решения по достройке этих домов и по схемам, которые позволят пострадавшим выделить квартиры, городскими властями приняты. Исключений лишь два: новостройки по улицам Кировоградской, 22, и Кастанаевской, 68.
— Но по Кастанаевской московская градостроительно-земельная комиссия уже рекомендовала расторгнуть договоры аренды с двумя инвесторами. В обозримой перспективе все внесшие деньги граждане здесь квартиры получат, — обещает руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. — Увы, не в полном объеме. Потому что всерьез отстаивать интересы человека, заплатившего меньше миллиона рублей за 15 потенциальных квартир, мы просто не имеем права. Одно жилище мы ему предоставим, но не больше.
Объект же по Кировоградской интересует следователей. Там для достройки дома и для получения вожделенных квартир претендентам в любом случае придется вносить личные средства дополнительно. Этот пример — повод поговорить, кого конкретно можно считать обманутым дольщиком. Четкого определения нет ни в одном нормативном документе. Пока Москва помогает всем внесшим деньги в стройки, по которым принимались постановления городского правительства, в полном объеме исполнившим собственные финансовые обязательства или признанным потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела. Если же в России будут приняты жесткие критерии и государство возьмет на себя обязательство лишь по ДДУ, количество обманутых дольщиков с учетом сформулированных условий, по оценке Константина Тимофеева, в Москве может упасть до
Не экономьте на адвокате
Контролирующие инстанции ратуют за продажу квартир в новостройках исключительно по ДДУ. Сегодня в границах «большой Москвы» 141 застройщик возводит 566 жилых объектов, и на 375 из них (то есть в среднем на двух из каждых трех) заключаются ДДУ. По мнению Тимофеева, это мало.
— По откровенно серым схемам, по нашим данным, возводится 7% жилых объектов (в «новой Москве» — 4%), — говорит Константин Петрович. — Но застройщики все чаще предпочитают работать в цивилизованном правовом поле. Только за прошлый год общий массив ДДУ, зарегистрированных московским территориальным управлением Росреестра, вырос в 3,5 раза — с 8508 до 38 248 экземпляров. Кстати, на территориях «новой Москвы» ситуация лучше: здесь по ДДУ продаются 72% квартир. Правда, и обманутых дольщиков тут больше.
Ну а если застройщик идет на подписание ДДУ? Как добропорядочным покупателям квартир снизить риск стать клиентами Москомстройинвеста поневоле? Глава комитета настоятельно рекомендует обращать внимание на земельные отношения. Говоря проще, выяснять, выкуплен ли участок стройки в собственность или же на него оформлен договор аренды (причем именно под строительство, а не под проектирование и не под эксплуатацию). Затем нужно удостовериться в наличии действующего разрешения на строительство и обязательно ознакомиться с проектной декларацией, где должны быть указаны заказчик и подрядчик, а также сроки сдачи. Помимо четкой цены в договоре пристальное внимание следует уделить срокам оплаты.
— Не советую соглашаться на оплату наличными, — предостерегает руководитель Москомстройинвеста. — В этом случае плательщику часто выдается заполненный от руки приходный ордер, доказать факт выплаты по которому впоследствии удается не всегда. Наконец, если вы сомневаетесь в собственной юридической подкованности, не поленитесь нанять адвоката. Потратите десяток тысяч, но при заключении миллионной сделки их экономить не стоит.
Проверки по плану
Действующее законодательство разрешает Москомстройинвесту проверять каждого застройщика в плановом режиме раз в три года. Допускаются и внеплановые проверки — исключительно по заявлению недовольных лиц.
— Но опыт показывает: если по новостройке к нам обращаются с официальным заявлением, объект, скорее всего, уже проблемный. И с высокой степенью вероятности быстро вернуть деньги гражданину не удастся, — рассказывает Константин Тимофеев. — Трехлетний же интервал плановых проверок очень велик. Как правило, подготовка к строительству ведется год, столько же, самое большее, уходит непосредственно на работы на стройплощадке. И если у застройщика что-то не в порядке, мы не имеем элементарной возможности это отследить. Плановые проверки нужно проводить хотя бы ежегодно.
А что-либо не в порядке, как показывает практика, практически на каждой стройплощадке. По итогам 139 проведенных Москомстройинвестом проверок (в том числе 84 внеплановых) выявлено 405 нарушений, выдано 69 предписаний на общую сумму 60,87 млн рублей. Чаще всего застройщиков штрафуют за неправомерное привлечение финансовых средств и непредоставление отчетности.
Компетентно
Константин Тимофеев, председатель столичного комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю долевого строительства
— Не каждому застройщику можно предоставлять право привлекать средства граждан. Зарекомендовавшие себя сильные компании пусть работают, а застройщики, которые не в состоянии по разным причинам справиться с ответственностью, просто не должны в этом участвовать. Что происходит сейчас? Каждый застройщик — член саморегулируемой организации (СРО). Но когда есть такая услуга, как покупка членства в СРО за неделю, ни о какой защите прав граждан говорить невозможно.
Наше досье
Просроченные объекты долевого строительства, связанные с уголовно наказуемыми деяниями должностных лиц
Ул. Генерала Глаголева, вл.
Площадь объекта — 27,9 тысячи кв. м.
Граждане — 89 чел.
Степень строительной готовности (здесь и далее % из плана графика) — 100%.
Срок возобновления строительства (здесь и далее дата из плана графика) — 18.08.2011.
Срок окончания строительства (здесь и далее дата из плана графика) — 29.12.2011.
Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства по объекту — 0 рублей.
Сумма вложенных средств граждан в долевое строительство объекта — 250 млн рублей.
Южное Тушино, мкр. 11
Площадь объекта — 148,54 тысячи кв. м.
Граждане — 1270 чел.
Степень строительной готовности — 100% (корп. 2, 3, 6).
Срок возобновления строительства — 18.08.2011.
Срок окончания строительства — 25.10.2011.
Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства — 0 рублей.
Сумма вложенных средств граждан — 6 млрд рублей.
Ул. Народного Ополчения, вл. 33, корп. 4
Площадь объекта — 29,86 тысячи кв. м.
Граждане — 410 чел.
Степень строительной готовности — 0%.
Срок возобновления строительства — 30.06.2012.
Срок окончания строительства — 31.12.2013.
Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства — 1,3 млрд рублей.
Сумма вложенных средств граждан — 950 млн рублей.
Ул. Полярная, д. 34, стр. 3
Площадь объекта — 28 тысяч кв. м.
Граждане — 40 чел.
Степень строительной готовности — 0%.
Срок возобновления строительства — строительство невозможно по техническим причинам.
Срок окончания строительства — нет.
Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства — 0 рублей.
Сумма вложенных средств граждан — 120 млн рублей.
Ул. Кировоградская, вл. 22, корп. 2
Площадь объекта — 22 тысячи кв. м.
Граждане — 217 чел.
Степень строительной готовности — 90%.
Срок возобновления строительства — 25.11.2011.
Срок окончания строительства — III квартал 2012.
Объем инвестиций, требующихся для окончания строительства — 20 млн рублей.
Сумма вложенных средств граждан — 7 млрд рублей.
