Объем плохой ипотеки в России — с критической просрочкой платежей более 90 дней — достиг рекордных 300 млрд рублей. Это максимальное значение за всю историю отечественного жилищного кредитования.
Сильнее всего просроченная задолженность по ипотеке на вторичном рынке выросла в Республике Тыва (в 3,6 раза, до 2,4 млрд), Республике Марий Эл (в 3,4 раза, до 346 млн), Новгородской области (в 2,7 раза, до 466 млн) и Республике Татарстан (в 2,3 раза, до 5,1 млрд). Но самые большие объемы просроченной задолженности приходятся на Москву (21 млрд), Московскую область (16,3 млрд) и Краснодарский край (9,6 млрд), а из федеральных округов — на Урал (до 13,7 млрд рублей).
Теоретически, учитывая среднюю стоимость ипотечной квартиры в 5,6 млн, у должников требуется изъять более 50 тысяч квартир. Но коллекторское агентство «Долговой Консультант» сообщает: всего 2082 такие квартиры были проданы на торгах в 2025 году. Причины разные: у многих ипотечные квартиры оказались единственным жильем, отобрать которое даже по суду невозможно, а другим правдами и неправдами удалось продлить свою «жилищную кабалу». В итоге кредиторы вернули себе за минусом издержек всего 6,75 млрд — по 3,2 млн с изъятой квартиры.
Зато параллельно россияне сами стали вдвое чаще продавать находящееся в залоге у банков жилье, чтобы досрочно погасить ипотечные долги. Многие продажи диктуются потерей привлекательности бизнес-стратегии «купить в ипотеку и сдавать в аренду». Но общий результат не радует: ипотечная программа, через которую в стране приобретается 80% всего жилья (нового — 90%), горит синим пламенем из-за дороговизны.
При этом жилищное строительство до прошлого года шло ускоренными темпами: ежегодно сдавалось более 100 млн «квадратов», успешно шел переток финансирования от «человейников» к одно-двухэтажкам, три года страна бьет рекорды по числу построенных частных домов. Но по данным Росстата, в 2025 году средняя продажная цена квадратного метра нового жилья составила 208,3 тысячи рублей, что на 19% больше прошлогодней. Ипотека тоже кусается: в марте процентная ставка варьируется в диапазоне 19-27%, переплата за весь период составит не меньше 470% от изначального размера кредита — около 15 млн рублей.
С ЕС или Америкой лучше не сравнивать. По данным Евростата, в прошлом году жилье в среднем подорожало на 5,5%, а в США — на 1,8%. С ипотекой еще обиднее: в Латвии ипотечная ставка — 3-4% (до недавнего времени даже россиянам давали под 4-6%), в Германии — 3,7-3,8%, в Великобритании — от 1,73%, в США — 3,5-6%, в Канаде — 3,94%.
Правда, сегодня в стране действуют шесть основных льготных программ с господдержкой: «Семейная ипотека» со ставкой до 6% годовых, «Арктическая» и «Дальневосточная» — до 2%, IT-ипотека — до 6%, «Сельская ипотека» — до 3%, для новых регионов, Белгородской и Курской областей — до 2%, для развития инфраструктуры и экономики в новых регионах РФ — 2%.
Кроме того, еще весной 2024 года было принято решение о расширении льготной ипотеки под 2% годовых для участников СВО при покупке ими жилья на новых территориях. Эта ипотека с объемом кредитования в 6 млн рублей каждому касалась как первичного, так и вторичного жилья — в связи с малым количеством новостроек на новых территориях. Но Минфин отказался от идеи ее распространения на остальные регионы России.
Зато власть гарантировала: все льготные программы будут действовать минимум до 2030 года, а «Сельская ипотека» вообще запущена в бессрочном режиме. А потому американцы и латыши, а также индусы, индонезийцы, австралийцы и прочие должны нам завидовать.
При этом российские банки абсолютно не прогорают от обязанностей предоставлять «разорительные» льготы. К примеру, ипотечный портфель Сбера в минувшем декабре составил 12,4 трлн рублей, но по году банк получил чистую прибыль более 1,7 трлн. Ипотечный портфель ВТБ в 2025 году достиг 4,7 трлн, что не помешало банку получить годовую чистую прибыль в 502,1 млрд.
В других банках, выдающих россиянам ипотечные кредиты, та же победная статистика. Еще бы, при таких процентах с заемщиков...
