Над рынком загородной недвижимости сгущаются тучи. Информационное поле бурлит от сообщений о том, что СНТ, ДНТ и даже коттеджные поселки отправят под снос, а на их месте выстроят очередные «человейники». Происходить это будет в рамках региональных программ комплексного развития территорий (КРТ), а соответствующая законодательная инициатива исходит от Минстроя. Так ли это на самом деле и над кем нависла реальная угроза сноса и расселения?
Дыма без огня не бывает, вот и у захлестнувших информационное поле публикаций и комментариев есть вполне конкретный источник: Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП), который совместно с Российским же союзом строителей обратился в Минстрой с предложением включить в региональные программы КРТ дачные и коттеджные поселки. В министерстве дежурно охарактеризовали предложение как интересное, обещали подумать и в случае положительного решения подготовить соответствующий законопроект. Казалось бы, ничего необычного, все это дело неопределенно далекого будущего. Но страшновато почему-то многим стало уже сейчас.
Для начала разберемся, что из себя представляют региональные программы комплексного развития территорий. Своими целями и задачами они похожи на столичную программу реновации и предусматривают комплексное обновление городской застройки — прежде всего за счет возведения современных и комфортабельных многоквартирных жилых домов на месте ветхого и аварийного жилья. Казалось бы, при чем тут дачи и коттеджи?
Однако проблема глубже, чем кажется на первый взгляд. Действующие через РСПП крупные российские застройщики, давно ставшие для отечественной экономики системообразующими предприятиями, работают на перспективу и пытаются уже сейчас обеспечить себя новыми интересными участками под застройку на многие годы вперед. Дело в том, что в городах-миллионниках почти не осталось территорий, пригодных для возведения крупных жилых комплексов, поэтому застройщики все активнее изучают окраины и пригороды. Так, по словам экспертов, в Северной столице девелоперы готовы реализовывать масштабные инвестиционные проекты на удалении 15-20 км от Санкт-Петербурга. В приоритете, разумеется, земли, примыкающие к Курортному району с его песчаными дюнами, сосновыми лесами и благоустроенными пляжами на берегу Финского залива.
В столичном регионе дефицит земельных участков еще острее. Здесь застройщики готовы возводить новые кварталы «человейников» даже на удалении 40-50 км от МКАД. Самые актуальные направления — Новая Москва и окрестности Новорижского шоссе.
Однако за пределами мегаполисов у земли тоже есть собственники, с которыми нужно еще договориться, прежде чем начинать сооружение очередного многоэтажного микрорайона комфорт-класса. Включение в региональные программы КРТ земель СНТ, ДНТ и даже коттеджных поселков может заметно упростить этот диалог и развязать застройщикам руки.
Как это вяжется с основной идеей любой программы КРТ, то есть улучшением качества именно городской среды? По большому счету никак. Но что-то подсказывает, что экономическая целесообразность «освоения» удачно расположенных садовых и дачных товариществ позволит закрыть глаза надзорных ведомств на многие нестыковки. А экономическая целесообразность здесь налицо: расходы на рекультивацию аэрационных полей, реабилитацию промзон, законсервированных свалок и прочих городских неудобий не идут ни в какое сравнение с выравниванием парой бульдозеров новой строительной площадки на месте бывшего СНТ.
Сказать, что дачники и коттеджники пришли в ужас от открывшихся перед ними перспектив, — ничего не сказать. Председатель президиума координационного совета Профсоюза садоводов России Ульяна Никонова прямо назвала эту идею дикой: «Аргументация застройщиков проста и понятна. В России много некоммерческих объединений, чьи земли вплотную примыкают к границам крупных городов, в том числе к Москве. И интерес строителей к территориям, на которых можно с минимальными вложениями возвести выгодную недвижимость, вполне объясним. Но почему выгода одних должна обеспечиваться проблемами и тотальным дискомфортом других?»
К слову, о дискомфорте. Изымать строения и землю обещают цивилизованно: в обмен на квадратные метры в новостройке или на рыночную материальную денежную компенсацию. Однако член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский считает, что вариантов урегулирования имущественных отношений между застройщиками и собственниками участков в СНТ должно быть больше: «Нужно обеспечить всеобъемлющую защиту прав и интересов граждан, в том числе предусмотрев возможность предоставления им жилья на время строительства в рамках КРТ и выделения нового земельного участка с жилым домом взамен изъятых. В конце концов, многие специально выбирали загородную жизнь, чтобы вырваться из города, и вряд ли захотят возвращаться в эту среду».
Справедливое замечание, не так ли? Нам говорят, что на данный момент «дачная реновация» существует только в виде идеи. И даже если соответствующий законопроект будет оперативно внесен в Госдуму и быстро принят, то для дачников это еще не приговор. Собственники загородных участков и строений смогут на законных основаниях отказаться от участия в КРТ. Для этого будет достаточно, чтобы 34% владельцев домов и участков не согласились с тем, чтобы их СНТ или коттеджный поселок отправляли под снос. Но мы-то с вами знаем, как легко и непринужденно преодолевает большой бизнес подобные преграды на своем пути. А в том, что строительные магнаты обладают огромными лоббистскими возможностями, мы убеждались не раз.
Вместо послесловия
Впрочем, в «дачной реновации» могут быть заинтересованы и люди с земли. Например, к ней благосклонно отнесутся владельцы плохоньких дачек или поросших молодым лесом участков, которые в обмен на этот неликвид получат какую-никакую квартиру в новостройке. Очевидна и выгода для страны в целом: приход крупных застройщиков в пригороды положительно скажется на объемах возводимого жилья, создаст дополнительную конкуренцию на рынке недвижимости (что может способствовать снижению цен), а также простимулирует производство и продажу строительных материалов.
Весь вопрос в том, насколько будут учтены интересы всех участников процесса: и тех, кого сносят, и тех, кто управляет бульдозером.
