Россия рискует остаться без новостроек: госкорпорация «ДОМ.РФ» прогнозирует сокращение ввода жилья к 2027 году на 30 млн кв. метров — это 28% от ввода жилой недвижимости в рекордном 2024-м, когда в стране построили 107 млн «квадратов». Квартиры в новостройках стоят пустыми.
Но строительных мощностей в стране меньше не стало. Падает платежеспособный спрос населения, а потому строительные компании снижают обороты. Как признает вице-премьер Марат Хуснуллин, инвесторы приостанавливают работы даже по начатым проектам. «Разрешение на строительство получили, а на стройку не выходят — ждут, когда снизится ключевая ставка. Также мы видим сокращение ипотеки почти в два раза по сравнению с прошлым годом», — жалуется строительный вице-премьер.
И это правда: по данным «ДОМ.РФ», с января по март банками было выдано лишь 146 тысяч ипотечных кредитов, общая сумма которых составила 612 млрд рублей. А за аналогичный период 2024-го таких кредитов было выдано на 49% больше в количественном выражении и на 42% больше — в денежном. «Далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять», — сказал Владимир Путин во вторник, 15 апреля, на расширенном заседании президиума Госсовета РФ.
Для исправления ситуации, по словам Хуснуллина, уже разработан комплекс из 30-40 мер по поддержке отрасли. В ближайшее время его направят в правительство и президенту. Но в Госдуме еще в прошлом году началось обсуждение новых механизмов контроля за ценами на жилье. Ибо, по исследованию динамики роста цен на жилье в России, подготовленному аналитической компанией «СМ Про» и представленному на заседании Общественной палаты, за последние пять лет цены на первичном рынке выросли в 2,2 раза. В то же время доля стоимости материальных затрат (включая материалы, детали, конструкции) снизилась в 1,7 раза — с 45 до 27%. А прочие затраты и прибыль девелоперов, напротив, увеличились на 54%.
При этом потребность в жилье у россиян остается очень высокой. Сегодня, по данным международной статистики, обеспеченность жильем в нашей стране составляет 28 «квадратов» на человека — это больше, чем в Гонконге (15 кв. метров), Китае (20) и Польше (27), но меньше, чем в Италии (31), Великобритании (35), Франции (39), Швеции (40), Греции (45) и Германии (46).
Жилья в России не хватает, но при этом лишь в нашей стране растут объемы уже построенных, но не выкупленных квартир. По данным сводных материалов Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец прошлого года объем нераспроданного жилья в строящихся домах достиг 53 036 тысяч кв. метров, а продано было лишь 35 480 тысяч кв. метров, что составляет всего 31% от построенного за год. Продажи падают даже в экономически успешных регионах — например, в Тюменской области и в Подмосковье соотношение непроданного жилья к проданному превысило 50%, в Свердловской области — составило почти половину. В Воронежской области покупателей не нашли 840 тысяч «квадратов» — это 46% от сданных квартир, в Тульской области — 547 тысяч, в Ярославской — 404 тысячи, в Тверской — 176 тысяч...
Европа может позавидовать — там растет дефицит нового, еще только заложенного жилья. В Германии, по данным Федерального института исследований в области строительства (BBSR), потребность составляет не менее 320 тысяч новых квартир в течение пяти лет. Дефицит предложения продолжает способствовать росту цен: в четвертом квартале 2024 года средняя стоимость жилья выросла на 1,9% в годовом выражении, а в крупных городах квартиры подорожали на 2,5%, дома — на 2,2%. Но здесь уже завидуют россияне: новые квартиры у нас в прошлом году подорожали в среднем на 10% — это подсчитали аналитики ЦИАН, проанализировав средние цены в 35 городах с населением более 500 тысяч человек. На рынке вторичного жилья рост цен составил 7%.
Результат: согласно информации Immowelt на 1 апреля 2025 года, в среднем по Германии стоимость одного квадратного метра квартиры на вторичном рынке оценивается в 3162 евро, а собственного дома — в 2767 евро. Это втрое дороже, чем, например, в Саратове.
Но в Германии, по данным тамошнего Минфина, средняя зарплата в 2024 году составляла 3444 евро в месяц, а в Саратове, по данным Росстата, — 82 тысяч рублей. К тому же съемное жилье в Германии, подорожав на 6,38% за год, достигло 13,55 евро за кв. метр, а это уже почти «саратовские цены». Неудивительно, что, по данным Евростата на 2024 год, доля немцев, проживающих в арендованном жилье, составляет 50,9%. И по данным соцопросов, около половины бюргеров Германии младше 40 лет сознательно отказываются от приобретения квартиры или дома, не желая ограничивать свою свободу и мобильность.
В России после отмены льготной ипотеки и повышения кредитных ставок до заградительных, горожане все чаще снимают жилье из-за малодоступности покупки его даже по ипотеке. А собственники — те, кто желал ранее продать недвижимость, — решили вместо этого сдавать ее. Появилась и новая тенденция: арендаторы жилья, которые ранее планировали приобрести недвижимость, теперь для размещения основной части своих финансовых активов выбирают депозиты, ведь банковские ставки ныне суперпривлекательны. Оставшиеся средства используют для того, чтобы продолжать снимать квартиру.
