Труд: Ключи от квартиры - как линия горизонта

«Все несчастные семьи несчастливы по-своему» — это о долгострое и вкладчиках. Обманутые дольщики, новые дома без газа и отопления, бесконечные переносы новоселья... За последний год в Москве зарегистрировано 11 таких долгостроев, а в Подмосковье — 121. Самое время разобраться, что же это за напасть и как с ней бороться.

Пара месяцев задержки — это так, цветочки. Долгостроем называют объект, строительство которого заморожено на полтора года и более. Между тем согласно 214-му Федеральному закону застройщик не в праве переносить срок сдачи в эксплуатацию более чем на два месяца. Не уложился в срок — дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Хотя, как показывает практика, потенциальные жильцы готовы ждать и по полтора-два года, лишь бы на горизонте светили те самые заветные ключи от квартиры. Даже если ты вернул свой вклад и ввязался в новую стройку, где гарантии?

Мы попросили экспертов компании «Метриум Групп» выделить типичные проблемы с долгостроем и подсказать их решение.

«Если спустя полтора года после указанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, ситуацию можно считать критической — вы купили долгострой. Порядок действий в этом случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру», — отмечает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

С договором долевого участия по все тому же 214-ФЗ возможно расторжение с полным возвратом денег. Более того, если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то имеете полное право требовать от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (на сегодня — 8,25%). Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей, то ежедневно вам должно капать по 3 тысячи. Правда, взыскать их вы сможете только после окончания строительства.

«Если компания реализует квартиры по договорам долевого участия, значит, она уверена в своих силах. Такие застройщики, как правило, подстраховываются и указывают срок окончания строительства с запасом», — подчеркивают эксперты «Труда».

А вот предварительный договор купли-продажи (ПДКП), судя по Гражданскому кодексу, является лишь соглашением о намерениях. То есть деньги, которые заплатите вы, являются не оплатой, а только лишь средствами в счет обеспечения будущих обязательств. Мало того, такой договор еще и сложно расторгнуть.

Подобный договор «обменивается» на основной, так как у него есть срок. Но если деньги заплачены, срок уже прошел, а основной бумажки, без которой ты букашка, все еще нет, можно отказаться от сделки.

«В этот момент все обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и деньги должны быть покупателю возвращены. Если же застройщик не возвращает средства, есть все основания требовать их возврата через суд», — отмечают в «Метриум Групп».

Оплата квартиры может быть оформлена и на основании вступления в известные с советских времен жилищно-строительные кооперативы. Вот только вернуть деньги в таких обстоятельствах непросто. Взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе кооператива. Но обычно строго и тщательно оговаривается ответственность участников по оплате взносов, а про обязанности кооператива перед его членами говорится вскользь.

«Если, в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ, в устав была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с долевым участием, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно», — комментируют наши эксперты.

Банкротство — это крайний случай. Тут не всегда поможет и 214-ФЗ. Впрочем, покупатели жилья по долевым договорам и в этом случае более защищены: у них есть шанс вернуть хотя бы часть желаемого, а «предвариловка» шансов почти не дает.

«В соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)», к застройщику можно предъявить не только денежные требования, но и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. Адвокат внесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение или вернуть деньги. Заявить оба требования закон не позволяет», — отмечают в «Метриум Групп».

Правда, нужно учесть, что если вы хотите вернуть деньги, то встанете третьим в очереди. Сначала компенсации выплачиваются тем, перед кем должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Далее — зарплата всем сотрудникам. И уж потом вы. В таких случаях денег, как правило, не хватает. Так что требовать уже построенное — наилучший вариант. Если же ситуация патовая и дом даже не построен, то учтите: достраивать его придется за свой счет. В этом случае дольщики имеют право создать ЖСК, снова скинуться и найти подрядчика. А это, как понимаете, дополнительные траты времени и денег.