Мы встретились с депутатом Государственной думы, главой Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете ГД по транспорту и строительству Владимиром Ресиным в рождественские праздники, когда страна строит планы на будущий год. Поэтому и тема нашего разговора важная — долевое строительство, ведь по линии своей депутатской деятельности Ресин в Москве возглавляет рабочую группу по защите прав столичных дольщиков.
— Владимир Иосифович, почему правительство не справилось с решением проблемы обманутых дольщиков с помощью организации госкомпфонда? Почему новые меры включают в себя полный отказ от долевого строительства?
— Жилищный вопрос был и остается одним из самых острых, понятно, что проблему обманутых дольщиков надо решать, так сказать, не отходя от котлована. Считать, что правительство не справилось, неверно. Напротив, только после того как подключились все ветви власти — Госдума, правительство и наш президент, — появился свет в конце тоннеля. Многие из пострадавших дольщиков уже въехали в свои квартиры, многие получат заветные квадратные метры в 2018-м. Госкомпфонд работает, его наличие — это гарантия того, что у нас не появится обманутых дольщиков новой волны. Вдумайтесь: сегодня в нашей стране более 80% жилья возводится по договорам долевого участия. Значит, эта форма давала свои результаты и пока, за неимением лучшего, максимально востребована россиянами.
Не стоит забывать, что страна за последние 10 лет пережила ряд экономических кризисов. Конечно же, это сказалось и на строительной отрасли. Правительство старалось сохранить и оздоровить институт долевого строительства, чтобы у населения была возможность приобрести жилье по стоимости несколько меньшей, чем готовые к сдаче квартиры. К сожалению, оказалось, что в условиях нестабильной экономической ситуации существующие объективно риски (а они существуют для любого вложения на начальной стадии производства) превысили допустимый уровень в несколько раз. Максимальным риском, с которым можно смириться, я бы назвал задержку сдачи объекта на срок до полугода, но не больше.
У нас же по стране это растянулось на годы. К объективным экономическим трудностям добавились и недобросовестные застройщики, использовавшие белые пятна в законодательстве. Поэтому потребовались серьезные совместные действия на всех уровнях. Потребовалось введение жесткого контроля, срочное принятие новых законов в долевом строительстве, которые положат конец самому явлению «обманутые дольщики».
Сейчас мы смотрим на перспективу. Активно решается проблема дольщиков, которые уже пострадали. Возможно, полный отказ от долевого строительства кому-то покажется слишком радикальным методом, но, бывает, болезнь требует сильнодействующего лекарства с максимальной эффективностью. Именно такое поручение дал президент Владимир Путин.
— Люди опасаются, что с отменой долевого строительства цены на недвижимость резко пойдут вверх.
— Решения, принятые с целью эффективного управления рисками и повышения ответственности застройщиков, разумеется, были непросто восприняты рынком, однако социальная значимость проблемы дольщиков определила приоритеты государственной политики. В этой связи следует ожидать существенного сокращения запуска новых проектов долевого строительства, что, однако, вряд ли приведет к скачку цен. Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка предложением объектов, заложенных еще в докризисное время. Тем не менее, прежде всего в регионах, сокращение предложения может быть значительным. Эта ситуация при возврате экономики к росту создаст основания для возможного роста цен, однако в случае наличия сформированного предложения от банков, фондов, иных квалифицированных инвесторов, принимающих на себя риски, этот рост будет быстро стабилизирован новым предложением.
— Считаете, что переход на новую систему финансирования пройдет гладко или есть какие-то препятствия?
— Основным препятствием замены «долевых» денег на иные источники является недоверие рынка к инвестициям в строительство. Если гражданин в долевом договоре сам себе и инвестор, и потребитель (то есть риски сбыта сняты), то институциональный инвестор, понимая нестабильность спроса на жилую недвижимость при любых кризисах, должен иметь серьезный страховой или гарантийный механизм снятия таких рисков. Таким механизмом должен стать фонд, созданный Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в части финансов, и само АИЖК как институт развития в части методологии, контроля и мер государственной поддержки.
