Илья Кучин купил в кредит двухкомнатную квартиру. Но через год понял, что выплаты ему не потянуть. И, как часто бывает в таких случаях, банк настоял на продаже квартиры. Теперь в квартире мечты Ильи живут другие люди.

Однако, как считают специалисты, этого можно было избежать. Пока заемщик не нарушил договор, никто не имеет права заставить его продать приобретенную квартиру. Итак, что же делать, если ситуация выходит из-под контроля?

Рефинансирование

В первую очередь, заемщик имеет возможность на более выгодных условиях взять кредит в другом банке и полностью погасить ипотеку. Новый кредит может иметь более низкую процентную ставку, при этом не изменятся сумма и сроки его выплаты. Однако многие банки стремятся застраховать себя от досрочного погашения кредита заемщиком и вводят соответствующий мораторий – от трех и более лет. Если срок моратория истек, то вы можете начать переоформлять ипотечный кредит на другой банк. Этим правом стоит воспользоваться, если необходимо снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.

Безусловно, уменьшение процентной ставки приведет к снижению ежемесячного платежа и в целом выплат банку за весь период погашения кредита. Кажется, результат в пользу заемщика очевиден. Однако рефинансирование – смена банка и изменение условий кредита – не есть абсолютное благо. Необходимо подсчитать уже выплаченную банку сумму и сравнить ее с той, которую можно выиграть при переходе на более низкую ставку в новом банке. Непременно стоит учесть и все расходы по рефинансированию, которых избежать не удастся (оценка, регистрация и проч.)

Однако, прибегнув к рефинансированию, вы можете и существенно повысить сумму кредита. Предположим, однокомнатная квартира, приобретенная в 2005–2006 годах до скачка цен, когда она стоила 30 000–35 000 долларов США, сегодня становится залоговым активом, под который можно получить средства на любые цели. Банки готовы выдать в кредит в размере 70% от оценочной стоимости жилья. «А возможно схитрить и получить все 100%. В этом могут помочь специалисты», – раскрывает профессиональный секрет Дмитрий Захаров, специалист одной из финансовых организаций.

Кредит – это единственный способ борьбы с инфляцией. А потому не стоит спешно избавляться от квартиры при первых же сложностях с выплатой кредита. По самым оптимистичным прогнозам некоторых специалистов предполагается увеличение цен на первичном рынке на 20–30% .

Реструктуризация

Особенно сейчас, в период экономического кризиса, будет трудно не поддаваться на провокации рынка. «Не спешите продавать квартиры. Риэлторы только этого и ждут. Ухудшение материального положения заемщиков – это реальность, с которой мы скоро столкнемся. Однако у любого банка, даже если он это отрицает, есть программа реструктуризации кредита», – говорит Дмитрий Захаров.

Реструктуризация – это новые условия выплат по кредиту. Например, банк может снизить процентную ставку, если заемщик докажет свою неплатежеспособность по ранее оговоренной ставке. Можно также добиться увеличения срока кредита, что в свою очередь позволит снизить ежемесячную платежную нагрузку. Или отсрочить погашение основного долга по кредиту с условием своевременной уплаты процентной части. Но этого нужно добиваться путем настойчивого проведения переговоров. Никто не заинтересован в банкротстве заемщика, и банк вынужден будет согласиться на реструктуризацию, чтобы избежать существенных потерь. Понятно и то, почему банки не ставят клиентов в известность о подобной услуге заранее: к ним разом заявятся все заемщики и станут требовать смягчения условий. Появление программы реструктуризации связано с нормальной банковской практикой, цель которой сохранить добрые отношения со своим клиентом. Касается это не только ипотечных кредитов, но и потребительских, а также кредитных карт.

«Если у вас возникли проблемы с оплатой ежемесячного платежа по кредиту, необходимо обратиться к менеджеру отделения банка, в котором оформлялся заем, и написать заявление, – говорит Марина Клубникина, консультант справочной службы ЗАО «Банк Русский стандарт». – Банк рассмотрит его в одностороннем порядке и, возможно, пойдет вам навстречу». В банке «ВТБ 24» также советуют в случае возникновения проблем с выплатами по кредиту написать заявление с указанием причин. Перечень обязательных документов для оформления отсрочки индивидуален для каждого отдельного случая. Результат, по словам консультантов, также непредсказуем. Однако, прежде чем отчаяться и решиться продавать квартиру, стоит попытаться добиться смягчения условий кредитования: как бы банк ни упрямился, это возможно.

Екатерина Беликова,
программист
«Около года назад мы с мужем взяли ипотечный кредит – купили двухкомнатную квартиру. Недавно я устроилась на новую работу программистом в одну из крупных компаний. В связи с кризисом нам задерживают зарплату на 10 дней, а 20 ноября у меня последний день, когда нужно оплатить проценты по кредиту. Вспомнила, что с помощью кредитной карточки моего банка можно осуществить ежемесячный платеж по кредиту, взятому в этом или другом банке, воспользовавшись услугой льготного кредитования. Такая услуга позволяет осуществить денежный перевод до 600 000 рублей и подразумевает беспроцентный кредит до 50 дней. Надеюсь, что скоро зарплату выдадут и не придется платить проценты сразу по двум заемам.

Просроченный платеж

Особенно важно при наличии кредита не опаздывать с платежами. По существующей сейчас методике такой заемщик тут же попадает в Бюро кредитных историй, что лишает его возможности пользоваться услугой кредитования в течение 15 лет. К сожалению, происходит это автоматически, а потому человеческий фактор и всякие нелепые случайности типа зависнувшего банкомата не учитываются. Если угроза просрочки надвигается как снежный ком, следует обратиться в одно из агентств по урегулированию долговых обязательств.

Алла Смирнова
news_spb@trud.ru