Труд: ПОКАЖИ МНЕ ЭТАЖИ

Главная Жизнь 01:01 14 Мая 2002 222

ПОКАЖИ МНЕ ЭТАЖИ

На рынке жилья специалистов у нас явно недостаточно, даже среди агентов по недвижимости. Чтобы за свои кровные купить квартиру и хоть как-то заручиться гарантией на "чистую" сделку, обращаются к риэлтерам, надеясь на их профессионализм. Своим опытом работ

Напечатать

ЧТО НАДО ЗНАТЬ ОБ АГЕНТСТВЕ
Коль скоро вы решили приобрести недвижимость и хотите уберечь себя от неприятностей, лучше всего обратиться в надежное агентство недвижимости. В какое именно? Чтобы не промахнуться, посетите или хотя бы обзвоните несколько агентств. Не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов. Не забывайте о главном: цене на услуги и благонадежности фирмы.
Стоимость услуг везде разная. А потому тут уместно поторговаться - ведь вы на рынке. Дальше - сложнее. Ибо придется спрашивать и оценивать документы, которые дают право агентству и агентам заниматься риэлтерской деятельностью.
Вот совершенно необходимые к ним требования:
- государственная регистрация юридического лица или регистрация индивидуального предпринимателя;
- лицензия (обязательность ее получения уже отменена, но если фирма ее получала, то непременно сохранит);
- именная лицензионная карточка;
- квалификационный аттестат;
- страховой полис (на это обратите внимание особо!)
Попросите сделать ксерокопии со всех этих документов. В случае отказа, даже очень вежливого и корректного- уходите. Это не та контора, с которой можно иметь дело.
Первый признак благонадежности фирмы - членство в общественном объединении риэлтеров. Еще важнее - квалификация агента, который будет с вами работать. Не стесняйтесь, спросите его о возрасте, образовании, поинтересуйтесь опытом работы на рынке. Профессиональный агент вежлив в общении. Он никогда не позволит себе раздражаться ни по какому поводу. Но вы должны насторожиться, если:
- в разговоре он использует сленг - "двушка", "трешка", "приват". В его словаре могут быть и другие обороты, к примеру: "развести", "утрамбовать", "подвинуть";
- употребляет в одном контексте термины: аванс, предоплата, задаток (на самом деле тут есть юридическая разница);
- предложил вам кофе, но повесить пальто в офисе негде;
- консультирует в помещении, где работают другие сотрудники;
- все "сидят" на одном телефоне или обнаруживаются другие трудности со связью;
- спросил, как вас зовут, но сам забыл представиться.
Такие нюансы наталкивают на мысль, что и фирма, и ее работники не слишком заботятся о своем реноме.
Информацию о наличии и у самой фирмы, и у ее сотрудников дипломов и сертификатов можно почерпнуть из специальных справочников МАГР и РГР (Московская ассоциация гильдии риэлтеров и Российская гильдия риэлтеров), которые имеются в свободной продаже.
ОСТОРОЖНО: РЕКЛАМА!
"Надежность сделки и качество услуг гарантируем". Так о себе заявляют многие. Но, изучая объявления фирм об услугах и их достижениях, не надо забывать, что реклама - это стремление выдать желаемое за действительное. С осторожностью при продаже квартиры надо относиться к заявлениям "срочный выкуп - за 100 процентов". Ни одна фирма не даст вам таких денег, поскольку придется платить за оформление документов, НДС и прочее. Максимум, который можно получить, - 70 процентов от рыночной стоимости жилья. "Бесплатные консультации", как правило, оказываются платными, и проводят их, к сожалению, не всегда юристы, а всего лишь простые агенты. При этом преследуется основная цель: навязать клиенту определенную фирму, а потом убедить его в том, что он попал по адресу.
Заявления типа "Мы - крупная фирма" ничего не стоят. Принципиальное значение имеют не масштабы, а качество. Вот почему важно знать: сколько в фирме специалистов, имеющих достаточную квалификацию. Определить это можно по наличию агентов с брокерскими карточками. Если таких специалистов менее 30 процентов - это не та компания, с которой нужно строить отношения.
БЕЗ БУМАЖКИ - ТЫ БУКАШКА
Наконец, агентство выбрано, риэлтер квалифицирован, обаятелен и готов подыскать вам квартиру. Нужно только изучить документы и подписать договор.
Трудности позади? Не расслабляйтесь, они только начинаются. Придется заняться изучением и экспертизой документов. Конечно, риэлтер обязан соблюдать установленные нормы и правила, должен информировать клиентов о требованиях нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере недвижимости, снабжать их сведениями в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, которые стали известны или должны быть известны риэлтеру, не допуская искажения или утаивания информации. Увы, на практике не все бывает так гладко.
Большинство агентств выступает в роли посредников между инвестором и покупателем при приобретении прав на квартиру в новостройке. Жилье часто раскупается на стадии "котлована", когда цены еще не выросли. Есть элемент риска. Потому важно знать, какие документы должны быть предоставлены инвестором или поверенным в продаже при оформлении "Договора уступки прав требования" по инвестированию строительства.
Для начала проверьте документы инвестора, подтверждающие его право на участие в финансировании строительства дома или получение в нем жилой площади, являющейся предметом договора. Попросите копии всех договоров и соглашений, которые были заключены и подписаны в ходе реализации инвестиционного проекта, начиная с инвестиционного контракта и заканчивая договором, на основании которого агентство оказывает посредническую услугу. Внимательно изучите документы, подтверждающие выполнение финансовых обязательств сторон по ранее заключенным договорам полностью или частично (график финансирования должен прилагаться к договорам как дополнение). Без этих документов все остальное может быть просто макулатурой. Проверив документы, изучите свой договор. В связи с тем, что действующим законодательством не установлены ни форма данного договора, ни права и обязанности сторон, ни ответственность за его нарушение, многое будет зависеть от условий договора, сформулированных его участниками. Именно этот документ и будет регулировать отношения инвестора и соинвестора, их взаимные права и обязанности, и им же будет руководствоваться суд в случае возникновения спора (агентство недвижимости получает свой процент за оформление всех бумаг как посредник и в дальнейшем ответственности ни за что не несет).