У любой палки, как известно, два конца. В России рост цен на квадратные метры начинает «бить» по продавцам: по данным экспертов, в стране ожидается череда банкротств строительных компаний. Хотя в федеральном Минстрое заявляют, что вместе с главами регионов ведут работу, чтобы этого не допустить и поддержать застройщиков. Но в Ростове-на-Дону из-за долгов Сбербанку уже признана банкротом СК «Донстрой». Компания не смогла отдать проценты по кредиту. В Екатеринбурге на грани банкротства оказался застройщик «Стройпроект Групп» — компания может сорвать проект комплексного развития территории с инвестициями по меньшей мере в 850 млн рублей. В Чувашии в этом году банкротом признана компания «Регионстрой», которая не смогла отдать долг в 42,6 млн рублей ипотечной корпорации республики, для которой вела многоэтажное строительство. Во Владимирской области суд признал банкротом ООО «Капитал-строй», возводившее ЖК «Поколение». Компания не смогла сдать 18-этажный дом, оставив без квартир почти 600 дольщиков...
Еще одним «звоночком на выход» для строительных компаний становятся продажи земельных участков, ранее приобретенных под строительство. «Тенденция к продаже застройщиками земельных участков есть во всех регионах страны, — говорит аналитик Радик Нигматуллин. — Сейчас это делают практически все девелоперы, которые системно встроились в бизнес. Это связано с тем, что после повышения ключевой ставки выросла стоимость кредитов. Снизился спрос. Земельный банк для многих стал сейчас способом выйти в кеш и уйти на депозиты...»
О готовящихся банкротствах и прочих потерях застройщиков в 2025 году ранее предупреждали в «ДОМ.РФ», указывая на высокие объемы нераспроданного жилья. Но вместе с тем специалисты Аналитического центра уверяли, что именно массовых банкротств девелоперов на рынке не будет. Лишь отдельные неэффективные компании, использовавшие не до конца продуманную финансово-экономическую модель, будут сталкиваться с трудностями.
«Сейчас в РФ, по данным Единого ресурса застройщиков, реализуют свои проекты порядка 2,8 тысячи девелоперов, и по сравнению с февралем 2024 года этот показатель не изменился», — подтверждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, в России сейчас действуют свыше 4,5 тысячи застройщиков, в том числе порядка 2,6 тысячи девелоперов многоквартирного жилья, а банкротство затрагивает лишь единичные компании, отнюдь не масштабные. По его мнению, большинство застройщиков накопили значительный запас прочности, а продажи просели некритично и в наиболее ликвидных проектах даже выросли.
Но были и другие мнения. «Этот год будет для строительной отрасли критическим, так как продажи квартир из-за отмены льготной ипотеки серьезно упали, а кредиты дорогие, — возражала зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Застройщики в регионах и так работали на грани рентабельности. Маржинальность их проектов едва превышала 15%, поэтому они с трудом получали банковское финансирование. Все это влияет на ситуацию, особенно в тех субъектах, где жилье строилось в кредит».
Есть в этих аналитических выкладках печальная особенность: речь в них идет, как правило, об экономическом (точнее, финансовом) благополучии застройщиков — инвестиционных и девелоперских компаний. Которым помочь нетрудно, и власть уже готовит соответствующие решения. «От властей в первую очередь ожидаем начала снижения ключевой ставки, что немедленно приведет к оживлению в отрасли, — заявляет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Кроме того, хотелось бы избежать избытка ограничительных мер — например, попыток запретить рассрочки, которые сегодня очень помогают как девелоперам, так и клиентам...»
Но у жилищного строительства в России кроме экономической есть еще и социальная сторона, о которой напоминает депутат Светлана Разворотнева: в жилищной очереди стоят 2 млн российских семей, а средний срок ожидания квартиры составляет 25 лет, «что считается отсутствием реальной возможности получить жилье». Теоретически у этих очередников есть альтернативы — например, кооперативы с господдержкой, однако за 12 лет было реализовано всего 38 проектов. Законодатель заявила, что государство поддерживало именно льготную ипотеку, тратило на эти цели серьезные средства, «а в итоге мы получаем отчет Счетной палаты в прошлом году о том, как ипотека разогрела рынок». «А еще она была не адресной, поскольку некоторые граждане умудрялись брать по 20 льготных ипотек», — добавила депутат.
К этому следует добавить, что в России 80% новых квартир покупается в ипотеку. Но на погашение жилищных кредитов большинство заемщиков тратят свыше половины своих доходов, а нередко эта цифра достигает 75-80%. На что же тогда жить?
А в это время
Президент Владимир Путин на заседании президиума Государственного совета, посвященном вопросам развития инфраструктуры для жизни, отметил, что по стране уже более 2 тысяч проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков сдачи на шесть и более месяцев. Застройщики сталкиваются со снижением спроса. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается, как шагреневая кожа.
Глава государства также напомнил о планах переселения граждан из аварийного жилья. «В новые квартиры до 2030 года должны переехать 345 тысяч человек, будет ликвидировано не менее 6,2 млн кв. метров непригодных для проживания зданий. Но при этом мы должны понимать, что объем аварийного фонда может расти более высокими темпами, чем раньше: около 2,2 млн кв. метров ежегодно. В том числе потому, что исчерпывается ресурс домов, построенных в советское время массовыми сериями. Хотел бы, конечно, услышать на этот счет предложения, как планируется эту задачу решать...»
И действительно, как?
