Российское строительное лобби добилось от президента страны подписания указа, который выполнить нереально: обеспечить россиян жильем площадью 33 квадратных метра на человека к 2030 году и 38 метров к 2038 году. А у нас уже сегодня готовых квартир, не проданных из-за дороговизны, более 2,2 млн совокупной площадью 71,1 млн «квадратов». Из чего следует, что средняя площадь каждого пустующего гнездышка составляет лишь 32,3 метра. Дальше эту цифру нужно делить на 2,38 — средний коэффициент семейности по России. Ведь подавляющее большинство пока не купленных квартир рано или поздно будут заселены не свободными художниками, а семейными парами, с детьми или бездетными. После чего им достанется по 13,86 «квадрата» на каждого. Пока не обзаведутся более просторными апартаментами, которые сегодня строятся для людей богатых.
Сама идея увеличения жилплощади в российских городах и селах до уровня обеспеченных стран понятна и правильна: в Евросоюзе обеспеченность населения жильем превышает 40 метров на человека, а в США и Канаде — от 70 и выше. У нас, по данным Росстата, на конец 2023 года эта обеспеченность составляла 28,8 «квадрата». Сейчас Россия лидирует в Европе по объемам жилищного строительства — за последние три года на каждые 10 тысяч жителей здесь появилось 227 новых квартир. В прошлом году даже установлен «домашний рекорд»: по официальным отчетам, нового жилья в стране было построено 106 млн квадратных метров, или 2,152 млн квартир. В среднем площадь каждой составила 49,25 метра — цифра почти европейская. Но после деления рекордных метров на коэффициент семейности получается лишь по 20,69 «квадрата» на новосела. На европейскую обеспеченность никак не тянет, президентскому указу тоже не соответствует.
А дальше хоть не считай, чтобы не расстраиваться. Потому что из построенных за год 106 млн «квадратов» больше половины придется убрать из общей статистики как «немассовое жилье», сооруженное в порядке ИЖС — индивидуального жилищного строительства. Таких частных домов оказалось 218 тысяч со средней площадью каждого в 270 квадратных метров, а совокупно по всей стране набралось 59 млн «квадратов». Еще эксперты утверждают, что в 2023-м доля жилья бизнес- и элиткласса в общем объеме новостроек в России увеличилась до 16% (примерно 18 млн метров). После этих вычетов получается, что массового жилья в многоквартирных домах (МКД) российские девелоперы реально построили немногим более 30 млн «квадратов», а сколько из них получилось квартир, статистикам в точности неизвестно, как неизвестна и их средняя площадь.
Зато известно, что за последний год в новостройках массового жилья России на 58% выросла доля сверхмалых квартир-студий. Аналитики утверждают: вместе с «однушками» студии уже составляют 53% от общего объема строящегося жилья. Еще 32% приходится на «двушки», 13% — на «трешки». И только 2% квартир имеют более четырех комнат.
Тем временем Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) предлагает считать жилищной нормой, если в квартире есть одна комната для домашнего хозяйства, одна комната на семейную пару, одна комната на двух детей одного пола в возрасте от 12 до 17 лет, по одной комнате на каждого проживающего в возрасте от 12 лет и старше. И приводит данные, что лучше всего ситуация по количеству комнат на человека обстоит в Ирландии и Великобритании, жители которых чаще других располагают жильем с более чем четырьмя комнатами. А трехкомнатное жилье — минимальная норма для США, Бельгии, Канады, Норвегии, Мaльты, Дании, Швейцарии, Нидерландов, Финляндии, Испании и Франции. Но россиянам о переходе на строительство более просторного жилья остается только мечтать.
Наш нынешний перекос в сторону «скворечников» объясняется небывалым удорожанием квадратных метров. Резко упал спрос на просторные квартиры, на что застройщики ответили сокращением их площади.
И родился новый анекдот: «Правительство заявило, что цена за квадратный метр увеличиваться не будет. Будет уменьшаться квадратный метр». И если в 2008-м средняя площадь квартир в новостройках составляла 83,4 метра, в 2013 году она снизилась до 76,5, а ныне по стране упала ниже 47 «квадратов», а в Санкт-Петербурге — даже ниже 42. И при этом цена метра продолжает расти: за год — на 10,3%. В Москве средняя стоимость «квадрата» в новостройках составила 343,3 тысячи рублей — на 10% больше, чем год назад. В других городах-миллионниках новостройки подорожали на 18%. Результат: по удельному количеству квартир на 1 тысячу жителей Россия обогнала США (у них 425, а у нас 437), но по метрам они недосягаемы, похоже, навсегда. Возьмем, к примеру, автоград Набережные Челны с населением 545 тысяч, где в год строится более 330 тысяч «квадратов» и на каждого жителя приходится в среднем 24,5 метра. Для достижения минимальной нормы, указанной у президентском указе, нужно каждому жителю добавить по 8,5 «квадрата». Как шутят челнинцы, «пристроить к нашим скворечникам по чуланчику».
