Труд: Ищем крышу над головой

Главная Экономика 00:01 20 Февраля 2026 7000

Ищем крышу над головой

Сотни тысяч новеньких квартир стоят с темными окнами без жильцов из-за дороговизны. Вся надежда на доходные дома

Напечатать

В Краснодаре, лидере по части нераспроданного жилья, скопилось почти 30 тысяч пустующих квартир, в Челябинске — более 6 тысяч, почти столько же в Уфе, Омске, Воронеже, Самаре, Новосибирске, Перми, Волгограде. Самая низкая доля непроданных новостроек оказалась в Нижегородской области (55%) и Москве (58%), но и тут микрорайоны новостроек начинают напоминать Китай, где за последние годы пришлось снести около 3 млрд квадратных метров невыкупленного жилья, чтобы избежать перенасыщения рынка недвижимости. Ну и что с этим делать?

Лидер думской партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов предложил: пустующие квартиры в новостройках должно по себестоимости выкупить у застройщиков государство. А далее сдавать его в виде арендного жилья тем же молодым семьям — врачам, учителям и другим нуждающимся в крыше над головой россиянам. Более того, арендные платежи депутат предлагает засчитывать в счет стоимости квартиры, чтобы жильцы выкупили ее в будущем. По его словам, это станет «хорошей альтернативой ипотеке».

Для сравнения: в конце 1980-х на тысячу жителей в стране строилось не больше 300 квадратных метров жилья в год, а ныне сдается вдвое больше. Но не выкупается: дорого, обычному человеку не по карману!

Арендное жилье в стране имеется и нынче, его объемы быстро растут за счет сдачи квартирантам частных квартир. Например, в Москве более половины арендных квартир предлагаются в домах, построенных с начала 2000-х. Каждая четвертая съемная квартира находится в панельных 9-14-этажных домах-брежневках, но каждая десятая — в запланированных к сносу пятиэтажках (данные компании «Инком-Недвижимость»), и более половины этих жильцов рассчитывают после расселения дома переехать на тех же условиях в квартиру, которую получит собственник. Уже сегодня в соглашениях начинают прописывать условие о переезде в новую квартиру, предоставленную собственнику по программе реновации.

По форме это пока мелкорозничный бизнес владельцев квартир и арендаторов. Хотя президент Владимир Путин еще 10 лет назад поручал начать массовое строительство арендного жилья. И к концу 2020-го в стране уже имелись единичные частные проекты, а также 10 тысяч квартир, которые выкупил «ДОМ.РФ», чтобы сдавать. Спрос на такое жилье имеется: по данным госкорпорации, из 24,3 млн российских семей, которые ныне хотят улучшить жилищные условия, 5,6 млн готовы арендовать жилье, причем на долгий срок.

Между прочим, сдача жилья, особенно в крупных городах — выгодное занятие для граждан. А государство, по оценке Минфина, на этом ежегодно недополучает около 200 млрд рублей: далеко не все владельцы жилплощади платят налоги со своих доходов от сдачи, а налоговая служба не в состоянии контролировать каждую квартиру.

В ближайшие годы власть обещает «перебить» этот рынок, начав масштабную стройку доходных домов. И если у квартиросъемщиков будет альтернатива в виде новых благоустроенных квартир с цивилизованным обслуживанием, они перестанут снимать бабушкины «однушки» и «двушки». Договоры же с владельцами доходных домов будут прозрачны, по ним начнут платиться налоги — целый дом и компания-владелец лучше поддаются контролю, уклониться от налогов тут куда труднее. В итоге государство получит свою выгоду, а население — дополнительные удобства. О чем недавно пообещал позаботиться и московский градоначальник Сергей Собянин: «Чтобы люди из одного конца города в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе».

Между тем в Европе ныне жилье арендует огромная часть населения. Правда, не везде: в Испании 80% жителей страны — собственники недвижимости. Зато в Германии доля квартир, в которых проживают их владельцы, последнее десятилетие стабильна: около 45%. В среднем по стране из 20 немецких квартир лишь в девяти проживают их владельцы, а в 11 — арендаторы. В Берлине из этих 20 квартир съемными будут вообще 17.

Сдавать квартиры могут частные владельцы, фирмы-застройщики, строительные товарищества (хитрая форма совместного владения жильем), муниципалитеты, да и вообще любые владельцы жилых зданий.

Жилье у немцев сдается обычно на длительный срок, и в плане прописки, ЖКХ и прочих тонкостей арендуемая квартира не отличается от собственной: это твой адрес, твое жилье. Арендодатель или его представитель может сохранять у себя ключ, но появиться в сдаваемой квартире без повода имеет право не чаще раза в год, и то по предварительной договоренности. Иначе — «незаконное вторжение в жилище», грозящее годом тюрьмы. И даже прекратить действие договора аренды по своему желанию владелец жилья может лишь в очень ограниченном числе случаев (ну кроме ситуации, когда арендатор не платит или плохо себя ведет). Существует и срок расторжения договора: три месяца. Нередкую для России картину, когда звонит квартирная хозяйка и говорит: «Послезавтра квартира должна быть пуста!», здесь представить невозможно.

