Жилищное строительство объявляется (в какой уж раз!) главным национальным проектом на ближайшую десятилетку. Такой вывод следует из указа Владимира Путина, которым он скорректировал предыдущий, майский указ 2018 года. У нас действительно есть шанс решить заклятый жилищный вопрос, но при этом новоселы рискуют оказаться в каморке. Почему?
Из первоочередных задач, которые поддаются счету, исчезла путеводная национальная цель — ввести Россию в пятерку крупнейших экономик мира. Ничего уже не говорится и про обеспечение пятипроцентного роста производительности труда. Задача повышения продолжительности жизни до 78 лет перенесена на 2030 год (не все доживут до ее реализации). Отодвинута на шесть лет еще одна благородная цель, о которой долго и с упоением говорили: вдвое сократить уровень бедности в России. И лишь задача по жилстрою остается в неприкосновенности: обеспечить улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год.
«Нужно не упустить этот шанс, над этим надо устойчиво работать, — предупреждает президент. — Это одно из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи». Естественно, пресса в комментариях немедленно вспомнила Никиту Хрущева, планировавшего обеспечить отдельными квартирами каждую советскую семью к 1980 году. Тогдашние новоселы были в полном восторге от такой перспективы, но позже обозвали пятиэтажные панельки «хрущобами».
А как будет нынче? За последние три года Россия вышла в лидеры в Европе по числу построенных квартир. Второе и третье место — у Австрии и Казахстана, в самом хвосте — Греция и Италия. Правда, учитывались не квадратные метры, а именно количество квартир, поштучно на каждые 10 тысяч человек населения. Но если начинать сравнивать размеры жилья, то здесь Россия катастрофически отстает. Ибо в США индекс доступности жилья рассчитывается исходя из средней площади в 200 кв. метров на семью. У нас среднестатистической «семейной» квартирой считается «двушка» в 54 «квадрата». В сравнении с «хрущобой» — прогресс (там было 40-42 кв. метра), но нынешний карантин показал, как это мало. Даже у экономных немцев среднее жилье составляет 39 «квадратов» на человека, а у нас в 2019 году этот показатель, по данным Росстата, составлял 25,8 кв. метра. А ведь сюда входят и 200-400-квадратные и более хоромы чиновничьей и прочей «элиты».
В 2016 году вице-премьеру Игорю Шувалову (ныне глава ВЭБа) показали в Казани квартиры площадью 20 кв. метров, и ему показалось очень смешным, что их кто-то покупает. Так прямо и сказал: «Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья». А ныне в Новосибирске агентство «Квадротека» предлагает в новостройке, сооруженной группой компаний «Дискус», отдельную квартиру (с санузлом — унитаз и ванна) общей площадью... 8 кв. метров! Всего 385 тысяч рублей — и каморка, как у папы Карло, ваша! Но можно ли назвать покупку такого «человейника» «фундаментальным условием нормальной жизни человека и российской семьи»?
Кстати, вы будете смеяться вместе с Игорем Шуваловым, но микрорайон, к которому относится новостройка, называется Просторный.
Скажете, а что делать, если хочется обзавестись собственным жильем? В интернете можно прочитать пост сибирского строителя Дмитрия Негатова о себестоимости сооружения индивидуального жилого дома. «Еще пару лет назад ценовая политика была следующая. Дом в черновом варианте, фундамент, стены из газосиликатного блока, кровля утепленная. Примерный ориентир на то время (2017 год) составлял 15 тысяч рублей за кв. метр. Это вместе с работой и материалами. То есть дом 100 кв. метров = 1 500 000 руб-лей». Сегодня, как пишет Дмитрий, из-за повсеместного роста цен продажная стоимость такого же дома в чистовом варианте, но без внутренней отделки выросла до 2,5-3 млн рублей. Вдвое! И все равно квадратный метр обойдется как минимум втрое дешевле обычных квартир в многоэтажках, предлагаемых по ипотеке.
Многие россияне уже поняли это: в 2018 году на индивидуальные жилые дома приходилось 42,9% вводимой общей площади жилья в России — 38,5 млн кв. метров — с учетом домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства. Средний размер частного дома составлял 130-140 «квадратов». В последнее время на это обратила внимание и власть. На уже упомянутом совещании у Путина «строительный» вице-премьер Хуснуллин заявил: «Нужно больше делать упор на внебюджетное финансирование. Мы очень активно этим вопросом занимаемся, различные механизмы отрабатываем». Он имел в виду индивидуальное жилищное строительство на собственные деньги будущих жильцов. Оно и сегодня идет во многих случаях «за свой счет»: богатые сооружают роскошные особняки в пригородах мегаполисов, бедные в селах и поселках ставят избушки методом «народной стройки».
