Министерство строительства, Банк России и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) подготовили новую схему замещения средств дольщиков при строительстве нового жилья.
Авторы проекта полагают, что будет хорошо передать полномочия по продаже квартир на стадии котлована не самим компаниям-застройщикам, а банкам.
7 ноября президент РФ Владимир Путин распорядился за три года ликвидировать практику долевого строительства и заместить средства граждан банковскими деньгами. Подготовку проекта президент поручил Банку России и АИЖК. На уход от используемой сейчас схемы глава государства дал три года.
При этом, по словам Путина, по мере внедрения новой схемы должна снижаться ставка кредитования. Инициатива подавалась как средство защиты интересов дольщиков, которые время от времени страдают от банкротств компаний-застройщиков.
Отдайте деньги банкам
При этом распоряжение президента не предусматривало отказа от продажи квартир в недостроенных домах. Поэтому разработчики хотят с 1 июля 2019 года запретить строительным компаниям принимать деньги от граждан. Желающие купить квартиру с этого момента должны будут вносить деньги на эскроу-счета в уполномоченных банках.
Продажи можно будет начинать сразу после того, как девелопер получит разрешение на начало строительства. Но вот деньги от этих продаж будут аккумулироваться в банке, который выдаст их компании только после того, как стройка будет завершена.
Пока в качестве посредников предполагаются 19 банков, которые активно кредитуют строителей. Однако этот список финансовых учреждений может быть расширен.
Средства, которые граждане будут вносить на эскроу-счета, нельзя будет забрать, за исключением случаев, когда застройщик нарушает сроки сдачи жилья. Также на них не будут начисляться проценты. На случай банкротства банка предполагается установить страховку в размере 1,4 миллиона рублей. Теоретически, ее размер может быть увеличен до 10 миллионов, однако этот вопрос еще не решен. Возможно, больший размер покрытия могут сделать отдельной услугой, за отдельную плату.
За чей счет праздник?
Разработанная банкирами и Минстроем схема позволит сократить стоимость заимствований для строительных компаний до 6% годовых. Это не так дешево, как привлекать средства напрямую от покупателей, но все-таки дешевле нынешних кредитов.
Для банков эта схема также очень привлекательна: она позволяет кредитным учреждениям привлекать средства граждан, которые при других условиях им не доверили бы свои сбережения. Пока неизвестно, смогут ли банки использовать в своих интересах аккумулированные на эскроу-счетах деньги, но даже и если они не получат такого права – деньги покупателей в любом случае улучшат баланс их активов.
Заплатят же за реформу покупатели недвижимости. По оценке экспертов Минстроя, повышение цен на готовое жилье составит около 2%. Впрочем, не исключено, что рост цен будет выше.
Кроме того, эксперты сомневаются в том, что у банков хватит денег для замещения средств дольщиков.
Есть у предложенной схемы и другие изъяны, которые начнут проявляться со временем. В частности, уже сейчас размер кредитов, которые строительные компании набрали в банках, оценивается Центробанком в 1,6 триллиона рублей. Пока средства граждан, участвующих в долевом строительстве, позволяют разбавлять заемный капитал, благодаря чему девелоперы могут экономить на выплате банковских процентов.
Кроме того, средства дольщиков – это быстрые деньги, которые можно пустить на строительство немедленно после получения. Средства же с эскроу-счетов будут выдаваться только после окончания строительства, то есть через два или три года. Соответственно, из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги, на которые компания рассчитывала изначально. А главное, все эти годы застройщик должен будет вести строительство либо на свои, либо на заемные средства.
Совокупность этих издержек, по мнению участников рынка, приведет к 20-30-процентному росту стоимости готового жилья. Так что о дешевых квартирах, продаваемых на ранних стадиях строительства, можно будет забыть.