Германия и Швейцария на сегодня — единственные страны Европы, где среди жителей арендаторов больше, чем собственников. А наибольшее количество собственников жилья в Румынии (94,8%), Словакии (93%) и Хорватии (91,1%). В Польше собственниками жилья являются 87,2% граждан, в странах Балтии — от 83 до 88,6%.

А во Франции половину рынка аренды квартир занимает социальное жилье для малоимущих семей, ежегодно отчитывающихся за низкие доходы (менее 2100 евро в месяц в столице и менее 1900 в провинции). Для получения такого жилья придется несколько лет постоять в очереди. В Германии «социальных квартир» тоже около 1,5 млн, но число их сокращается, а квартплата растет, составляя около трети от всех получаемых доходов, включая пособия.

В России, согласно опросам, 25% взрослого населения уже и не хотят приобретать собственное жилье, планируя жить в съемном, выяснили в «АльфаСтраховании». В необходимости иметь собственное жилье уверены 65% россиян, 15% считают наличие своего жилья предпочтительным, но необязательным. А реально в собственной квартире живут 61% россиян, но 31% респондентов получили жилье в наследство или подарок от родственников, и лишь 30% купили самостоятельно.

Дорого ли быть арендатором? Исследования показывают, что 31% из тех, кто живет в съемной квартире, платят за аренду от 50 до 100 тысяч рублей в месяц; 28% отдают от 100 до 200 тысяч рублей; чуть менее 10% опрошенных арендуют жилье еще дороже. Ну а 23% могут себе позволить лишь плату в 30-50 тысяч.

Что немаловажно: более трети россиян, живущих в съемных квартирах, никогда не меняли арендное жилье — в одной и той же съемной квартире живут 32% респондентов, а 30% переезжают раз в пять лет и реже.

Но сравним со средним ипотечным жильем, которое, по данным Национального бюро кредитных историй, в феврале-2025 в среднем стоило 4,38 млн рублей под 26,54% сроком на 26 лет. И ежемесячный платеж в течение четверти века за эти «квадратные метры» должен составить 98 305 рублей... С переплатой в 21,1 млн. А дальше, как в известной песне: «Думайте сами, решайте сами...».

Для полной картины сообщим, что в 1917 году в Москве 40% от всей жилой недвижимости составляли доходные дома — арендное жилье. В Санкт- Петербурге в XIX веке оно вообще составляло около 80% всех построек. В одной из таких квартир на Мойке, 12 проживал Александр Сергеевич Пушкин: «От одних ворот до других, нижний этаж из одиннадцати комнат». А через полвека в Нижнем Новгороде Максим Горький арендовал весь второй этаж доходного дома. В распоряжении писателя было 10 комнат, включая «гостевую», в которой в 1903 году проживал и Федор Шаляпин.

Похожие квартиры в Москве сдаются и нынче: «Отличный дом, прекрасные квартиры, лучший сервис, общая площадь 213 кв. м, 4 спальни, просторная гостиная, но без мебели, кухня-столовая, гардеробная, 2 ванные комнаты и гостевой туалет, постирочная. Виды на 2 стороны, высокие потолки. 850 тысяч рублей в месяц».

Или вот: «Договор заключают на 11 месяцев, хотя просим на 2 года и более. А потом в одностороннем порядке поднимают стоимость. Кто еще сомневается, арендовать ли тут жилье или нет, мой совет: не арендуйте! Стены картонные, ремонт хлипкий, вся эта заявленная европейская мебель на деле дешевая ерунда...»

В общем, надо во всем этом арендном бизнесе наводить порядок. И доходные дома в помощь!

А в это время

На Камчатке в городе Елизово заселили второй арендный дом, построенный в рамках федеральной программы «Доступное арендное жилье». Общая площадь нового здания составляет около 8,5 тысячи квадратных метров. Жильцами стали 188 семей медиков, педагогов, работников предприятий ОПК и других востребованных в регионе специалистов. Строительство объекта профинансировал банк «ДОМ.РФ». Ежемесячная арендная плата здесь социально ориентированная: квартира площадью 34 «квадрата» обойдется в 7,3 тысячи рублей, а за 69 метров нужно будет платить 14,9 тысячи. Как отметил вице-премьер Юрий Трутнев во время рабочей поездки, такие условия адекватны и помогают закреплять кадры.

Реализован аналогичный пилотный проект льготной аренды в Воронеже. Для отдельных категорий граждан, особенно важных для региона, арендные ставки установлены на уровне 20% от рыночных. В планах запуск проектов в Сахалинской, Липецкой, Тюменской, Иркутской областях...

Экономика 00:01 / 11 Сентября 2026 5961

С милым рай не в шалаше

Ударим по «человейникам» дешевой ипотекой!

Александр Киденис

Труд

Уполномоченный по правам ребенка Мария Львова-Белова предлагает выдавать льготные кредиты при покупке частного дома. Если это не просто предвыборная агитация, то нас ждет переворот в жилищном строительстве. Идея не новая,...