Труд: Сдам квартиру в хорошие руки

Чтобы они платили с полученных от сдачи жилья доходов 7-8% налога, а не 13%, как сейчас.

Как считают в министерстве, сокращение фискальных поборов снизит цену аренды, повысит мобильность населения и выведет этот рынок из тени. Сегодня налог довольно обременительный. Например, в Москве однокомнатная квартира в среднем сдается за 30-35 тысяч рублей, и ее владелец должен отдать государству 45-50 тысяч рублей в год. А после квартирантов приходится делать ремонт, иногда менять бытовую технику. В общем, большинство предпочитает экономить на налогах. Это давно стало вроде национального вида спорта.

По данным городских властей, в столице сдается до 300 тысяч квартир в год — целый округ! А подоходный налог, например, в 2012 году заплатили только 15,5 тысячи человек. В итоге столичный бюджет ежегодно недополучает примерно по 5 млрд рублей.

От нелегальной аренды страдает не только казна. В сдаваемых квартирах порой обнаруживаются притоны, а то и террористы. Незарегистрированные жильцы — например, незаконные мигранты — доставляют массу неудобств соседям, которые вынуждены солидарно оплачивать коммунальные услуги за воду, тепло, газ. Да и хозяевам квартир вряд ли спокойно спится, поскольку неуплата налогов — нарушение закона. И ответственность — вплоть до уголовной (ст. 198 УК РФ). Только надо еще доказать доход от сдачи квартиры...

Московские власти осенью 2012 года предприняли очередную попытку обложить налогом столичных рантье. Заключили с налоговиками и полицией специальное соглашение по профилактике правонарушений в жилом секторе, включая соблюдение правил регистрационного и налогового учета. Если, к примеру, от соседей или управляющей компании поступает сигнал, что в квартире живут посторонние люди, то участковый идет проверять, зарегистрирован ли квартирант, платит ли хозяин налоги от сдачи внаем. Полгода назад департамент экономической политики отчитался: в Москве выявлено 172 тысячи квартир, которые нелегально сдаются в аренду. По этим фактам органами МВД проведено 5,5 тысячи проверок, еще около 164 тысяч — на контроле...

Как это выглядит на практике? Прошлым летом в дверь моей квартиры позвонили. На площадке — целая делегация во главе с участковым. Спросили, кто живет в соседней квартире. Честно ответила, что не знаю. Прежний хозяин умер, но, может, у него остались наследники. За стенкой тихо. Проверяющие посовещались и ушли ни с чем.

Поймать за руку сдающего жилье в аренду непросто. Участковому могут не открыть дверь. К тому же собственник всегда может отговориться, что вот только вчера приехали родственники или знакомые, остановились на неделю погостить. Попробуй докажи обратное.

Тем не менее облавы были не бесплодны. Налоговые поступления, как сообщили в департаменте экономической политики, стали расти. Если в 2011 году в городе было подано всего 6,5 тысячи деклараций по НДФЛ на сумму 116 млн рублей, то в 2013-м, как докладывает зам-руководителя УФНС по Москве Юлия Шилова, уже 20 тысяч деклараций на 600 млн рублей. Но из 300 тысяч московских рантье это только каждый 15-й! А как заставить остальных?

Налоговики пробовали предоставлять вычеты арендаторам. Снимаешь квартиру за деньги — получи вычет. Но тогда придется «заложить» хозяина квартиры, который завтра же выставит за дверь. К тому же надо собрать кучу справок и заполнить декларацию — без профессионала из юрфирмы не обойтись.

На этом фоне предложение чувствительно снизить ставку налога тем, кто сдает жилье, выглядит привлекательно. Возможно, этот «пряник» убедит налогоплательщика не рисковать и самому заплатить налог. Но еще бы и упростить саму процедуру. Многие и хотели бы спать спокойно, заплатив налоги, если бы не морока с подачей декларации. И ладно бы тратить время и нервы на оправдание больших доходов, на которые куплены машины, загородные дома, участки и прочая дорогая недвижимость, а то идти в налоговую инспекцию с 30 тысячами рублей в месяц...

Сейчас сдатчику жилья предлагается один из трех вариантов уплаты налога. На доходы физлиц — это 13% от годового дохода от сдачи недвижимости, для чего ежегодно до 30 апреля нужно сдать заполненную декларацию. Либо по упрощенной системе налогообложения — 6% от годового дохода, при этом собственник квартиры должен зарегистрироваться как ИП и, соответственно, платить страховые взносы. А можно купить патент, который стоит 60 тысяч рублей в год. Но это выгодно тому, у кого несколько квартир или дорогое элитное жилье. И тоже обязательна регистрация как ИП. Какой вариант ни выберешь, все равно морока.

Тут могли бы помочь агентства недвижимости, через которые осуществляются сделки по аренде. Но они не обязаны сообщать налоговым органам о факте сдачи квартиры внаем. Решение о том, платить налоги или нет, собственник жилья принимает сам. И не платить по-прежнему проще.

Голос

Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ

— За границей как сдают жилье? Заключают договор с управляющей компанией и спят спокойно. Фирма найдет, кому сдать вашу квартиру, отремонтирует, оплатит и «коммуналку», налоги. За собственником никаких правонарушений нет. У нас, к сожалению, такие услуги не развиты. Если у агентств по недвижимости и появляется интерес, то в основном к бизнес-квартирам, а с типовыми не хотят связываться. Хотя самый большой процент квартир сдается именно в экономсекторе. Но здесь обычная практика, когда договор между собственником квартиры и арендатором заключается, но регистрируется только у нотариуса. Фискальные службы ничего не видят.