На практике городу требуется совокупно на всех к уже имеющемуся жилью достроить 4 638 875 метров — при нынешних темпах на это уйдет 14 лет. Пока здесь заканчивается сооружение четырех 18-этажных 170-квартирных домов по социальной ипотеке — для работников бюджетной сферы, крупных предприятий, врачей-переселенцев, детей-сирот. Новостройки возводят за счет инвестиций Госжилфонда при президенте Республики Татарстан — как сказали бы раньше, «блатные дома». Но, как теперь выясняется, они не прибавят, а снизят Челнам среднегородскую обеспеченность жильем. Ибо средняя площадь квартир в этих домах — 48,8 квадратного метра, в основном «однушки». И если в такое гнездышко заселить семейную пару, даже без детей, новосел станет обладателем лишь 24,4 «квадрата», меньше нынешней обеспеченности по городу.
Зато в Москве тем временем происходит своеобразное «увеличение жилплощади» уже имеющихся квартир. С 2018 года в столице реализуется программа реновации: сносятся старые хрущевки и брежневки, а на их месте возводится современное жилье, куда уже переехали более 160 тысяч горожан. Процесс для переселяемых москвичей бесплатный. Но важнее другое: город без всяких доплат меняет переселенцам жилье по принципу не «метр за метр», а «комната за комнату», без учета их размеров. Хотя квартиры в новых домах значительно больше: в среднем «однушка» просторнее на 32% (до 39,5 метра), «двушка» — на 26-38% (до 56), «трешка» — на 36-43% (до 79-80). А желающие дополнительно расшириться могут прикупить квадратные метры за свой счет.
Московский пример породил принятие общероссийского закона «О комплексном развитии территорий». Он предусматривает возможность сноса не только ветхого и аварийного жилья, но и неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа, как это делают москвичи с хрущобами, освобождая для строительства целые кварталы в престижных микрорайонах.
Однако регионы уже начали вносить свои «поправки» в московский опыт. Где-то отказались от непременного предоставления переселенцам новых квартир в пределах своего микрорайона, где-то объявили, что бесплатно менять старое жилье на новое будут только по принципу «метр за метр». В результате москвичи бодро приняли реновацию, а в провинции доходит дело до отказов в согласии жильцов на слом своих еще крепких домов: «На наш век хватит!» Программа КРТ начинает буксовать...
Похоже, отечественные застройщики за последние пару десятилетий чересчур избаловались монопольным положением, особенно в регионах. Хотя производительность труда в российском строительстве составляет лишь 21% от уровня в США, то есть один американский строитель пашет за наших пятерых. Но тамошним девелоперам не снилась такая высочайшая рентабельность бизнеса, какая существует в России. Она зашкаливает: так, в апреле в Краснодаре рентабельность девелопмента превысила 52%, в Петербурге — 71%, во Владивостоке — 94%, в Казани — 101%. В США рентабельность девелоперского бизнеса обычно не превышает 20-25%, а нередко она значительно ниже.
Для сравнения: рентабельность в 24 отраслях российской промышленности в среднем составила 18%, и даже порог в 10% исследователи посчитали хорошим уровнем для текущего состояния отечественной экономики.
Тем временем российский рынок жилищного строительства находится на пороге коренной трансформации — перехода на ИЖС. Бесконечный рост цен на так называемое массовое жилье приблизил его к элитному или как минимум сопоставимому с коттеджным. Результат: уже сегодня объемы индивидуального жилищного строительства превышают ввод жилья девелоперами в 74 субъектах РФ, а возведение частных домов начинает переходить в руки малого бизнеса и самих будущих жильцов. А еще у покупателей есть возможность воспользоваться поддержкой государства в виде ипотечных программ и других мер. Уже в прошлом году в России было выдано 118 тысяч ипотечных кредитов на 537 млрд рублей — в четыре раза больше, чем в 2022-м.
Пока самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Московской области (13% всего ввода в стране), Краснодарском крае (7%), Ленинградской области (5%), Татарстане (4%), Башкортостане (3%). В столичных агломерациях наиболее распространен формат коттеджных поселков, в южных регионах жизни в индивидуальных домах способствуют комфортные климатические условия, в Татарстане и Башкортостане среди населения популярно проживание в собственном доме...
Есть надежда, что «скворечники» и «чуланчики» выйдут из моды!
