В Хабаровске подсчитали доходы и расходы местных девелоперов и изумились: при средней себестоимости строительства квадратного метра жилья в 78 030 рублей на продажу этот метр выставляют за 110-120 тысяч, то есть с накруткой в 30-40 тысяч рублей. В соседнем Владивостоке цены еще выше — в среднем 133 500 рублей, то есть превышают себестоимость строительства почти на 70%.
Для сравнения: в декабре 2015 года хабаровский квадратный метр продавался за 71 тысячу, а владивостокский — за 95 тысяч рублей. То есть сегодняшние рекорды никакой инфляцией не объяснить. «Я считаю, у нас не работают органы, ответственные за контроль над ценообразованием, — уверен хабаровский строительный эксперт Владимир Фридман. — Как итог, строители получают до 250% навара, но при этом никто их не одернет и не накажет».
Аналогичная ситуация в Краснодарском крае: при себестоимости стандартного жилья в 58 тысяч за квадратный метр конечному покупателю он продается за 150,6 тысячи рублей. Хотя модальная (самая распространенная) зарплата на Кубани составляет всего 30 тысяч. То есть на стандартную «двушку» площадью 54 «квадрата» жителю края нужно копить минимум 22 года. В Красноярске рост стоимости жилья за последние два года превысил рост зарплат в 10 (!) раз: зарплаты выросли на 4,1%, а квадратный метр — на 46%. Зарабатывать на квартиру здесь придется 13,3 года, полностью отказавшись от всех других трат.
Сами застройщики считают такое положение нормальным: мол, квартиры в итоге раскупаются, и цены следует считать рыночными. По данным российского Forbes, за 2021 год выручка топ-10 крупнейших российских девелоперов массового жилья выросла на 25% (1,53 трлн рублей против 1,22 трлн рублей годом ранее). А выручка пятерки крупнейших застройщиков жилья бизнес-класса — почти на 60% (488,1 млрд рублей против 308,6 млрд рублей).
Британская консалтинговая компания Brand Finance даже признала российскую строительную компанию ПИК самым дорогим брендом девелоперской отрасли Старого Света. «ПИК вновь стал самым дорогим брендом отрасли в России и впервые в Европе: за год стоимость его выросла на 87% и достигла 1,25 млрд долларов», — сообщило агентство «Прайм».
Чуть раньше строительные компании пытались выколотить из правительства дополнительные льготы — на преодоление «ковидных» трудностей. Но на заседании Госсовета возмутился глава Минфина Антон Силуанов: «Их прибыль за три года выросла в 6 раз — это данные налоговой службы».
Между тем, по данным Росстата, доходы населения России не растут с 2013 года. Но если в эти годы в случае непомерных ценовых взлетов на гречку, рис, сахар, подсолнечное масло и т. д. власть начинала принимать меры к стабилизации ситуации, то ценовые скачки на рынке жилья почему-то оставляют правительство равнодушным.
Правда, пару лет назад тогдашний глава Минстроя Владимир Якушев обещал, что займется снижением себестоимости строительства жилья. Для этого предлагались льготные кредитные ставки для компаний-застройщиков, сокращение числа административных процедур, внедрение современных технологий в строительстве. «Плюс нам необходимо сделать так, чтобы земельные ресурсы стали максимально дешевыми и доступными», — заявил Якушев. После чего вскоре был заменен на министерском посту Иреком Файзуллиным. И норматив стоимости квадратного метра жилого помещения продолжил стремительный рост: с 48 634 рублей в 2020 году до нынешних 83 420 рублей.
Одно дело — приобретать жилье в Москве при месячном доходе в 150-200 тысяч рублей и совсем иное — при 30 тысячах модального дохода в Красноярске или 40 тысячах в Хабаровске. В Европе для оценки ситуации применяется «коэффициент доступности», показывающий, за какой срок среднестатистический покупатель может накопить денег на крышу над головой. Этот показатель родился в Англии еще в XIX веке, взявшейся за снос промышленных трущоб — с переселением населения в недорогие коттеджи на окраинах.
Для них власти определили критерии доступности: стоимость коттеджа на семью не должна была превышать три-четыре среднегодовых заработка обычного жителя страны. А в случае подорожания квадратных метров из-за инфляции власти вместе с профсоюзами должны были принимать меры к росту доходов рядовых англичан.
В последние годы эта схема буксовала, но разрабатывается новая. Нынешний премьер Риши Сунак еще в должности министра финансов заявил о намерении правительства превратить «поколение аренды в поколение покупки». Великобритания в индексе доступности жилья на 35-м месте, у россиян место 65-е.
В нашей стране используется критерий, по которому Фонд «Институт экономики города» подсчитывает, сколько времени требуется семье из трех человек, чтобы накопить на квартиру нормативной площадью 54 квадратных метра. В 2018-м на такую квартиру в Москве нужно было копить 4,5 года, в Санкт-Петербурге и Амурской области — 4 года, зато в Брянской, Псковской и Архангельской областях этот срок не превышал 2,2-2,3 года.