Банкиры могут возразить: мол, в федеральном бюджете на 2024 год на субсидирование льготной ипотеки с господдержкой было заложено в помощь коммерческим банкам 230 млрд бюджетных рублей. Однако глава Минфина ближе к середине года назвал другую цифру — 1,1 трлн рублей, а на 2025 год — целых 2 трлн рублей. Эти деньги пошли на счета банков и застройщиков, участвующих в ипотечных программах.
А в Госдуме тем временем предложили создать еще одну льготную ипотеку: для работников ключевых отраслей, коими названы машиностроение и судостроение, энергетика, IT, наука, образование, здравоохранение, транспорт и сельское хозяйство. Обращение на имя главы Минфина Антона Силуанова уже направил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
Сама идея хорошая и аргументированная. В обращении говорится, что сегодня в России 13% семей живут в арендованных квартирах и 7% — в стесненных условиях. «Высокие цены и ипотечные ставки — главная причина, почему люди не могут купить жилье», — поясняет Аксененко. И предлагает компенсировать предприятиям часть процентной ставки по ипотеке — чтобы для работников она не превышала 6% годовых, при условии, что человек работает на этом предприятии не менее пяти лет.
А еще депутат предлагает для предприятий в сельской местности и малых городах субсидировать ипотеку до уровня 4% годовых. И включить в программу молодых специалистов, которые пришли на завод или на сельхозпредприятие после вуза...
Но тогда возникает вопрос: останется ли в России после всех этих «прибавок» и льгот еще кто-нибудь из не охваченных заботой? Ведь фактически парламентарий предлагает установить в стране принятые в большинстве стран ипотечные правила с нормальными ставками. Но прибавить к ним бюрократическую добавку: чиновника, который продиктует еще какие-нибудь дополнительные условия, сможет разрешить или отказать...
Кстати, о чиновниках: о себе они уже позаботились. Не все россияне знают, что 15 июля 2024 года в стране была запущена ипотека для служащих Минфина, Минтруда, Минстроя, ФНС, территориальных органов Федерального казначейства. Но не для всех подряд, а для имеющих государственные награды, почетную грамоту, благодарность президента РФ, поощрение правительства, а также победителей конкурсов «Лидеры России» или «Лучший по профессии». Для начала число таких чиновников-участников определили в 90: по девять человек в год от каждого ведомства. Но если по другим программам государство компенсирует льготникам только размер ипотечной ставки, то для чиновников — еще и затраты на само покупаемое жилье, если оно по цене может быть признано элитным.
Эксперимент планируется завершить 1 февраля 2027 года, после чего правительство определит, стоит ли продолжить программу на регулярной основе или же можно ограничиться ныне существующими единовременными субсидиями госслужащим на покупку жилья. Есть мнение, что оставят и то и это.
Параллели
В стране уже стоят невостребованные покупателями 1,6 млн новых квартир. Самой высокой долей их располагают Краснодарский и Красноярский края, Башкортостан, Воронежская, Ленинградская и Ростовская области — там показатель достигает 76-80%. Будь это колбаса, давно бы пропала!
Эксперты утверждают, что заморозка на жилищном рынке в том числе случилась из-за отмены массовой льготной ипотеки на новостройки и ужесточения правил выдачи семейной ипотеки. А потому можно смело предполагать, что возврат к ипотечным правилам двухлетней давности «разгрузил» бы рынок на четверть или даже треть, а это как минимум полмиллиона ныне пустующих квартир, ожидающих ликующих новоселов.
Радоваться смогли бы и владельцы пустующего жилья. Ведь с каждой непроданной квартиры они теряют по 200 тысяч рублей в год, в среднем 2-3% от ее стоимости — и это без учета упущенной выгоды.
Время продаж квартир в новостройках измеряется не днями. В Челябинске средний срок составит 1,9 года, в Волгограде — 2 года, в Перми и Красноярске — 2,1 года, в Москве — 2,6 года, в Санкт-Петербурге — 2,7 года. В Уфе, Казани, Новосибирске, Омске, Ростове-на-Дону еще больше. А в Воронеже этот срок составляет 5,1 года, в Краснодаре — 5,2 года, в Самаре — 5,4 года.
Деньги теряются огромные, но застройщики, добавляющие в продажную цену все новые и новые затраты, рассчитывают в конце концов оправдать потери: мол, товар не портящийся, а покупатель за все заплатит. Однако во Франции средний срок продажи недвижимости — 1-3 месяца (в Париже — в среднем 76 дней). В Италии год назад срок продажи в крупных городах составлял 107 дней. В Испании — 3-6 месяцев, то же самое фиксируется в небогатой Болгарии.
Может быть, российским чиновникам есть смысл поездить по этим странам и поинтересоваться, что у нас делается не так на жилищном рынке?
