Премьер Михаил Мишустин поручил своим заместителям Андрею Белоусову и Марату Хуснуллину вместе с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной найти способы удешевления ипотеки. «Она остается для россиян очень дорогой», — приоткрыл тайну глава правительства. И назвал в качестве ориентира ставку в 8% годовых.
Банкиры против такой щедрости: мол, при ключевой ставке ЦБ в 6% (по которой коммерческие банки одалживаются у ЦБ) придется урезать собственную маржу. То есть своими деньгами кредиторы нынче не рискуют и далее не хотят — только государственными. И даже умалчивают о том, что клиентские капиталы сами они принимают на хранение под 4-5% и даже ниже — вот вам и резерв для снижения процента по ипотеке, без урезания маржи. Но поскольку ипотека — проект не столько экономический, сколько социальный, может быть, к ней требуется подключить государство?
Мой приятель, отдыхая недавно с семьей в Тунисе, разговорился с молодым местным гидом за жизнь. Поинтересовался ценой на жилье: в переводе на наши деньги 50-60 тысяч рублей за квадратный метр при средней зарплате в 900 долларов. Недешево. А где живет сам гид с женой и ребенком? Оказывается, в новом доме на третьей линии от пляжа, в квартире площадью 110 «квадратов». «Купил по льготной ипотеке, ставка — 1% годовых на 25 лет», — пояснил собеседник. И моему приятелю сразу все стало ясно — и про квартирный вопрос, и про демографический.
Заметьте: государство субсидирует ему не покупку самого жилья, но лишь кредитную ставку. То есть он не нахлебник, но гражданин государства, которое справедливо называют развивающимся. Примерно ту же картину можно увидеть в благополучной Европе: там желающий обзавестись новым жильем тоже фактически платит лишь за квадратные метры: в Швеции ипотечная ставка — 1,85%, в Германии — 1,5%, в Словакии — 1,8%. Почему же в России меньше 9% для банкиров — почти катастрофа?
В курортной Ницце сосед по пляжному лежаку, местный француз-строитель, жаловался на застой в делах: народ не берет жилищные кредиты даже под 2%. Не потому ли, что во Франции обеспеченность жильем больше 40 «квадратов» на человека — вдвое выше среднероссийской? А уж о качестве наших домов лучше не вспоминать: почти треть жилищного фонда не имеют ванны и душа, 34% не оборудованы газом, 22% существуют без канализации. Получается, у них ипотека доступнее, у нас — нужнее. И потому три шкуры дерут не с них, а с нас.
Будем справедливы: 20 лет ипотечного строительства немного поправили и российскую ситуацию, но до сих пор кредитное жилье остается уделом более или менее обеспеченного населения — из-за завышенной цены на квадратные метры и грабительских процентов по жилищным кредитам. Вот и ныне коллекторские агентства прогнозируют бум на рынке жилья ввиду грядущего роста продаж квартир, изъятых банками у неплатежеспособных должников. По итогам IV квартала прошлого года объем просроченной свыше 90 дней ипотеки в России составил около 77 млрд рублей — рост к прошлому году на 12%. Коллекторы называют цифру: 22,5 тысячи квартир, уже готовых к изъятию банками за долги. Это же целый город, жителям которого нормальное жилье оказалось не по карману!
Но уходят одни — приходят другие. На Дальнем Востоке объявленная в минувшем декабре льготная двухпроцентная ипотека для молодежи (не старше 35 лет, кредит на срок не более 20 лет) обернулась очередями претендентов в коммерческих банках: за первые неполные два месяца подали 4,5 тысячи заявок на сумму займа свыше 3,5 млн рублей. Это несмотря на фактическое отсутствие в округе нового жилья — ожесточенная конкуренция идет в основном за изношенные хрущобы. Но, по данным Минвостокразвития, в 2019 году в округе нуждающимися в улучшении жилищных условий числились почти 20 тысяч молодых дальневосточных семей — тут уж не до жиру.
Зато неплохо «жируют» немногочисленные застройщики — Дальневосточный федеральный округ славится самым дорогим жильем среди регионов России: средняя стоимость превышает 60 тысяч руб-лей за «квадрат». Самые дорогие метры на Сахалине — 88,95 тысячи, на втором месте Приморский край (69,77 тысячи), на третьем — Якутия (68,32 тысячи). Немного дешевле средней дальневосточной цены жилье на Камчатке (58,28 тысячи рублей), в Хабаровском крае (56,1 тысячи) и Магаданской области (55,18 тысячи рублей). И если в среднем по России один квадратный метр жилья можно купить за 0,81 месячной зарплаты, то в Приморье их потребуется почти две, а в Хабаровском крае — полторы. Учтем, что в этих регионах действуют повышающие районные коэффициенты к зарплатам. Но «жилищный коэффициент» повсеместно опережает «районный».
