Как сообщил «Коммерсантъ», цена продаваемого застройщиками нового жилья в некоторых районах Москвы оказалась на 300% (!) выше, чем уже обжитого. Например, такая аномалия зафиксирована в районе Хамовники, где и без того средняя стоимость квадратного метра астрономическая — 660 тысяч рублей. Соответственно, новостройка в этом же районе обойдется в 2,67 млн за метр квадратный. То есть нормальные жители Хамовников, которые живут там много лет, лишены возможности улучшить свои жилищные условия и переехать в новостройку в том же районе даже при самых льготных программах поддержки.
Эта ценовая аномалия — отнюдь не исключительный случай, касающийся отдельно взятого элитного района столицы. По данным профессиональных компаний, анализирующих рынок жилья, такой перекос характерен не только для всей Москвы, где новое жилье продается в среднем на 50% дороже уже построенного и обжитого, но и для большинства регионов России. В апреле — июне 2025 года средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке превысила 205 тысяч рублей, в то время как готовая недвижимость стоила 128 тысяч рублей, писали «Известия» со ссылкой на данные Центробанка. Таким образом, разница составила 60%.
При этом в отдельных регионах разрыв оказался еще больше. В центральной части России он достиг 80%: 294,1 тысячи рублей в новостройках против 163,8 тысячи рублей в готовых домах. Чуть меньше среднего значения по стране разница оказалась на северо-западе России (57%) и в Сибири (44%). Меньше всего разрыв в цене был на Северном Кавказе (12%) и на Дальнем Востоке (16%). Возник этот перекос не вчера, а развивался последние годы в результате программ так называемой льготной ипотеки и действий застройщиков. Эти программы, изначально нацеленные на облегчение покупки нового жилья и улучшение жилищных условий, привели к фактическому перетоку огромных бюджетных средств в карманы застройщиков. Вместо снижения цен на новостройки строители их взвинтили, забирая себе дополнительную прибыль. Причем они всеми силами поддерживают завышенные цены. Например, в Москве себестоимость строительства нового жилья в июле 2025 года, по данным «Союза инженеров-сметчиков», была всего 176,3 тысячи рублей за 1 кв. метр, а продавали его в среднем за 511,5 тысячи рублей за 1 кв. метр (согласно Dataflat.ru). И примерно так по всей России. Хотя отовсюду слышится плач девелоперов, как манны небесной ожидающих возобновления программ льготной и не льготной ипотеки.
И дело не только в аномально завышенных ценах на новостройки как таковые и снижении доступности жилья в целом. Одна из главных опасностей не только для граждан, но и для всей страны состоит в том, что человек, купивший квартиру в новостройке в ипотеку, в случае чего не сможет ее продать, поскольку не найдет покупателя, готового перекупить переоцененное жилье. Вместо поддержки семей правительство поддержало рублем строительный бизнес и способствовало созданию сегодняшнего кризиса на рынке жилья.
А он не только в ценовом перекосе. По заявлению министра строительства Ирека Файзуллина, в ноябре 2024 года в России стояли нераспроданными 60% новостроек. И мало надежд, что ситуация за истекшее время улучшилась. Это и понятно: новое жилье просто становится недоступно абсолютному большинству тех самых граждан, семей с детьми, многодетным. Если ты не олигарх, думать о покупке новостройки просто нереально. Или можно бездумно подписаться на ипотеку, рискуя оказаться в долговой яме, без денег и без жилья.
Например, по состоянию на декабрь 2023 года в Хабаровске простаивали 2/3 нераспроданных новостроек. При этом в центре города, на проспекте 60-летия Октября в домах, построенных в начале ХIХ века (по сути в бараках), живут люди. Аварии там не редкость: в том же 2023 году в одной из квартир такого барака печка провалилась вместе с куском пола со второго этажа на первый. К счастью, внизу в этот момент никого не было.
Но со льготной ипотекой или без нее у живущих там людей нет возможности самостоятельно изменить свою жизнь к лучшему. При нынешнем уровне зарплат покупка квартиры обрекает семью на нищенство. Видимо, поэтому, по опросам, все больше россиян заявляют, что они удовлетворены своим жилищным положением. Ибо иного им и не дано.
Кстати, в том же Хабаровском крае, где пустует огромное количество новостроек, неуклонно ухудшается демографическая ситуация. По данным статистического управления региона, с января по сентябрь 2024 года там родилось на 431 человека меньше, чем в аналогичном периоде 2023 года. А умерло за этот же период на 705 человек больше, чем годом ранее. Население края за девять месяцев 2024 года сократилось на 4827 человек — это полноценный поселок городского типа. А в 2023 году численность хабаровчан уменьшилась на 3691 человека. Народ изо всех сил стремится уехать туда, где еще есть какие-то шансы найти достойную работу и купить квартиру.
