МЕТР В КРИЗИСЕ

Главная Жизнь 01:01 04 Декабря 2008 2406

МЕТР В КРИЗИСЕ

Согласно исследованию Russian Realty Research и ВЦИОМа около 33% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, но не имеют такой возможности. Где взять деньги на покупку квартиры в условиях финансового кризиса и как избавиться от ипотеки, если она уже

Алексеевских Анастасия

Напечатать

КРЕДИТНЫЕ АНАЛОГИИ
На прошлой неделе ВТБ-24 представил клиентам новый продукт - ипотечный вклад. С его помощью можно накопить первоначальный взнос по жилищной ссуде, а также получить часть кредита под льготный процент. Сделка проходит в несколько этапов: сначала потенциальный заемщик в течение двух или более лет должен накопить не менее 30% от стоимости жилья на вкладе, вторые 30% он получит сразу после внесения "предоплаты", а на оставшуюся часть от стоимости квартиры (40%) может оформить классическую ссуду.
На рынке к новшеству госбанка отнеслись неоднозначно. "Это интересный продукт, но в текущей экономической ситуации не совсем актуальный, - отмечают в Юникредитбанке. - В условиях роста цен на квартиры в среднем на 40% в год накопить на первоначальный взнос достаточно сложно, учитывая, что процентная ставка по этому депозиту составляет 4-5,3%, а это совершенно не покрывает инфляцию".
Ипотечный вклад не новый продукт для российского рынка, это калька с американо-немецкой модели, где вот уже много лет существует институт стройсберкасс.
По сути это банк, который аккумулирует жилищные накопления граждан. Вступить в него просто: нужно открыть счет и регулярно его пополнять. Государство начисляет пайщикам премии и проценты, чтобы компенсировать инфляцию. Когда размер взносов составит 40-50% от стоимости жилья, пайщик может взять ипотечный кредит. Он предоставляется на льготных условиях по ставке ниже рыночной. По аналогичной модели в России работают жилищно-накопительные кооперативы, однако любовью граждан они не пользуются, отмечают эксперты: в случае выхода из ЖНК сумма вступительного взноса не возвращается, а уплата ежемесячного членского взноса заметно ударяет по кошельку. При этом, в отличие от ипотеки, даже внеся 30-50% от необходимой на приобретение квартиры суммы, пайщик становится собственником жилья только после полной выплаты пая.
"У немецких стройсберкасс было важное преимущество: цена на недвижимость практически не варьировалась или колебалась в определенном коридоре - плюс-минус 2%, - говорит один из столичных банкиров. - То есть человек размещал средства на 3-5 лет, но мог быть уверен, что выбранная им квартира и через это время будет стоить приблизительно те же деньги. В нашем случае, когда в стране идут девальвация и инфляция, подобная схема нежизнеспособна".
АЛЬТЕРНАТИВНАЯ ПЕРЕПЛАТА
На первоначальный взнос по ипотечной ссуде можно накопить и другими способами, говорят банкиры. Откладывать с зарплаты "под подушку" или отнести накопления на банковский вклад, продать авто. Также можно продать уже имеющееся жилье или "зачесть" его в качестве первого взноса за новую квартиру.
Если банк отказывается выдать вам ссуду, расстраиваться не стоит. Можно обратиться за кредитом напрямую к застройщику. На фоне кризиса строительные компании особенно щедры: квартиры продаются с большим дисконтом, покупателям предлагается беспроцентная рассрочка. Так в середине ноября свой ответ ипотеке дала компания СУ-155: застройщик предложил гражданам заключить с ним договор на фиксированную сумму (стоимость квартиры). Сначала заемщику потребуется внести 40% от цены жилья, а затем в течение 15 лет ежемесячно вносить равные платежи, включающие в себя, как и в случае с банком, сумму долга и начисленные проценты. Они будут составлять 15-18% годовых в зависимости от размера первоначального взноса. Однако, прежде чем воспользоваться предложением, нужно скрупулезно просчитать свои финансовые возможности: первоначальный взнос большой, ежемесячный платеж тоже внушительный, а в случае потери работы вы рискуете остаться на улице.
ЗАМЕНА ИГРОКА
Тем, кто уже пользуется ипотечной ссудой, завидовать не стоит: из-за кризиса граждане все чаще обращаются к банкам с просьбой разрешить им продать кредитное жилье и погасить заем. Учитывая, что кредитные организации продолжают испытывать трудности, они станут охотнее соглашаться на подобные сделки, считает один из столичных банкиров. "Финучреждению выгоднее получить деньги, а не отчуждать жилье по суду и выставлять на торги, - говорит он. - Не исключено, что даже просроченные ипотечные ссуды обретут вторую жизнь: банки начнут передавать их другим заемщикам на выгодных, "докризисных" условиях. То есть заемщика Иванова просто поменяют на Петрова, который будет продолжать гасить кредит, взятый Ивановым 1,5 года назад под 12-14% годовых. Это перспективный бизнес, выгодный и банкам, и гражданам".
По словам начальника управления розничного кредитования Промсвязьбанка Ивана Ивкина, подобная схема "продажи квартиры" (хотя, по сути, продается кредит) давно существует у ряда финучреждений, однако всегда считалась экзотической и мало применялась на практике - найти человека, отвечающего требованиям банка и желающего купить именно это жилье, довольно сложно.
ДЕНЬГИ ПО ЯЧЕЙКАМ
Заемщику следует помнить, что кредитная квартира - товар особенный. Во-первых, она обременена (то есть находится в залоге у банка), во-вторых, выставляется на продажу по стоимости ниже рыночной (реализовать ее нужно быстро, чтобы погасить кредит). Найти желающего приобрести такое жилье непросто, а проверить, не мошенник ли он, - тем более. "Поэтому при поиске потенциального покупателя лучше действовать через риелтора, - советует гендиректор компании "Ипотекаэксперт" Виталий Холопик. - Сегодня за его услуги придется заплатить порядка 2-4% от стоимости жилого объекта, но заемщик будет избавлен от лишней головной боли".
