Ипотека льготная, цена улетная

Главная Экономика 00:01 19 Сентября 2025 4725

Благодаря льготной ипотеке стоимость жилья выросла вдвое. Новое изобретение застройщиков - продажи в рассрочку - грозит кризисом на рынке недвижимости

Михаил Морозов, обозреватель «Труда»

Напечатать

За пять лет льготные ипотечные программы привели к росту стоимости жилья в России вдвое. Фото: Максим Константинов, globallookpress.com

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина привела данные, на первый взгляд, сенсационные. За истекшие пять лет льготные ипотечные программы привели к росту стоимости жилья в России вдвое. При этом объем строительства увеличился только на 10%. «Денежный стимул, который был в лице льготной ипотеки, — он не смог значимо увеличить объемы предложения. Это ушло в основном в цены. Что мы видим? С начала 2020 года объемы строительства выросли на 10%, а цены — в два раза. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения», — вежливо выразилась госпожа Набиуллина.

За ее обтекаемыми формулировками видится грандиозная операция (хочется сказать: «афера») по выкачиванию денег бюджета и граждан и передаче их так называемым девелоперам, то есть строительному сектору. Что означает фраза «это ушло в цены»? А то, что вместо увеличения объемов строительства девелоперы вдвое повысили цены на квадратные метры.

В июле прошлого года закончился срок действия ипотечной программы на жилье в новостройках по ставке 8%. Такую ипотеку выдавали налево и направо, ее брали даже профессиональные инвесторы, которые вкладывались в жилье с целью перепродажи. Программа действовала около четырех лет, с весны 2020 года — за это время было оформлено более 1,5 млн кредитов.

Не так давно на субсидирование процентов по льготным ипотечным кредитам из бюджета было выделено дополнительно 102 млрд рублей. В будущем году выделят еще 56 млрд. И так на протяжении 30 лет — максимальный срок льготных ипотечных кредитов. Куда пойдут эти деньги? Да уж точно не в карманы граждан.

И это, как сказала Эльвира Набиуллина, показывает, что масштабные программы льготной ипотеки ведут не только к повышению цен, которые опережают доходы населения, но и к дополнительным неоправданным расходам бюджета. Под прикрытием благостного намерения улучшить жилищные условия россиян из бюджета на счета строительных компаний перекочует не меньше триллиона рублей по уже заключенным контрактам.

Однако льготная ипотека ограничена, но не свернута. По данным председателя Счетной палаты Бориса Ковальчука, в 2025 году на поддержку ее направят 1,25-1,3 трлн рублей. А в 2024-м на эти цели из федерального бюджета было выделено более 1,1 трлн, в 2021-2023 годах — порядка 650 млрд. По словам главы Счетной палаты, расходы на льготную ипотеку в текущем году сопоставимы с годовым дефицитом федерального бюджета. В связи с этим нужно очень внимательно следить за расширением мер ипотечного кредитования, так как это долгосрочные обязательства, считает Ковальчук.

И кто от этой щедрости в шоколаде? Уж точно не россияне, переплачивающие за свои квартиры вдвое и впятеро. «Выгоду получает относительно небольшая группа состоятельных заемщиков, застройщики и банки», — считает экономист рейтингового агентства «Эксперт РА» Антон Табах. Неслучайно в самые жирные годы всевозможных льготных ипотечных программ рентабельность строительного бизнеса опережала даже банковский сектор.

А сколько за это время переплатили российские граждане, если учесть, что цены на жилье за пять лет выросли на 100%, гораздо выше инфляции? Тут уж суммы дополнительной поддержки «бедных» строительных фирм со стороны россиян исчисляются десятками, если не сотнями триллионов рублей.

Но и это еще не вся беда. «Льготные ипотечные программы стимулируют спрос на новостройки, что позволяет застройщикам завышать цены на новое жилье, — подчеркивает финансовый аналитик Дмитрий Трепольский. — В результате цены на новостройки оторвались от доходов населения. В ряде регионов критический разрыв цен на новое и вторичное жилье достигает 80%, что может привести к «пузырю» и обвалу цен».

Этот вывод подтверждают и свежие данные Банка России, который заявил о разрыве цен на 60%. Достаточно зайти в офис продаж любой новостройки в Москве, чтобы убедиться в объективности этих цифр. Еще не построенное жилье, которое придется доводить до ума за свой счет покупателям, стоит в полтора-два раза дороже аналогичного в уже обжитом доме. И это тоже результат действия так называемых льготных ипотечных программ. И бомба замедленного действия под российскую экономику.

Итогом операции по льготному кредитованию стало не только двойное повышение цен на квартиры, обогащение застройщиков, но и резкое снижение доступности жилья, поскольку растущие зарплаты не смогли угнаться за галопирующими ценами. Такие выводы делает главный аналитик Сбера Михаил Матовников, считающий, что доступность жилья в России ныне находится на рекордно низком уровне. Девелоперы, пытаясь поддержать свои прибыли, строят все более дорогое жилье, сужая и без того небольшой круг его потребителей. Зимние сады в холлах, бассейны на крышах и все такое... В результате в некоторых регионах, таких как, например, Ленинградская область, уже строится жилья на четверть меньше, чем в 2019 году. А через пару лет в такой ситуации окажется вся Россия. Закончатся ли тогда бравурные доклады президенту о наращивающихся темпах ввода жилья и новых проектах?

