В России насчитывается около 6 тысяч жилых домов, признанных памятниками культуры. Все они входят в программу капитального ремонта. Собственники квартир в этих домах собирают средства на проведение работ, как и остальные граждане России. Проблема состоит в том, что на ремонт дома, обладающего статусом памятника регионального или федерального значения, требуется, как минимум, в полтора раза больше средств, чем на обычный дом. А порой сумма превышает среднестатистическую на капремонт типового дома и в 200 раз.
Экономически не обосновано
По данным Российской ассоциации реставраторов, сегодня в 70 субъектах России есть многоквартирные дома — памятники культуры. Общее количество объектов регионального значения составляет 5803 здания, из них федерального значения — 417.
Взносы на капитальный ремонт в большинстве регионов России, в среднем, составляют ниже 10 рублей с квадратного метра жилья. Выше только на севере, где плата перешагивает за 12 рублей с «квадрата». И даже этот взнос сильно занижен. В большинстве регионов при расчете тарифа за основу брали ремонт в типовых домах. Например, в Ленинградской области, по данным 47news, – это типовые пятиэтажки с плоской крышей. Исходя из этого, был выбран тариф – 5,5 рублей за квадратный метр, тогда как реальная стоимость взноса на капремонт должна составлять почти в семь раз больше - 35 рублей с «квадрата». И если Петербург к сборам жителей города софинансированием добавляет 7 млрд рублей, то правительство Ленобласти добавляет к собираемости всего 200 миллионов. К проблемам экономически необоснованного тарифа на капремонт добавляется и еще одна, не менее важная – стоимость ремонта исторических жилых зданий, признанными объектами культурного наследия, превышает сумму, рассчитанную на типовые дома, в несколько десятков раз.
Сегодня в Ленобласти находятся 119 домов, имеющих культурно-историческую ценность. Можно предположить, что общая стоимость проведения работ по капремонту в них в несколько раз превышает сумму на работы в типовых домах. В первую пятилетку планируется отремонтировать 20 зданий в Гатчине, Новой Ладоге, Тихвине, Лодейном поле и Выборге.
В российском законодательстве нет четкой формулировки по ремонту исторических домов. Так, статья 166 Жилищного кодекса предусматривает перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Но в законе № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» есть разъяснения только по типам работ. Так, статья 42 «Ремонт памятника» разъясняет, что в таких зданиях можно проводить научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны. Министерство культуры РФ разъяснило, что эти работы считаются текущим ремонтом.
При этом Жилищный кодекс не предусматривает выполнение реставрационных работ, которые более подходят по составу и виду работ под капитальный ремонт. Это произошло потому, что объекты культурного наследия не выделены в отдельный вид, а находятся в общей массе многоквартирных домов. Из-за этого происходят и дальнейшие сложности в проведении капремонта исторических зданий.
Первая проблема – это стоимость капитального ремонта исторических домов, которая может превышать объем средств на работы в типовом «хрущевке» в 200 раз. При этом, собственники, которые живут в таких домах, не смогут собрать необходимую сумму за время действия программы по капремонту. Следовательно, эти работы будут оплачиваться за счет собираемости денег в других домах. Отсутствует и специализированная методика, определяющая тарифы по определению стоимости государственной историко-культурной экспертизы проектной документации.
Вторая сложность – это процедура проведения капремонта и отбор подрядчиков. Если на ремонт крыши типового дома нет необходимости проводить проектно-изыскательские работы, которые, естественно, увеличивают стоимость капремонта, то на процедуру согласования и утверждения проекта ремонта исторических зданий уходит порядка двух лет – от согласования работ с собственниками жилья в доме до утверждения документации по ремонту у региональных властей. Не стоит забывать и о подрядчиках. К работам в исторических домах должны привлекаться только специализированные и аккредитованные организации.
Третья сложность – отсутствие возможности отремонтировать исторические дома сразу, так как работы разнесены на несколько лет вперед. Если в этом году, например, ремонтируют внутренние коммуникации – трубы холодной, горячей воды и электропроводку, то очередь до кровли и фасада может дойти еще через пять лет. За это время лепнина, которой украшены многие здания, может окончательно разрушиться. Бывали прецеденты, когда управляющие компании нарочно сбивали лепнину с фасадов, боясь, что она обрушится сама и покалечит прохожих.
Кроме этого, из-за сжатых сроков подготовки проектной документации не уделяется должное внимание ни материалам, ни технологическим требованиям, ни исследованию и подборам образцов нестандартной отделки исторических зданий.
Эти проблемы, по словам экспертов, знакомых с ситуацией, можно решить несколькими методами.
Нужно делиться
Представители фондов капремонта в российских регионах выступают за создание отдельной программы по капитальному ремонту исторических жилых зданий с включением в нее единого реестра существующих объектов обладающих ценностью. Эксперты считают, что поможет и законодательная инициатива по софинансированию работ из бюджета федерального или регионального уровня, в зависимости от собственника здания - кто владеет, тот и делится бюджетом.
Представитель пресс-службы Министерства культуры отметил, что действующими положениями ЖК РФ предусмотрен достаточный круг полномочий субъекта Российской Федерации для принятия решения об определении способа финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. «Осуществление финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, возможно как в рамках региональной программы капремонта, так и в рамках отдельной программы, утверждённой субъектом Российской Федерации для таких домов (пункт части 2 статьи 168 ЖК РФ)», — рассказали в пресс-службе министерства.
В Минкульте уверяют, что вся ответственность за сохранность исторического здания лежит на его собственниках. Это прописано в законе: «собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, обязан выполнять требования к его сохранению в части, подразумевающей поддержание здания в надлежащем техническом состоянии».
Однако, опрошенные нами собственники жилья в исторических зданиях, не знают, что должны заниматься сохранением своих домов. «По факту, средства на ремонт исторического жилого здания выделяются только из Фонда капремонта, ни в каких других программах наш дом не значится», - говорит жительница Стрельны Елена Кондратьева. Она добавляет, что в доме, в котором только восемь квартир, вряд ли и за 30 лет наберут необходимую сумму для проведения капремонта.
Для сравнения, стоимость капремонта кровли типовой девятиэтажки составляет примерно 5 миллионов рублей. Крышу исторического дома меньше, чем за 40 миллионов рублей отремонтировать не получится.