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
Стороны договора. Одной из сторон являетесь вы.
Объект договора. В документе как можно подробнее и четко необходимо прописать расположение, количество комнат, метраж вашей квартиры. В этой части договора важные для соинвестора условия часто бывают размыты. В основном это касается сроков возведения объекта. Иногда предусматривается возможность изменения этой даты. Условия перечня обязательных отделочных работ и их качество могут вообще отсутствовать.
Стоимость объекта и порядок оплаты. Цена определяется либо конечной суммой, либо просто порядком оплаты. Второй вариант - раздолье для продавцов, которые любят включать расплывчатые пункты о пересмотре цены в ходе строительства или же указывать предварительную цену без уточнения возможных пределов ее изменения.
Права и обязанности сторон. Как правило, права наличествуют у продавца, обязанности - у покупателя. Компании не хотят нести ответственность за нарушение пунктов договора и тем более платить какие-то пени. К сожалению, добиться включения пунктов, по которым возможно будет доказать факт нарушения договора генеральным инвестором, а тем более привлечь его к ответственности, очень трудно, но отступать не надо, добейтесь хоть малого. С учетом того, что лично вам при отступлении от пунктов договоров штрафные санкции придется оплачивать в размере 10 процентов.
Еще один важный момент: при покупке квартиры в Москве ваш договор в соответствии с распоряжением мэра Москвы N 780 "Об учетной регистрации договоров инвестирования строительства" от 02.10.97 г. подлежит учетной регистрации в Департаменте муниципального жилья (ДМЖ). Это нужно сделать обязательно, даже если в фирме вам в этом откажут. Адрес Департамента муниципального жилья и жилищной политики: Газетный переулок, 1/12, тел. 229-21-59.
А вот перечень документов, которые требуются при оформлении покупки квартиры в новостройке:
-договор инвестирования;
- договор уступки права требования;
- акты государственной приемочной комиссии;
- уточненное уведомление - документ, который выдается по результатам обмеров БТИ;
- государственная регистрация кондоминиума;
- права города;
- справка БТИ по форме 11 А;
- поэтажный план;
- договор купли-продажи + свидетельство о собственности.
НОВОСЕЛЬЕ ДОЛЖНО БЫТЬ В РАДОСТЬ
Покупать квартиру в новостройке лучше у инвестора. Большинство агентств берет дополнительную плату за оформление документов, в которых само изменить ничего не может. Если вам что-то обещают (например, возможность перепланировки), надо зафиксировать этот пункт в договоре, а не только на словах. Срок сдачи дома - это не срок, когда квартира уже юридически ваша. Пройдет больше месяца, пока будут готовы все документы (смотри выше). Но можно начать чистовую отделку. Как правило, в вашей будущей квартире установлены только стеклопакеты и проводка. В остальном - это голый бетон, цементная стяжка на полу, грубо оштукатуренный кирпич и входная филенчатая дверь. Чистовая отделка обходится самое малое примерно в 2000 долларов. А еще будьте готовы выложить кровные за справки БТИ и государственную регистрацию.
В общем, покупая квартиру, запаситесь деньгами, знаниями и терпением. Лишь тогда новоселье будет в радость.
ДОЛГ ПЛАТЕЖОМ КРАСЕН
Допустим, вам очень нужна квартира, но денег на ее покупку не хватает. Что делать? Можно брать в долг у родственников, друзей. А, может, лучше оформить кредит в банке? Оцените свои силы, а мы кратко расскажем вам о порядке выдачи ипотечного кредита.
На него могут рассчитывать те, кто для покупки жилья уже скопил хотя бы 30 процентов средств от общей стоимости квартиры. Кредит выдается на срок от 7 месяцев до 10 лет и, как правило, под 15 процентов годовых (это 1,25 процента в месяц). Сумма, которую обычно при наличии необходимых документов оформляют беспрепятственно, колеблется в пределах от 10 до 17 тысяч долларов. На получение большей суммы могут претендовать лишь те, кто способен расплатиться по таким долгам и докажет это документально.
А дальше - все по поговорке "Долг платежом красен". Ежемесячно придется отдавать в банк 35 - 50 процентов от совокупного семейного дохода (не больше!), включая, разумеется, и уплату процентов.
СПРАВКА О БЛАГОНАДЕЖНОСТИ
С 13 февраля с.г. вступил в силу Закон РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности", который исключил из прежнего перечня работ, подлежащих лицензированию, оказание риэлтерских услуг. Плохо это или хорошо, покажет время. Но любая уважающая себя фирма, конечно же, захочет получить документ, удостоверяющий ее благонадежность. Это сертификат, который за 1000 долларов будет выдавать Российская гильдия риэлтеров. Срок действия такого документа - 3 года.

Напечатать

Жизнь 00:05 / 24 Апреля 2026 12903

Миллионерша из трущоб

Автор этой статье на собственном опыте убедилась, как утомительно быть богатой

Надежда Арабкина, спецкор «Труда»

Труд

Я открыла меню и крепко задумалась, стала считать нули. Так и есть, даже обычный капучино здесь тянет на 400 рублей. Вздохнув, заказала. А что делать, если деловую встречу мне назначили в одном из самых...