Отыскав покупателя, заемщик должен получить согласие банка на продажу квартиры. "Дело в том, что сделки купли-продажи регистрируются в Едином госреестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), - поясняет директор департамента розничного бизнеса КМБ-банка Татьяна Жаркова. - В этом реестре также содержится информация о жилье, находящемся в залоге. Поэтому только с письменного согласия кредитной организации квартира может быть продана, и с нее будет снято обременение".
Существует несколько вариантов продажи ипотечного жилья. Самый удобный для кредитора - если заемщик найдет покупателя, который положит деньги в счет погашения ссуды в ячейку или на аккредитив банка, а разницу между ценой продажи квартиры и суммой кредита - в другую ячейку на условиях сделки купли-продажи. После того как финучреждение увидит живые деньги, оно передаст в регистрационную палату уведомление о погашении кредита (чтобы снять обременение) и закладную для аннулирования. Туда же будут поданы бумаги на оформление перехода прав собственности и регистрацию договора купли-продажи между заемщиком и покупателем.
"Этот способ наиболее безопасный для покупателя, поскольку деньги кладутся в ячейку на определенных условиях доступа, - поясняет Виталий Холопик. - Добраться до денег может только продавец, и то при предъявлении договора купли-продажи. Однако в этом случае сильно рискует банк, который "разблокировал" предмет залога и дал добро на продажу квартиры при непогашенном кредите".
Покупатель, который не желает мучиться с ячейками, может передать продавцу сумму, достаточную для погашения остатка долга. Но тогда он возьмет на себя риски: вдруг владелец жилья погасит кредит и откажется продавать квартиру? Также важно обратить внимание на то, предусмотрен ли кредитным договором платный период досрочного погашения ссуды. "Если да, то за досрочное возвращение банку кредита с вас будет удержана довольно большая комиссия - 2-5% от суммы погашенной задолженности", - поясняет Виталий Холопик.
ЖИЛЬЦЫ НА ПРОДАЖУ
Если денег на выплату ипотеки не хватает, а расставаться с новым жильем не хочется, заемщики, у которых есть альтернативная квартира, могут сдать кредитную в аренду. Рассчитывать на то, что полученные доходы полностью покроют ежемесячные платежи по ссуде, не стоит, однако деньги квартиросъемщиков заметно облегчат бремя, которое несет из-за кредита ваш семейный бюджет.
Как правило, в ипотечном договоре закреплено, что заемщик обязан получить разрешение банка на вселение временных постояльцев. Страховая компания тоже должна дать добро на проживание третьих лиц. Возможно, она попросит их застраховать. Также важно уведомить налоговую службу и вовремя уплачивать НДФЛ, чтобы в дальнейшем не было недоразумений и штрафов.
Находчивые граждане, конечно, могут сдать купленное на кредитные средства жилье втихаря, но в этом случае важно помнить: банк имеет право раз в год проверять состояние залога. Если инспектор обнаружит в квартире нелегалов, это может стать основанием для досрочного истребования кредита.
По словам Ивана Ивкина, кредитные организации заранее интересуются у заемщиков, не собираются ли они сдавать купленное жилье внаем. В этом случае ссуда выдается под более высокие проценты, так как риски невозврата по ней выше. Например, заемщик может заключить долгосрочный договор аренды с жильцом и перестать выплачивать ссуду. Тогда банку придется выселять неугодных жильцов в судебном порядке, а Фемида нередко оказывается на стороне квартиросъемщиков. Кредитор будет вынужден продавать арестованное жилье вместе с "гостями", а квартира, въехать в которую новый собственник сможет лишь через некоторое время, резко падает в цене.
КАК НАКОПИТЬ НА ПЕРВЫЙ ВЗНОС ПО ИПОТЕКЕ
Вступить в жилищно-накопительный кооператив. Однако если вы захотите его покинуть, уплаченный взнос вам не вернут.
Продать имеющееся в собственности имущество: машину или квартиру. Последняя, кстати, сама может выступить в качестве первоначального взноса.
Оформить потребительскую ссуду на большую сумму, но следует помнить, что ставки по ним высокие, и впоследствии тянуть придется два кредита.
Воспользоваться ипотечным вкладом. Однако проценты по нему ниже инфляции, и банк не гарантирует выдачу ссуды, когда вы накопите необходимую сумму.
КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ
Заемщику нужно обязательно получить разрешение банка: без этой бумаги будет невозможно снять долговое бремя с квартиры и оформить новую сделку.
Покупатель может положить деньги за квартиру в две ячейки банка-кредитора: в одной - сумма на погашение кредита, во второй - разница между ценой продажи и суммой займа.
Покупатель может передать первую часть средств непосредственно продавцу, однако это риск: заемщик может погасить кредит и отказаться продавать жилье.
Можно продать не саму квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае покупатель выплачивает заем по старым ставкам, но вынужден въехать в то жилье, которое выбирал продавец.

Напечатать

Жизнь 00:15 / 07 Ноября 2025 17778

«С чувством гордости вышли 7 ноября советские люди на улицы Кенигсберга»

80 лет назад на нынешней площади Победы состоялся первый советский парад

Владислав Ржевский, Калининград

Труд

По площади чеканят шаг летчики, участвовавшие в Восточно-Прусской операции. Фото из открытых источников

«Поверженная прусская столица — Кенигсберг — 7 ноября 1945 года впервые за всю свою семивековую историю увидела великий Октябрьский праздник советского народа» — так 80 лет назад написала...