Министерство финансов РФ включило лизинг жилья отдельным пунктом в программу развития финансового рынка, рассчитанную до 2030 года. По мнению чиновников, это позволит миллионам россиян улучшить свои жилищные условия. Но почему этого не произошло до сих пор?
На самом деле механизм приобретения жилья в лизинг существует в России с 2011 года. Он подробно описан. Сначала нужно обратиться к лизингодателю, оценить объект недвижимости и платежеспособность клиента, затем составить график платежей, внести первоначальный взнос — и все, процесс запущен. Человек заселяется в квартиру, выплачивает ее стоимость определенными долями, через несколько лет становится полноправным собственником. Этакая аренда с постепенным выкупом.
По сравнению с ипотекой у лизинга есть ряд преимуществ. Во-первых, получить на него одобрение гораздо проще, чем на ипотеку, ведь последнюю выдают банки, вынужденные подчиняться строгим правилам со стороны ЦБ. А в качестве лизингодателя может выступать любая коммерческая организация, особой лицензии тут не требуется. Во-вторых, условия лизинга для каждого клиента индивидуальны, ежемесячные взносы могут быть рассчитаны с учетом цикличности доходов клиента. Например, если человек владеет бизнесом, где основная доходность приходится на теплое время года, лизингодатель может сместить тяжесть основных платежей на весну и лето, а зимние взносы сделать минимальными. В-третьих, до окончания лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя, а значит, клиенту не придется платить за нее налоги...
Казалось бы, условия привлекательные. Но пока это только в теории. На практике же отечественный лизинг выглядит совсем иначе. По словам экспертов, большинство работающих на этом рынке компаний предлагают клиентам жесткие условия с первоначальным взносом в 30-40%. Сопоставимая с ипотечной процентная ставка и срок, редко превышающий пятилетний. Кроме того, многие лизингодатели включают в соглашения пункт о ежегодном пересмотре финансовых параметров сделки в случае серьезного изменения рыночной стоимости приобретаемого жилья. Согласиться на такой «ультиматум» могут только пофигисты или очень обеспеченные люди, непоколебимо уверенные в завтрашнем дне.
По словам сотрудницы агентства «Эксперт РА» Зои Советкиной, говорить о популярности лизинга на рынке недвижимости сейчас не приходится. «Лизинговые сделки сегодня составляют не более 4% всего рынка недвижимости, в финансовом выражении это около 250 млрд рублей, — рассказывает специалист. — При этом в подавляющем большинстве случаев предметом сделки является коммерческая недвижимость. Для приобретения жилья лизинг в нашей стране практически не используется».
Причин для этого много, и, увы, весомых. Так, пока не выплачен лизинг, квартира остается в собственности лизингодателя. Соответственно, покупатель не может в ней даже прописаться. В то же время в рамках ипотечной сделки право собственности регистрируется сразу, пусть и с обременениями со стороны банка.
Во-вторых, покупатель может лишиться жилья не только по своей вине, но и из-за финансовых проблем лизингодателя. Например, в случае банкротства лизингодателя такая недвижимость гарантированно попадет в конкурсную массу и будет продана в счет погашения долгов.
Ну и вишенка на торте: договор лизинга не предусматривает автоматического перехода права собственности на жилье в пользу клиента после окончания всех выплат. Для этого между продавцом и покупателем нужно составлять дополнительное соглашение.
На таких условиях лизинг действительно никому не интересен. Хотя окончательно списывать его со счетов все же не стоит. Во-первых, правительство еще не определилось с планами по продлению льготной ипотеки (без этого сильного конкурента популярность лизинга имеет шансы расти). Во-вторых, условия лизинга могут быть улучшены — с учетом исправления нынешних его недочетов. Требуется «работа над ошибками».