Но с тех пор ситуация кардинально изменилась. Жилье стремительно дорожает. Как заявила первый замминистра труда Ольга Баталина, «по самым оптимистичным оценкам, минимум 40% российских семей не могут позволить себе никакую ипотеку, даже льготную». А ипотека для подавляющего большинства россиян — это единственный вариант приобретения жилья.
В этом отношении Россию можно сравнить с Казахстаном, который, по мировой статистике, занимает очень высокое, 31-е место из 106 стран рейтинга по соотношению «чистой» (после уплаты налогов) зарплаты и цен на жилье. Там, согласно официальным данным, 0,5 квадратного метра можно купить на среднюю зарплату. Близкие цифры в Новой Зеландии, Великобритании, Испании, Финляндии, Канаде, Швейцарии. Но аналитики не очень-то верят официальной «базовой цифре» — среднеказахстанской зарплате в 312 тысяч тенге. По другим данным, она составляет лишь 193 тысячи тенге.
Но в любом случае по ценам на жилье Казахстан выглядит значительно гуманнее России: средняя цена квадратного метра в новостройках в центральных кварталах крупных городов, включая Астану и Алма-Ату, составляет немногим более 900 долларов за квадратный метр, а годовой рост даже на элитное жилье не превышает 8-10%. Почему же в России наряду с высокими темпами строительства «жилищная инфляция», по международным оценкам, в среднем составляет 14%, а по отечественным данным ЦИАН, в крупных городах начинается с 20%? А есть еще Казань — плюс 47%, Ростов-на-Дону — 46%, Нижний Новгород — 42%.
Пару лет назад застройщики ссылались на неожиданное подорожание стройматериалов, начиная с импортных. Но в октябре глава Минстроя Ирек Файзуллин признал, что стоимость «квадрата» жилья увеличивается куда быстрее. «Стоимость стройматериалов не настолько возросла, насколько наши ведущие девелоперы подняли стоимость метра», — заявил министр. А из Хабаровска спросили: «Почему щебень у нас продают сейчас по 1,5 тысячи рублей за «куб», хотя себестоимость — максимум 600 рублей? Ведь, по заверениям замминистра Константина Михайлика, по основным строи-тельным материалам — цемент, песок, щебень, металл, кирпич, — необходимым для возведения объектов, в России никакого дефицита нет».
Ссылка на подорожание металла из-за дефицита тоже выглядит неуместной. Пару лет назад за рубежом серьезно вздорожала строительная арматура, и российские металлурги попытались обогатиться на кратном увеличении экспорта. Но сегодня Запад наперебой отказывается от российского металла, а где же отечественный результат?
Застройщики жалуются на проблемы с импортом сложной строительной техники и коммунальных механизмов — например, лифтов для высоток. Но буквально на днях российский «Автодом», официальный дилер — импортер люксовых автомобилей, объявил о начале поставок в страну западных лимузинов с «небольшим пробегом по параллельному импорту», который разрешает завозить продукцию без согласия производителя. «Мы можем предложить практически всю гамму линейки автомобилей Lamborghini», — сказал глава «Автодома» Андрей Ольховский. Другой дилер люксовых автомашин, автохолдинг «Ключавто» уже полгода неофициально возит в Россию марки Toyota, Lexus, Mazda, Mercedes, BMW, Audi и Land Rover. В общей сложности компания уже поставила из Европы в Россию около 4 тысяч машин. Может, застройщикам пора поучиться, как преодолевать санкционные препятствия, у торговцев автомобилями?
А в это время
Население Чехии традиционно предпочитало жить в собственных квартирах и домах. Но в последние годы наплыв эмигрантов вызвал рост цен на недвижимость — примерно как в России. Власть приняла меры, поощряя развитие рынка арендного жилья через организацию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, предоставление льгот частным инвесторам, вкладывающим деньги в жилье. И сегодня половина жилья в Праге сдается в аренду, спрос на покупку городской недвижимости снизился, цены пошли вниз.
Во Франции 20% жилой недвижимости относится к категории социального жилья, где весьма умеренная арендная плата. Хотя цена аренды обычно и так вдвое ниже рыночной, в зависимости от размера доходов арендатор может еще и получать от государства или благотворительных организаций различные пособия, которые порой полностью покрывают издержки.
В Финляндии, переживающей бум строительства и роста цен на недвижимость в крупных городах, можно обзавестись квартирой или отдельным домом, уплатив 15% их стоимости и внося ежемесячную плату, несколько превышающую обычные коммунальные платежи. Система называется «Право на проживание» и дает возможность ее участнику бессрочно жить по такой схеме, накапливая деньги на собственную недвижимость, или съехать в любой момент и получить назад свой первоначальный взнос.
В Литве граждане могут получить для проживания «социальное жилье» — обычную квартиру с низкими коммунальными платежами. Квартира может быть муниципальной или частной, арендованной государством у владельца на длительный срок по обычной арендной ставке — для последующего бесплатного предоставления малоимущим. То есть для государства такая аренда изначально убыточна. Но преследуются две цели: обеспечение жильем наиболее нуждающихся и снижение рыночного спроса для обуздания все той же «жилищной инфляции».