Но и это далеко не последняя проблема рынка жилья. Более половины новых домов в России сдаются в эксплуатацию с нарушением сроков. Участились случаи, когда застройщики, уже заключив договор с потенциальными новоселами, не торопятся не только выдать им ключи, но и построить объект. Как это происходит, например, в ЖК «Калейдоскоп» в Калуге, где из 462 квартир продано 308. Тем не менее 12-этажный дом на 30 тысяч метров жилой площади, который уже должен быть сдан, еще не достроен. Девелопер с июня прошлого года перестал публиковать отчеты о ходе строительства на портале «Дом.РФ». Как написала 2 сентября с. г. газета «Калужские новости», «глава СК России затребовал доклад по уголовным делам в связи с обращением о нарушении прав дольщиков в Калуге. Через информационный центр в центральный аппарат СК обратилась местная жительница. Речь идет о долевом строительстве ЖК «Калейдоскоп», застройщиком которого является ООО «КалугаЭлитДевелопмент». Подрядчик приступил к возведению объекта в 2020 году, срок сдачи здания в эксплуатацию был установлен на декабрь прошлого года. При этом с октября 2023 года организация перестала выплачивать арендную плату за земельный участок, монтажные работы на объекте прекратились, и до настоящего времени готовность дома составляет только 40%. На данный момент без жилья остаются более 250 семей».
СК РФ занимается и проблемами дольщиков в Новосибирской области, где уголовное дело по статье «Мошенничество в особо крупном размере» было возбуждено в отношении учредителя общества с ограниченной ответственностью «Мегадом», который заключал с гражданами договоры на строительство частных домов, получил предоплату, но так и не исполнил свои обязательства. В результате десятки семей остались без жилья, при этом они должны были выплачивать ипотечные кредиты.
Ненамного лучше положение и обманутых дольщиков ЖК «Поколение» в городе Владимире, которые судятся с местной властью, чтобы отменить документ, по которому они могут получить лишь обесценившиеся деньги, а не достроенные квадратные метры. Планировалось, что объект будет завершен к середине декабря 2022 года, но позже разрешение на строительство продлили до июля 2025-го. По данным прокуратуры, в 2024 году активные работы фактически остановились. При этом компания-застройщик «Капитал Строй» заключила 387 договоров долевого участия с 677 гражданами. Масштаб ситуации привел к тому, что многоэтажку включили в Единый реестр проблемных объектов, застройщика признали банкротом, а против руководителя компании возбудили уголовное дело. Теперь власти предлагают дольщикам вернуть вложенные ими в 2018 году деньги, которые за это время существенно обесценились из-за инфляции и роста цен на жилье.
Да что там Калуга и Владимир, если и в столице есть обманутые дольщики! Стройку в районе Люблино ЖК «Светлый мир «Станция Л» заморозили полтора года назад, владелец компании-девелопера арестован. Сдача первой очереди была запланирована на конец 2022 года — ключи от квартир с отделкой в двух корпусах, 8-м и 11-м, собственникам обещали передать летом 2023-го. Однако они получили не ключи, а уведомления о переносе сдачи. Стройка тем временем замедлялась, пока в середине 2024-го не остановилась полностью. Готовность домов первой очереди — примерно 60-70%, а вместо корпусов второй очереди — котлованы. Тем не менее в интернете до сих пор размещаются объявления о продаже квартир в несуществующих корпусах — например, в 26-м и 27-м. Студии там предлагают по 6,9 млн рублей с обещанием сдачи в конце 2025 года.
Дольщики, среди которых семьи с детьми, ипотечники, обращались во все инстанции, вплоть до Администрации президента РФ, но безуспешно. Их несанкционированный митинг был разогнан, несколько человек задержаны. В то же время власти не торопятся решить проблему недостроенного ЖК. Кто и как его будет достраивать, не совсем понятно. «Многие из собственников квартир в злополучном ЖК вложили в жилье маткапитал, взяли ипотеку и теперь оказались в долговой ловушке — без квартир и без понимания, когда и кто завершит стройку, — пишет по этому поводу MSK1.RU. — В квартирах, где должны были обустраивать свой быт жильцы, теперь вьют гнезда голуби, а на крыше поселились пустельги — хищные птицы, охотящиеся на голубей. Из-за отсутствия отопления зимой лопнули трубы ливневой канализации, вода разрушает перекрытия».
Примерно то же самое происходит в ЖК «Сказочный лес», который начали строить, вопреки протестам жителей и местной администрации, на особо охраняемой природной территории «Лосиный остров». Сдать его планировалось сначала в 2021-м, потом в 2022 году, но так и не достроили.
О чем это говорит? Да о том, что декларируемая система эскроу-счетов, которая якобы гарантирует права дольщиков, не вполне работает. Не видно в этих историях и активной роли так называемого Фонда развития территорий, который, по идее, должен брать на себя достройку подобных объектов.
Выходит, строим все больше, а жилья по-прежнему не хватает. Что делать с пустующими новостройками и с недостроем, непонятно. Как видим, за бравурными отчетами о вводе нового жилья по всей России возникает множество проблем, которые пока никто не знает, как решать.
Между тем стремительно увеличивается площадь аварийного и ветхого жилья, дома рушатся серийно, не дожидаясь ремонта и отселения. Мы писали об этом 8 августа с. г. в статье «Четыре дома обрушились за неделю». На программы переселения из бюджета выделяются все новые средства, мы платим за капремонт все возрастающие суммы, а воз и ныне там. За истекшие пять лет льготные ипотечные программы привели к росту стоимости жилья в России вдвое. При этом объем строительства увеличился только на 10%. Этой проблеме была посвящена наша статья «Ипотека льготная, цена улетная» 19 сентября с. г.
Все это говорит о том, что в строительной отрасли назревает полномасштабный кризис, который у нас пытаются не замечать. Доступность жилья находится на рекордно низком уровне. Как бы квартирный вопрос, который традиционно портил жизнь россиянам, окончательно их не рассорил.
