Привычным для нас городским пейзажем стали человейники на окраинах мегаполисов, где селится готовый мириться с шумными соседями, пробками на дорогах и толкотней на автобусных остановках небогатый народ. А теперь вслед за сокращением площади квартир в российских многоэтажках в стране началось быстрое «усыхание» индивидуальных жилых домов. Не у всех, конечно, но мы сейчас не про дворцы, а про хижины.
Помните, в «Приключениях Чиполлино» кум Тыква мечтал о собственном домике? А мечта никак не сбывалась. И даже адвокат Горошек, которому, конечно, было виднее (он при господах!), честно предупреждал, что делу трудно помочь. «Там, наверху, — благоговейно закатил глаза наверх, — уделяют большое внимание этой проблеме, но в ближайшее время ничего не предвидится. Знаешь ли, есть соображения».
Тогда Тыква решился сам накопить себе на жилье и каждый год покупал по паре кирпичей для будущей постройки. К старости сложил себе маленький домик, в котором еле поместился. Но тут пришел синьор Помидор и повелел снести самострой...
Сказка — ложь, да в ней намек. В России о собственном отдельном жилище мечтает абсолютное большинство населения. Опросы ВЦИОМа и АО «Дом.РФ» показывают, что 45-46 млн российских семей (73% от общего числа) хотели бы жить в частном доме и считают этот формат идеальным. Иметь свой дом хотели бы и две трети семей, которые сейчас живут в многоэтажках. Но в реальности планы такого обзаведения жильем — не квартирой в многоэтажке, а именно домом — рассматривают примерно в 20 раз меньше семейств. Основная причина — отсутствие денег на такую покупку или строительство.
Более того: как заявляет первый замминистра труда и социальной защиты Ольга Баталина, сегодня минимум 40% российских семей не могут позволить себе ипотеку, даже льготную. Об этом она сообщила на полях проходившего на этой неделе Восточного экономического форума (ВЭФ).
Тем временем в странах Евросоюза 53% населения проживают в индивидуальных жилых домах и лишь 46% — в квартирах. Наивысшая доля односемейного европейского жилья зафиксирована в Ирландии — 92%. За ней следуют Хорватия (78%), Бельгия (77%) и Нидерланды (75%). В Чехии многоквартирных домов 220 тысяч, а односемейных — около 1,6 млн (при населении 10,7 млн человек). В Японии, несмотря на малоземельность, односемейные дома составляют более 60% жилого фонда. А в США 83% всех домов — индивидуальные, на одну семью. Причем лишь 4% американских домов имеют площадь менее 130 кв. метров, а средний размер значительно превышает 200 «квадратов», хотя среднестатистическая американская семья нынче — три человека.
В Европе строят поскромнее. В Германии средняя площадь нового дома — 109,2 кв. метра, во Франции — 112,2, а в Великобритании в последние годы перешли на 76 «квадратов» (средняя семья — менее четырех человек). Пресса там бьет тревогу, уверяя, что подобное жилье провоцирует проблемы со здоровьем, разводы, неуспеваемость у детей и другие неприятности.
Увы, по английскому пути устремилась и Россия. Как сообщают аналитики компании Mozaik Development, с 2019 года площадь строящегося индивидуального жилья сократилась в полтора раза. О том же сообщает агентство недвижимости «Этажи»: в нынешнем году средняя площадь проданных домов снизилась на четверть, а количество купленных домов площадью до 60 кв. метров на первичном и вторичном рынках по сравнению с тем же периодом прошлого года выросло на 27%. Дома меньшей площади все больше привлекают покупателей стоимостью, поскольку средняя цена за год подскочила на 25-30%, аргументирует агентство. Покупатели хотя и переплачивают в пересчете на квадратный метр, но экономят на покупке в целом.
Рынок адаптируется под запросы массового покупателя, который готов приобретать загородные дома по цене одно- и двухкомнатных квартир. А самый быстрый и эффективный способ снизить себестоимость строящегося жилья — это урезать на несколько «квадратов» каждую комнату.
В последние годы эта схема была опробована на многоэтажном жилье. «Труд» уже сообщал о почти повсеместном снижении требований россиян к размеру будущих квартир. По данным ЦИАН, сильнее всего за 2021 год уменьшились квартиры в Кировской и Белгородской областях — на 21 и 18% соответственно. Московские эксперты агентства «Инком-Недвижимость» подтверждают: в начале 2019-го средняя площадь столичной квартиры, выставленной на продажу, равнялась 66,6 кв. метра, в январе 2020-го опустилась до 63,9, в августе — до 62 метров. А в 2021 году целом по России, по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средняя площадь «жилых единиц» составила менее 51 кв. метра.
