Наших соотечественников сегодня можно встретить в немецкой столице буквально на каждом шагу. Русские магазины и детские сады, несколько русскоязычных газет и радиостанций, туроператоры, врачи, адвокаты, говорящие на русском… При этом все чаще можно увидеть выходцев из России, приехавших сюда без всяких на то «исторических» оснований. Просто потому, что им здесь нравится. И потому, что в Берлине доступное и качественное жилье.
Чтобы наглядно объяснить, что такое «доступно» и «хорошего качества», приведу такую историю.
И вот пока мой приятель рассказывал о перипетиях жизни московского дольщика, мы подошли к только что построенному дому на улице Альт Якобштрассе, на котором висело объявление: «Продаются квартиры».
«И почем?» — заинтересовался мой приятель.
Заходим в офис на первом этаже, молодой клерк выдает нам листок с расценками на оставшиеся квартиры.
«2,5 тысячи евро квадратный метр, здесь, в тихом центре Берлина?»
Московский гость явно озадачен. Он
Заходим с клерком в просторный, ярко освещенный подъезд с зеркалами и декоративными лампами. Он открывает дверь в сияющую чистотой квартиру. Три метра потолки, паркетный пол с подогревом, автоматические жалюзи на окнах. Электрическая проводка, интернет, телефон. Полностью оборудованная приличной сантехникой совмещенная ванна и санузел. Еще один санузел — в другом конце квартиры.
Сказать, что мой приятель был удивлен, — ничего не сказать. Он был ошарашен. Когда мы возвращались в гостиницу, он все расспрашивал меня, как быстро строят в Германии, сколько стоит ипотека и почему здесь такое дешевое жилье. Что ж, давайте посчитаем.
Доступность жилья в Берлине объясняется несколькими факторами. Один из них — исторический. Столица Германии, пережившая объединение 20 лет назад, до сих пор еще не может срастись в один мегаполис. Что очень сильно влияет на ценовые параметры недвижимости. Эти цены можно охарактеризовать как качели: от 35–50 тысяч евро за «двушку» в бывших гэдээровских пятиэтажках до 500 тысяч евро и более за престижные апартаменты в районе шикарной улицы Кюрфюрстендам, то есть в самом центре западного Берлина. А между этими полюсами находятся заманчивые предложения в самом центре немецкой столицы. Дело в том, что на стыке восточной и западной частей города остались огромные незастроенные участки. Здесь проходила Берлинская стена, рядом с ней — нейтральная полоса. Когда Берлинскую стену разрушили, то в самом центре города образовались огромные участки для застройки. Именно здесь, в этих новостройках, попадаются самые лакомые, самые неожиданные предложения.
Однако считать, что историческое прошлое является главным фактором доступности жилья в Берлине было бы ошибкой. В Германии есть несколько национальных программ, которые призваны помогать рядовому немцу, решившему приобрести собственное жилье. Не буду утомлять читателей их перечислением — скажу только то, что некоторые из них предусматривают даже такой вариант, когда государство берет на себя ответственность за выплату оставшейся части кредита в случае потери покупателем работы.
Еще один важный фактор — доступность ипотеки. Даже сейчас, в кризисный период, ипотека для первой квартиры составляет смешные для нас 4,5%. До финансового кризиса ипотеку выдавали вообще под «неприличные» 3%.
Любопытно, что кредит на покупку жилья могут получить даже россияне, но здесь необходимо предъявить уйму бумаг, удостоверяющих вашу платежеспособность, и, соответственно, процент будет иной — от 8 до 12%.
Процесс покупки отработан до автоматизма. Если у вас есть 50%, а иногда даже и 30% от стоимости недвижимости, вы обращаетесь в банк за кредитом. Работающему немцу, не имевшему проблем с законом и представившему документы о своей платежеспособности, получить кредит легко. Есть и другой вариант: сберегательные кассы...
Далее — оформление сделки у нотариуса, который автоматически берет 1,5% от ее цены. Но оно того стоит! Нотариус защищает интересы обеих сторон, являясь гарантом сделки. Особенно значение нотариуса возрастает, когда вы покупаете квартиру в новостройке. В данном случае нотариус не только выступает гарантом сделки, но и следит за ее исполнением.