— Есть ли опасность монополизации рынка, учитывая, что небольшие строительные компании не смогут работать в новых условиях?
— Разумеется, риск монополизации рынка существует. Это связано прежде всего со строительством в некрупных городах, где не только мало застройщиков, соответствующих требованиям закона, но и нестабилен рынок, что отворачивает от них банки. Полагаю, что для этих городов решением может стать активизация работы региональных фондов жилищного строительства, которые способны управлять рисками таких проектов и обеспечивать реализацию проектов, в том числе выполняя задачу обеспечения жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку.
— А как обстоят дела в Москве?
— На сегодня это 34 проблемных объекта на территории Москвы, 11 из них — в Новой Москве. При этом по 23 объектам предусматривается завершение строительства (из них пять завершаются силами текущих застройщиков, по 16 строительство предусмотрено с привлечением новых инвесторов, в том числе в рамках процедуры банкротства, а два объекта будут построены за счет средств городского бюджета). По 11 объектам строительство невозможно, в связи с чем осуществляется компенсация гражданам по двум направлениям: путем предоставления квартиры из казны города и компенсации за счет инвестора.
— Другая волнующая москвичей тема — реновация...
— А что тут волноваться? Программа принята. Дома, которые в нее вошли по совокупности результатов голосования жильцов, можно сказать, уже готовятся к переезду. В начале следующего года будут проведены торги на проектирование домов под переселение. Их строительство планируется начать осенью 2018-го. Сейчас заканчивается разработка документации. В январе-феврале могут быть уже первые переезды по реновации в новые, комфортные дома, подготовленные городом для этих целей. В начале следующего года графики переезда для первых домов будут составлены.
— Чего ожидать игрокам рынка в связи с реновацией? Чего ожидать гражданам? Как изменятся цены на жилье?
— Первое и главное: граждане, участвующие в программе реновации, получат свое жилье бесплатно, квартира на квартиру, причем с увеличением общей площади на 25%. Захотят увеличить свою жилплощадь — докупят дополнительные квадратные метры. А уж что они потом будут делать со своими квартирами, это их дело.
Если говорить о рынке жилья в целом, то как минимум изменится состав предложения. Станет меньше «убитого», некомфортного жилья, которое сбывалось за меньшие суммы. Впрочем, это касается лишь районов, удаленных от центра. В центре столицы жилье традиционно покупалось ради его расположения, и здесь не стоит ожидать значительных колебаний в стоимости.
Насколько я знаю, после объявления о реновации немного поднялись цены на жилье в домах, которые попали в списки программы. Незначительно, в пределах всего московского рынка недвижимости, а именно вторичного жилья, поднялись цены на собственность в хрущевках. Но сейчас ситуация выровнялась. Хотя я считаю это хорошим показателем: значит, горожане поверили в программу и решили таким образом ускорить процесс улучшения своих жилищных условий.
В целом же увеличение предложения должно снизить цены на недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье. Дело в наличии платежеспособного спроса, сейчас он, к сожалению, невелик. Но ожидается его рост как раз ко времени ввода первых объектов реновации в эксплуатацию.
Одного факта, что дом построен по программе реновации, недостаточно для сколько-нибудь серьезного влияния на ценообразование. Роль будут играть и другие факторы, типичные для этого сегмента. Я говорю о расположении, предпочтении застройщиков, ставке ипотечного кредитования. В любом случае у города будет что предложить новым приобретателям и возможность обеспечить москвичей достойными условиями жизни. В кварталах, отвечающих современным международным требованиям по градостроительной застройке.
Москвичам можно позавидовать: они быстрее всех в России смогут обновить до уровня технологий XXI века свои жилища, забыв как страшный сон про ветхие метры старых квартир.