Месяц назад куратором строительной отрасли в стране был назначен новый вице-премьер Марат Хуснуллин. Первое, о чем он заявил, — о насущной необходимости перестройки системы ценообразования в отрасли: «В регионах разброс по ценам очень большой. Неправильное ценообразование — это неправильное определение цены контракта на старте. Когда в регионах на огромное количество конкурсов никто не выходит, это говорит о том, что цена определена неправильно. Нужно понять, какие есть административные барьеры, — иногда перебросить одну строчку в бюджете занимает месяцы. Есть вопросы, связанные с подключением к инженерным сетям. Есть вопрос с низким качеством проектирования. Строительной отрасли необходимо переходить на международные стандарты формирования стоимости при активном использовании BIM-проектирования. Среди задач — проработка нормативной базы и освобождение стройки от излишних ограничений...»
Это пока из области благих пожеланий. А цены меж тем продолжают расти. И если рыночную стоимость квадратного метра можно существенно снизить лишь опережающим ростом жилищного строительства, то размер ипотечной ставки государство может и должно регулировать централизованно. Для сведения: в США, мировом родоначальнике массовой ипотеки, успех этого общенационального проекта был обеспечен лишь после того, как в 1934 году правительство создало Федеральную жилищную администрацию, которая стандартизировала условия предоставления ипотеки, обеспечив покупателям меньший размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим кредитам. А затем и установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту. И лишь через 30 лет после того, как система была окончательно отлажена и устоялась финансово, государство полностью приватизировало созданную в 1938 году Федеральную национальную ассоциацию ипотечного кредитования — FNMA (сокращенно — «Фэнни Мэй»). Итог: в США и нынче, то есть через 80 лет, ставка по ипотеке не превышает 3,5%, и двое американцев из трех живут в собственных домах.
Кстати, опросы российского инвестиционного сообщества и участников строительного рынка показывают, что комфортная ставка в подавляющем большинстве регионов России тоже должна составлять порядка 3,5%. При таких условиях на ипотеку смогут претендовать около 40 млн россиян. А ныне экспертная оценка финансовых возможностей населения демонстрирует иную цифру: средняя российская зарплата позволяет решать квартирный вопрос с помощью кредита жителям только 18 регионов страны. Но если снизить ипотечную ставку всего на 1%, покупательская способность вырастет на 10%, а при уровне кредитной ставки менее 5% количество регионов, способных осилить ипотеку, возрастает до 33, охватив 65 млн жителей. А это означает, что «размножить ипотеку» по регионам России реально уже в самое ближайшее время.
Из сопутствующих американских уроков создания массового ипотечного строительства нужно учесть еще один: упорядочение системы страхования строящегося жилья, что является обязательным условием получения ипотеки, а в России давно стало дополнительным «побором» с застройщика. Еще одна проблема жилищного строительства — отсутствие юридически свободных земельных участков. Хотя у страны имеется опыт Сочи, где для потребностей Олимпиады власть изъяла неиспользуемые пустыри у государственных и муниципальных предприятий, прекратив права пользования тем, чем они и не пользовались. А у чересчур запасливых коммерсантов незанятую землю власть выкупала принудительно — причем «по рыночной стоимости, а не по спекулятивной цене»...
Есть еще проблемы «в-третьих», «в-четвертых», «в-пятых» и даже «в-десятых». Но, как правильно заметил Марат Хуснуллин, «для их решения нужно преодолеть множество административных барьеров. Каждый барьер — потеря времени. В стройке же скорость прямо влияет на экономику. Чем дольше строим, тем дороже. Чем быстрее — тем дешевле...».
Будем надеяться, что повышенное внимание нового премьера к ипотечному строительству и снижению его цены обернется на практике новой волной роста жилищного строительства — как это было в 1960-х при переходе на индустриальное домостроение (перегнать СССР по вводу жилья России удалось лишь три года назад). Но те «черемушки», в том числе кооперативные, в скором времени превратились в хрущобы, от которых страна все еще не может избавиться. Что появится на их месте?
В Москве по программе реновации вместо пятиэтажных панелей быстро растут 20-этажки, в том числе ипотечные (в нынешнем году регистрация ипотек выросла на 14%). В результате растущие вверх столичные микрорайоны создают колоссальную нагрузку на дорожную сеть и социальную инфраструктуру. В Белгородской области пошли другим путем — там две трети жилищного строительства — малоэтажные, усадебного типа, включая ипотечные. Каким путем пойдут другие регионы, планирующие резко наращивать ипотечный жилстрой? Строителям удобнее «гнать высотный вал», и уже сегодня средняя высота жилой новостройки в России зашкаливает за 16 этажей, а Рязань начинает догонять по этажности Питер и Москву. Хотя лучше бы взяла пример с Финляндии, США или Германии, где средняя этажность по строительной статистике — около пяти.
Дословно
«Высокие здания не имеют решающих достоинств, за исключением спекулятивных доходов для банков и землевладельцев. Они не дешевле, они не помогают создать общественное, приятное для того, чтобы там находиться, пространство. Они разрушают лицо города, они разрушают социальную жизнь, они способствуют увеличению преступности, они делают жизнь трудной для детей, они дорогие в обслуживании, они разрушают градостроительное пространство рядом с собой, отнимая у соседей свет и воздух. Кроме всех этих рациональных причин градостроительного и экономического характера, существуют эмпирические данные, доказывающие, что многоэтажки способны вредить здоровью и ощущениям человека. Они сводят людей с ума».
Из книги британца Кристофера Александера «Язык шаблонов. Города. Здания. Строительство» (1977)