Одновременно с тенденциями «ужимания» в стране увеличивались объемы жилищного строительства. По итогам 2020 года, в России было введено в строй 82,2 млн кв. метров, что почти на 40% выше показателей 2009-2010 годов, когда строилось от 58 до 60 млн «квадратов» жилья. «Но фактически за 10 лет потенциальные покупатели новостроек переселились из трехкомнатных в небольшие двухкомнатные или даже однокомнатные квартиры», — описывает ситуацию управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Наглядно эта тенденция проявилась в моде на квартиры-студии и микроквартиры, спрос на которые даже в комфорт-классе превысил предложение втрое, а в бизнес-сегменте — в четыре раза. Как утверждают эксперты, большинство покупателей малогабаритного продукта — миллениалы, поколение Y, выбирающее мини-квартиры не только из-за цены, но и с расчетом не обзаводиться семьей, владеть этим жильем временно. Есть только два обязательных требования — близость к месту работы и инфраструктура рядом с домом.
За идеологами новой моды быстро потянулась масса куда менее состоятельных последователей, которых привлекала именно дешевизна: в населенных пунктах без претензии на столичность малогабаритку можно купить за 350-380 тысяч рублей. И хотя цена каждого «квадрата» в таком жилье, как правило, выше, чем в стандартной «однушке» или «двушке» по соседству, по общей стоимости микроквартира оказывается куда доступнее. А заодно позволяет «строить понты» почти наравне с натуральными богачами.
Это очень напоминает рекламную кампанию торговцев автомобилями в США в конце 1960-х, продававших знаменитый «жук» Volkswagen Beetle со слоганом «Ваш второй автомобиль». Ловкий рекламный ход делал покупателя в глазах соседей и знакомых значительно богаче и успешнее — и «жук» стал самым продаваемым автомобилем в мире с тиражом 21 529 464 штуки. Теперь нечто подобное происходит на рынке индивидуального жилья: вслед за микростудиями в моду начинают входить мини-коттеджи, строящиеся на дачных участках в ближних пригородах или в частном секторе областных столиц российской провинции.
У них даже появились свои публичные лидеры. В Мордовии Виктор Разуваев соорудил дом с системой отопления, несколькими окнами, откидным креслом, телевизором и местом для чаепития на основе обычного каркаса телефонной будки. Проблема лишь в том, что в нем можно только стоять или сидеть. Но хозяин уверяет, что решит и эту задачу — создаст механизм, который на ночь будет приводить будку в горизонтальное положение.
А неподалеку от Наро-Фоминска на 75-м километре Киевского шоссе хозяева придорожной 22-метровой летней дачи переоборудовали ее в круглогодичное жилье со всеми удобствами, превратив в экскурсионную точку с лозунгом «Делай, как мы!», и даже открыли магазин сувениров.
Лозунг действительно хорош, особенно для таких регионов, как Приморье, где действует сверх-льготная ипотека, но цена квадратного метра жилья за последние три года выросла в 2,5 раза — с 56 134 рублей до 122 177 рублей, а зарплата лишь на 10% — с 46,8 тысячи рублей до 55,2 тысячи. То есть для покупки нормальной квартиры для обычной семьи среднестатистическому приморцу нужно трудиться 20 лет — куму Тыкве такое и не снилось! Заметим: три года назад такая же покупка стоила в этом благодатном крае лишь 10-летнего труда.
Сравним с Белгородской областью, где цена квадратного метра за те же три года выросла с 40 205 до 67 414 рублей, а зарплата — с 34 615 до 41 382 рублей. То есть зарабатывать на квартиру на Белгородчине нынче нужно 13,5 года. Три года назад хватило бы 9,6 года.
Такие же подсчеты «Труд» провел еще по нескольким российским регионам, получив аналогичные результаты: заработать на жилье среднестатистическому россиянину стало в полтора-два раза труднее. В результате в последние годы россияне все активнее переходят на покупку малогабаритных квартир и малометражных домов. Как утверждают риелторы, в секторе индивидуального жилья наибольшая доля малометражных домов (до 60 «квадратов») зафиксирована в Омске (49%), Новосибирске (38%), Уфе (32%) и Екатеринбурге (28%). Почему? Власти об этом не задумываются.
Параллельно вокруг российских мегаполисов растут средние площади «больших» загородных домов: с прошлогодних 131 кв. метра до 145 кв. метров. Эксперты говорят, что в пандемию люди стали строить уже не дачи, а дома для круглогодичного проживания. Их строительство завершается как раз в нынешнем году.
Но есть и другое объяснение: продолжается расслоение населения на бедных и богатых. Все хотят жить в своем доме, но не каждый готов, как кум Тыква, положить на свою мечту целую жизнь. А потом вздрагивать при каждом упоминании синьора Помидора.
