Труд: КОНДОМИНИУМ - ШАГ К СОЗДАНИЮ УЮТНОГО ДОМА

Главная Жизнь 01:01 14 Декабря 2000 133

КОНДОМИНИУМ - ШАГ К СОЗДАНИЮ УЮТНОГО ДОМА

Латинское слово "кондоминиум" в переводе на русский язык означает "совместное владение".

Напечатать

Латинское слово "кондоминиум" в переводе на русский язык означает "совместное владение". Кондоминиум - это многоквартирный жилой дом, помещения в котором принадлежат двум и более собственникам, в связи с чем части такого дома находятся в двух формах собственности - частной и общей долевой. К частной собственности относятся квартиры и, предположим, офисные нежилые помещения. В общей долевой собственности владельцев квартир и нежилых помещений находятся крыша, техподвал, лестничные клетки, лифты и иное инженерно-техническое оборудование дома. Кроме того, кондоминиум имеет еще один отличительный признак - земельный участок, на котором расположено здание.
Вследствие приватизации, а также благодаря строительству жилья, предназначенного для продажи в частную собственность, практически каждый многоквартирный дом имеет признаки кондоминиума, а значит, и является таковым.
Возникает вопрос: как же мы раньше обходились без кондоминиумов? Вспомним, как у нас до сих пор осуществляется обслуживание жилых домов. Весь город разбит на микрорайоны, на которых располагаются десяток-другой объектов. В каждом таком микрорайоне образована городская служба - ДЕЗ. Она получает с населения 30 коп. с квадратного метра плюс дотацию города. Население никогда не задумывалось: на что идут эти гроши? Ни у кого не возникал вопрос: а какой земельный участок принадлежит моему дому? В общий карман ДЕЗа идут усредненные 30 копеек - и никаких вопросов. На самом деле за эти деньги жилой фонд можно только разрушить. Итог такого содержания сегодня - полуаварийные и даже аварийные дома.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства нам дает возможность изменить подход к эксплуатации жилых домов. Предполагается, что в ближайшие пять-десять лет все будут оплачивать жилищно-коммунальные услуги по фактическим затратам. Уже сегодня излишки жилплощади и второе жилье оплачиваются по фактическим затратам. Казалось бы, оплачивая полным рублем расходы на содержание дома, собственник сегодня должен получать полный перечень качественных услуг. Однако все получают все тот же минимум услуг, все то же безобразное качество обслуживания. А как собственник сможет отслеживать все виды работ, видеть конкретные мероприятия (благоустройство дворика, озеленение), когда до сегодняшнего дня четко не определены границы земельного участка и не выделено общее имущество в доме? Сегодня расчет фактических затрат рассчитывается усредненно, условно, без учета размера и расположения границ земельного участка, а также без учета затрат, связанных с содержанием общего имущества. Собственники квартир не знают, за что они платят, какие услуги и какого качества получают.
Возникает вопрос: что же нужно сделать, чтобы изменить данную ситуацию? Ответ довольно-таки прост - формировать кондоминиумы. При его формировании делается полное описание жилого дома как объекта управления.
В настоящее время началось формирование кондоминиумов и соответственно определение границ их земельных участков. Но из-за отсутствия необходимых методик это определение происходит без учета территорий близко расположенных объектов, а иногда и с ущербом для них. Этого можно избежать, если будет проведено предварительное межевание всего микрорайона в целом. В Москве разработан проект методики межевания земли. После доработки и утверждения московскими властями он станет основой выделения границ земельных участков в кондоминиумах. Небольшой опыт по данному направлению наработан в результате совместной работы специалистов ГУП "Мосжилкомплекс" и ГП "Моспроект-3" в рамках проектирования московского района экспериментальной застройки "Куркино", которые разработали определенный подход к межеванию и на его основе предварительно выделили границы земельных участков кондоминиумов в этом районе.
Действительно, мы долго жили без кондоминиумов, поскольку домом владел только один собственник - город. Сломалась лестничная клетка - город ее отремонтирует, сгорел чердак - восстановит. У всех сложилось мнение, что квартира - это мое, а все, что вне квартиры, - это не мое. Поэтому и отношение к подъездам, лифтам и т.д. было соответственное.
В результате приватизации и появления частной собственности на квартиры лестничная клетка в доме стала общим имуществом нескольких сотен собственников согласно ст. 289 и 290 Гражданского кодекса РФ. Один решил эту клетку покрасить, другой - переложить, а третий решил вообще без нее обойтись. Как уравновесить эти интересы? Ответ на этот вопрос все тот же - нужно формировать кондоминиум.
Сегодня из-за отсутствия правовых норм общее имущество в кондоминиуме никто не выделяет. Поэтому возникают огромные проблемы. Бывают случаи, когда имущество многоквартирного дома, принадлежащее собственникам квартир на праве общей долевой собственности, продано. Тем самым были нарушены интересы собственников квартир. И наоборот, есть случаи, когда собственники считают, что находящийся в доме подземный гараж автоматически принадлежит им и предъявляют судебные иски к городу для получения этих гаражей.
В связи с этим в домах необходимо выделять имущество, находящееся в общей долевой собственности владельцев помещений. Однако это выделение вызывает затруднение, поскольку для этого нет пока официальных методик и нормативов. С целью решения данного вопроса наш ГУП "Мосжилкомплекс" обратился в Академию коммунального хозяйства им. К. Памфилова с просьбой разработать методику и нормативы по определению общей долевой собственности в многоквартирном доме.
Что касается сложившегося мнения о том, что в кондоминиуме всегда высокая стоимость технического обслуживания, то это мнение ошибочное. Да, пока 30 копеек разрушают наш жилой фонд,оспаривать это трудно. Но как только мы все окажемся перед необходимостью оплачивать фактические затраты по техническому обслуживанию и кому-то придется не только оплачивать содержание дома, но и восстанавливать его, тогда-то мы и поймем, что только в кондоминиуме через создание товарищества собственников жилья мы сможем сами контролировать ремонт, сохранность и содержание дома, принимать самые взвешенные решения по выбору количества и качества услуг, снижая тем самым затраты на жилище. Кроме того, реформой ЖКХ предполагается, что малообеспеченным семьям будет идти адресная помощь по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Вот теперь ответьте мне на вопрос: хотели бы вы жить в кондоминиуме? То есть в доме, где четко определены границы земельного участка, где в подъездах чистота и порядок, потому что вы и ваш сосед по дому относитесь ко всему зданию как к своей собственности. У вас обеспечен комфорт проживания, сохранность вашего жилья и вашей жизни. Более того, у вас есть четкая возможность контролировать вложенные в дом средства. Иное дело, если вы хотите жить в разваливающемся доме и платить при этом коммунальные услуги по фактическим затратам...
Выбор за вами!

Напечатать

Жизнь 00:05 / 24 Апреля 2026 13046

Миллионерша из трущоб

Автор этой статье на собственном опыте убедилась, как утомительно быть богатой

Надежда Арабкина, спецкор «Труда»

Труд

Я открыла меню и крепко задумалась, стала считать нули. Так и есть, даже обычный капучино здесь тянет на 400 рублей. Вздохнув, заказала. А что делать, если деловую встречу мне назначили в одном из самых...