А как все красиво выглядело! «Темпы ввода жилья в России до 2030 года будут на уровне не менее 100 млн квадратных метров ежегодно, — докладывал вице-премьер Марат Хуснуллин президенту в минувшем декабре. — Число новых проектов в сфере строительства выросло на 15% в 2024 году». И что теперь?

В условиях ограничений льготных ипотечных программ и высокой ставки рефинансирования застройщики, избалованные высокими доходами, придумали новую схему облапошивания граждан: продажу жилья в рассрочку. Если раньше такой метод применялся не более чем в 20% сделок, то теперь так квартиры продают чуть ли не в половине случаев. И, по данным Банка России, задолженность россиян перед девелоперами по рассрочке уже приближается к 1,5 трлн рублей!

Но если в случае с ипотечными кредитами права заемщиков и покупателей защищены законом, за этим процессом наблюдают регулятор и прочие органы, то рассрочка оформляется в тиши девелоперских кабинетов при тусклом свете лампочек их же юристов. Рассрочка никем не контролируется, и права граждан тут никто и никак не защищает. При выдаче ипотечных кредитов банки предоставляют гражданам полную информацию о стоимости кредита, а если заемщик не может платить, начинает действовать механизм реструктуризации, есть возможность досрочного погашения. При использовании рассрочки таких гарантий нет. Строительные компании, предоставляя рассрочку, не оценивают платежеспособность клиента, им все равно, как он будет расплачиваться. Зато застройщики при оформлении рассрочки гарантированно завышают цены на жилье. Ну как же: мы вас кредитуем — значит, раскошеливайтесь!

По данным Сбера, в Москве квартира в рассрочку обойдется на 10-12% дороже, чем в ипотеку. В случае с рассрочкой существует и опасность двойной и тройной продажи одной и той же квартиры. Ну а если застройщик обанкротится? Тогда прощайте, и денежки, и квартира. Ведь в этом случае государство и банки никаких гарантий не дают.

При этом строительные компании не могут давать рассрочку хотя бы на 5-10 лет, им это невыгодно, да и многие из них так далеко в будущее не заглядывают. Поэтому рассрочка в большинстве случаев оформляется на 1-2 года. Покупатели, подписываясь на это, рассчитывают при снижении кредитных ставок превратить рассрочку в ипотеку. Но никто не гарантирует возможности такого переоформления. Если банк откажет в ипотечном кредите, человек может лишиться и жилья, и денег. Ведь при такой схеме недвижимость не переходит в собственность до полной оплаты.

Еще в начале года задолженность граждан по рассрочке составляла 1 трлн рублей, а сейчас, напомним, приближается к 1,5 трлн. Причем, по данным главного аналитика Сбербанка, регулярные платежи по рассрочке делают лишь 30% граждан, заключивших такие договоры. При отсутствии контроля это резко увеличивает риски для финансовой стабильности страны. Не говоря уже о рисках граждан.

Вот почему Банк России выступал против рассрочки при покупке жилья. Однако, видимо, понимая, что ничего не меняется, в ходе недавней пресс-конференции Эльвира Набиуллина смягчила риторику, заявив, что Центробанк не против использования рассрочек на жилищном рынке. «Механизм рассрочки развивается, но права покупателей, использующих этот способ покупки жилья, не защищены на законодательном уровне, — заявила Набиуллина. — Рассрочка — это тоже кредит. Застройщики часто говорят: «Ставки упадут, и вы возьмете ипотеку». Но ипотеку никто не гарантировал. А если человек не сможет ее получить и квартира не в его собственности? Он рискует и квартиры, и денег лишиться».

В конце прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин сообщал, что в начале 2025-го в Госдуму планируется внести законопроект, регламентирующий механизм рассрочек на рынке новостроек. Это-де позволит уравнять банки и застройщиков в части защиты залогового имущества и снизить риски. Однако до сих пор закон не принят. При этом доля рассрочки в некоторых регионах и в некоторых проектах достигает 90%, а в среднем по стране она заняла половину рынка и заместила так называемую льготную ипотеку.

P.S. В ЦБ считают, что сведения о рассрочке на квартиры должны передаваться в Бюро кредитных историй. Причем это прерогатива не застройщиков, а банков. Тогда по крайней мере человек, уже имеющий пару ипотечных кредитов, не сможет влезть еще и в рассрочку. В любом случае рассрочка должна быть выведена из полумрака девелоперских кабинетов. Пока она не надула очередной пузырь на рынке недвижимости, который грозит похоронить в долговой яме не только тысячи и тысячи семей, но и бравурные доклады кураторов строительной отрасли о так называемом увеличении ввода жилья и обеспечении им самых нуждающихся.

ипотека жилье цена

Напечатать

Экономика 10:55 / 29 Декабря 2025 31646

За «делом Долиной» слона не заметили

Пока попытки стимулировать продажи новостроек ограничиваются запугиванием населения

Максим Башкеев

«Вторичка» просела, но «первичка» так и топчется на месте. Фото: Максим Константинов, globallookpress.com

Если верить соцопросам, улучшить жилищные условия в России мечтает каждая вторая молодая семья. При этом в городах пустуют десятки уже сданных в эксплуатацию многоэтажных домов в новостройках. Все как в пословице: близок локоть, а не укусишь. В...