Дело в том, что в Германии, становясь дольщиком, вы не сразу платите всю сумму застройщикам, а по частям, в зависимости от готовности объекта. Обычно вся сумма разбивается на четыре транша. Первый выплачивается после возведения фундамента. Последний — в момент передачи ключей. То есть вы приходите получать ключи от новой квартиры (предварительно подписав протокол о ее технической приемке) и приносите квитанцию о проплате последнего транша.
За всей процедурой выплат как раз и следит нотариус. И он ни в коем случае не позволит, чтобы с вас взяли деньги раньше, чем завершится определенный цикл строительства.
Строят немцы четко, по графику. Максимальное допустимое опоздание —
Все так просто? Не все, и не всегда. Бывают отдельные проблемы, но про обманутых дольщиков я еще в Берлине не слышал. Впрочем, объективности ради нужно рассказать и о том, что за последнее время ситуация с жильем в Берлине несколько изменилась.
Неожиданно немцы столкнулись с той проблемой, которая хорошо знакома россиянам. Когда с национальной валютой происходят неурядицы, люди первым делом пытаются спасти сбережения, вкладываясь в недвижимость. Похожая ситуация наблюдается сейчас и в ФРГ. Неустойчивость евро заставляет немцев вкладываться в «бетонное золото» — так в Германии называют недвижимость.
Те же экономические неурядицы стали причиной притока на рынок немецкой недвижимости денег из стран, наиболее остро переживающих экономический кризис — прежде всего из Испании, Греции, Португалии.
Все это привело к тому, что буквально за последний год цены в Берлине заметно выросли.
Не упускают случая заработать на ажиотажном спросе и городские власти. С 1 апреля этого года налог на покупку недвижимости возрастет с 4,5 до 5%. А еще три года он составлял только 3,5%.
Однако, при всех привходящих, сегодня квадратный метр полностью готового жилья в новостройке высокого класса стоит от 3 тысяч евро. В хорошей, панельной многоэтажке в самом центре Берлина — до 2 тысяч евро. В приличной, санированной по немецкому образцу пятиэтажке в городской черте — от 1 тысячи евро. Коренные берлинцы жалуются, что это дорого! Сравните с Москвой, Питером, другими крупными индустриальными центрами России — и вы поймете, почему все больше россиян получают «берлинскую прописку».
Досье «Труда»
Сергей Панкратов
Известный российский журналист, много лет работает за рубежом — в странах Скандинавии, Франции, Германии.
Мы попросили коллегу выступить в «Труде» с житейскими репортажами. Первый из них — перед вами.
Только не стоит обольщаться
«Труд» выяснил, почему в Москве невозможно построить берлинскую сказку и как не остаться в чужой стране вечным туристом.
«Сейчас в Германии сформировалась крупная российская диаспора, у многих россиян в Берлине родственники и друзья, — говорит редактор портала аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru“ Сергей Жаров. — Хотя, конечно, это не единственное, что сделало Берлин центром притяжения. В Германии действительно высокий уровень жизни».
В том числе потому, что цена квадратного метра не отличается так разительно от зарплат, как в Москве. У нас цены на жилье остаются заоблачными. Причин масса — как коррупционная составляющая, так и действительно тот спрос, который существует сейчас и который диктует рынку условия.
«Если в Москве есть люди, которые готовы платить за жилье огромные деньги, цены снижаться не будут, — говорит Жаров. — Причем оценивать нужно не только желание покупать, но и реальные возможности приобретающих. В Москве сосредоточены финансовые потоки, срабатывает так называемый закон больших чисел. Сейчас появляется тенденция среди наших застройщиков сдавать квартиры хотя бы с минимальным ремонтом, которые не требовали бы колоссальных вложений в дальнейшем, но это скорее маркетинговый ход».
Однако обольщаться и ждать, что с покупкой квартиры в Берлине решатся все ваши проблемы, не стоит.
«Люди часто покупают недвижимость в другой стране, при этом часто совершенно не разбираются в местных законах, — продолжает эксперт. — Например, несколько лет назад все богачи бросились покупать во французской глубинке, но при оформлении сделки узнавали, что в их обязанность будет входить и содержание жилья. Людям, которые собираются переехать в другую страну, мы советуем пожить там хотя бы полгода на съемной квартире, а не поддаваться первому впечатлению от поездки».
Елена Гончарова