А минувшей весной правительство предложило выделить 137,7 млрд рублей на поддержку индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2020-2024 годах. В пояснительной записке названы мероприятия, которые должны помочь развитию ИЖС в России. Среди них увеличение площади земельных участков для ИЖС, обеспечение их необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, использование типовых проектов индивидуальных жилых домов и так далее. Кабинет планировал в 2024 году увеличить годовой объем ввода ИЖС до 40 млн кв. метров.
Но вот вопрос: без доступной населению ипотечной программы это жилье не только не купят, но даже не построят. А программы нет — тормозят чиновники. Год назад глава Минстроя Владимир Якушев заявлял: «Тема индивидуального жилищного строительства простая и понятная. Чтобы ИЖС развивалось, необходим механизм ипотечного кредитования. Такого инструмента у нас нет. Пока что банки не удовлетворены залогом, то есть земельным участком, так как под ИЖС он не очень дорогой, а будущий дом тоже сложно пристроить, чтобы потом застраховать свои риски. Поэтому необходимо разработать инструмент, который позволит при строительстве дома получить кредит в банке на понятных условиях. Этот кредит должен быть долгосрочным, а ставка по нему — невысокой...»
А замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин продолжил тему: «В чем проблема ипотеки на ИЖС? На этапе строительства банку очень сложно сформировать предмет залога. Потому что стоимость земельного участка под ИЖС, если мы говорим о стандартном жилье, не покрывает объем выданной ипотеки. Это вынуждает банки еще больше увеличивать резервы. Кроме того, ставка по ипотеке для ИЖС выше, чем для жилья в многоквартирном доме. Наша главная задача — разработать отдельную программу по развитию ИЖС. Нам необходимо выработать стандарты выдачи такой ипотеки».
Как видите, говорят они одно и то же — и в прошлом году, и в нынешнем. А дело стоит. Причина волокиты простая: индивидуальное строительство невыгодно не только строительным фирмам — хлопот больше, а прибыль меньше, но и властным структурам, опасающимся «провалить директиву сверху». А потому усилиями этого «тандема» российские города и нынче срочно обрастают стандартными многоэтажками — как во времена Хрущева, но пятикратными по высоте. Как показывает пример провинциальных мегаполисов Китая, который и здесь обогнал нас на пару десятилетий, выглядит это по-тюремному ужасно. Но китайцев можно понять: у них в 10 раз больше населения и катастрофически не хватает пригодной земли в районах экономического роста.
А как понять россиян? Почему не берем пример с немецкого Мюнхена, построившего на территории бывшей промзоны Агфа чудесный микрорайон Паркфиртель Гизинг с малоэтажной застройкой в окружении деревьев, где любому приезжему хочется навеки поселиться?
Но в России даже молодой город Циолковский, сооружаемый при новом космодроме Восточный в красивейшем месте Амурской области, уже обрастает «высотками для персонала». Хотя денег сюда выделялось немерено, а на работу изначально предполагалось приглашать умнейшие головы страны, докторов, академиков и членкоров — им же для мыслительного процесса особый комфорт нужен, прогулки по сосновому бору, рыбалка в окрестных речках и ручьях. Как это было в Арзамасе-16 — то есть Сарове, где старый коттедж Андрея Сахарова без серьезных переделок превратили в пивной бар — площадь вполне позволяла.
Кстати, по соседству с Циолковским, на Сахалине, где шельфовую нефть добывают на условиях раздела продукции с американцами, партнеры отказались ехать «к черту на кулички», пока им не создадут нормальные жилищно-бытовые условия. Им построили рядом с Южно-Сахалинском очень уютный, типично американский малоэтажный поселок «Земляничные холмы» — я видел такой в пригороде Нью-Йорка. Американцам понравилось, многие инженеры, операторы, буровики живут здесь по два-три контрактных срока и больше. Сахалинцы им завидуют.
А ведь это пример для огромного богатейшего края, из года в год теряющего население — прежде всего потому, что людям не нравится здесь жить. Им просто тесно, не по душе...
