Если верить соцопросам, улучшить жилищные условия в России мечтает каждая вторая молодая семья. При этом в городах пустуют десятки уже сданных в эксплуатацию многоэтажных домов в новостройках. Все как в пословице: близок локоть, а не укусишь.
В стране неуклонно растет количество нераспроданного жилья в новостройках. В 2022 году этот показатель составлял 65,7 млн квадратных метров, в 2023-м – 71 млн, в 2024-м – 77,7 млн. А по итогам 2025-го преодолен рубеж в 80 млн «квадратов». Только представьте: за год в стране строители сдали в эксплуатацию около 120 млн квадратных метров жилья, при этом две трети квартир в новых домах остаются невостребованными.
Больше всего пустующих квартир сегодня в городах-миллионниках: Краснодаре, Перми, Омске, Уфе, Воронеже, Самаре, Новосибирске, Волгограде, Челябинске и Красноярске. В этих крупных центрах девелоперы возводят гораздо больше жилья, чем в состоянии продать, причем из года в год. Зачем они это делают?
Проблема особенно обострилась, когда правительство стало сворачивать программы льготной ипотеки. Институт массовой ипотеки де-факто прекратил свое существование. Еще какое-то время продажи держались на льготных госпрограммах для некоторых категорий работников, но после сокращения объемов софинансирования рынок окончательно охладел.
Чтобы стимулировать продажи, девелоперы для привлечения покупателей стали массово использовать беспроцентную рассрочку. Условия предлагали вроде бы привлекательные: первоначальный взнос в 30-50% стоимости квартиры с внесением остатка равными платежами в течение года. Однако рассрочка не получила распространения, поскольку такие крупные ежемесячные платежи мало кто из россиян может себе позволить.
Казалось бы, выход в сложившейся ситуации – снижение стоимости квадратных метров. Однако строительный бизнес выбрал иную стратегию: держать цены на самом высоком уровне и выводить на рынок столько квартир, сколько смогут купить. То есть, не допускать превышения предложения над спросом.
Такой выбор оказался ошибочным. Остановить строительные проекты даже после взлета ключевой ставки ЦБ до 21% было невозможно. Дом целесообразнее достроить и ввести в эксплуатацию, чем замораживать. Однако не оправдались надежды девелоперов на скорое возвращение ключевой ставки к приемлемому для населения и бизнеса уровню. Ставки по ипотеке снизились на 1-2%, а этого явно недостаточно, чтобы граждане бросились покупать недвижимость. Не стоит строить иллюзий и по поводу ближайшего будущего: Центральный Банк однозначно заявил, что резкого снижения ключевой ставки в обозримой перспективе не будет.
Заставит ли это девелоперов пересмотреть подход к ценообразованию? Едва ли. Бизнес придерживается другого принципа: лучше продавать мало и дорого, чем много и дешево. С другой стороны, непроданная недвижимость – это миллиарды замороженных оборотных средств, неполученная прибыль и огромные налоговые отчисления.
Между тем 80 млн квадратных метров недвижимости – это порядка полутора миллионов квартир, которые так ждут молодые семьи. Так не пора ли правительству встать на сторону нуждающихся в улучшении жилищных условий и поддержать именно их, а не пытаться решать квартирный вопрос поддержкой банков и строительного бизнеса, которые откровенно наживались на программах льготной ипотеки? Например, выкупить нераспроданную недвижимость по разумной цене и предоставлять квартиры в социальную аренду. Именно так поступают в европейских странах, озабоченных улучшением демографии.
Но пока попытки стимулировать продажи новостроек ограничиваются запугиванием населения страшилками об ушлых пенсионерках и подробностями «дела Долиной». Вторичный рынок статистически заметно просел, однако на рынке продаж новостроек это пока никак не сказалось. Получается, за нашумевшим скандалом слона не заметили…
