На этой неделе в России отменили восьмипроцентную льготную ипотеку, которую глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала одним из главных факторов, разгоняющих в стране инфляцию. Во вторник, 2 июля, Сбербанк, один из основных игроков на рынке ипотеки, объявил о повышении ставок по базовым программам: на новостройки и вторичное жилье — до 19,5%, на загородную недвижимость и землю — от 19,8%, на гараж или кладовую — от 20%.
«Сейчас, я думаю, мы поболеем пару лет на рынке ипотеки, с тем чтобы привести рынок в нормальное равновесное состояние. Болеть будем все вместе», — заявил глава Сбера Герман Греф на Финансовом конгрессе Банка России. Но у каждого свои болячки.
За прошлый год руководимый Грефом крупнейший розничный банк страны заработал рекордную в своей истории чистую прибыль — свыше 1,5 трлн рублей. При этом его ипотечный портфель вырос на 34,9%, а доля Сбера на российском рынке ипотеки составила 55,9%. В общем, «чтоб я всегда так болел».
Зато ипотечные клиенты Сбера и других российских банков даже при льготной ставке в 8% обрекались на переплату за весь срок кредитования в 2,8-4 раза от стоимости приобретаемой квартиры. Теперь переплата, видимо, должна будет вырасти еще как минимум вдвое. Хотя тремя днями раньше один из самых авторитетных экономистов страны, а ныне министр обороны РФ Андрей Белоусов предложил руководству Центробанка кардинально снизить ставку по кредитам — до 5% (но не уточнил, по каким именно).
Для сравнения: в Исландии ипотечная ставка начинается от 1,5%, в Литве — 2,03%, в Германии сейчас выросла до 4%, во Франции — 4,68%, в Канаде — 6,35%, в Чехии — 6,37%, в Польше — 6,75%.
Напомним: массовая ипотека родилась в США во время Великой депрессии как механизм для решения жилищной проблемы небогатых американских семей. А потому с самого начала и до нынешнего дня тамошние ипотечные кредиты стараниями власти и бизнеса держатся на минимальном уровне — до 3,5% годовых. Хотя стране пришлось пережить «ипотечный кризис», и нынче средний размер ставок по 30-летним ипотечным кредитам превысил отметку в 7% годовых. Зато 64,5% домохозяйств США живут в собственных домах и квартирах, и средняя площадь этого жилья составляет 70 «квадратов» на человека.
В России, как известно, закон об ипотеке был принят в 1998 году, активное развитие этого сегмента рынка началось в 2005-м, и очень быстро ипотека стала основным инструментом решения жилищного вопроса населения. Причем, как и в США, основной целью объявлялась не экономическая, а социальная, и власти обещали: процентная ставка по ипотечным кредитам не будет превышать 6%. Обещание не было выполнено ни разу, к тому же в те времена многие россияне брали валютные кредиты, на чем позже сильно обожглись. Но, по данным ЦБ, в 2017 году средневзвешенная ставка в рублях опустилась до 9,79%. А Сбербанк даже установил 7,4-10% для новостроек и 8,9-10% для вторичного рынка, приблизившись к западным показателям. Результат: в России был выдан рекордный 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны.
Теперь сравним: по итогам 2023 года 20 крупнейших банков России выдали около 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму 7,8 трлн (таковы данные ДОМ.РУ). Практически это весь ипотечный рынок страны. Получается, что за минувшие шесть лет каждый ипотечный кредит подорожал вчетверо. Правительство с удовлетворением говорит, что с помощью льготной ипотеки на новостройки за время действия госпрограммы в России было приобретено около 84 млн кв. метров жилья. Мешает радоваться одно: куплено жилье в буквальном смысле втридорога.
На самом деле подорожание было еще круче, поскольку повсеместно сократились площади квартир в новостройках. В Москве с 2020 года этот показатель уменьшился с 60 до 49 «квадратов», в Подмосковье — с 54 до 45, в Санкт-Петербурге — с 50 до 46, в Ленинградской области — с 49,5 до 42 метров. В целом по России в 2008 году средняя площадь квартир в новостройках составляла 83,4 кв. метра, а ныне упала ниже 47. Президент Владимир Путин даже издал указ, обязывающий обеспечить россиян жильем площадью 33 кв. метра на человека к 2030 году и 38 кв. метров к 2038 году: чтобы было где нянчить детей. А по данным Росстата, на конец 2023 года обеспеченность составляла 28,8 кв. метра. За последний год в новостройках массового жилья на 58% выросла доля сверхмалых квартир-студий. Вместе с «однушками» компактные студии уже составляют 53% от общего объема строящегося жилья. В то же время трехкомнатные квартиры «ужались» до 13%, четырехкомнатные — до 2%. В демографическом плане это катастрофа.
Естественно, застройщики ссылаются на спрос, а потенциальные покупатели — на цены. Но заметьте: статистика фиксирует бурный рост цен на жилье не на всем периоде ипотечного кредитования, а за последние пять лет. «Цены на новостройки в среднем по России за три года увеличились на 90%, то есть практически удвоились, — сообщила глава Банка России Эльвира Набиуллина в Госдуме. — Это в два раза выше темпов роста зарплат за те же три года».
Сильнее всего квадратный метр подорожал в Каспийске, Кисловодске, Новороссийске (в 4 и более раз), Нижнем Тагиле, Пятигорске, Новокузнецке, Краснодаре, Майкопе, Ессентуках (в 3,5-4 раза). Среди городов-миллионников лидировали Краснодар и Челябинск. Но в среднем по крупным городам цена квадратного метра на первичном рынке увеличилась в 2,5 раза. Почему? Ответ простой: в 2020 году в стране появилась льготная ипотека — не выше 6,5% годовых (потом она стала 8%). Она пришла неожиданно на спокойный, успешно растущий рынок — в 2019 году банками было выдано почти 1,3 млн кредитов, хотя средние ставки в 9% начали подрастать. А в банковской статистике ипотечный портфель «физических лиц» начал уступать лидерство автокредитам и займам на мебель и зарубежные отпуска. Но потом пришел коронавирус, а с ним начались нерабочие дни, тотальная самоизоляция. На этом фоне правительство и приняло постановление о льготной ипотеке под 6,5% — на треть ниже обычной, чтобы с ее помощью поддержать и граждан, и строительную отрасль. И понеслось...
Сегодня у этого решения немало критиков — из-за нынешних «отдаленных последствий», не принятых тогда в расчет властью. Однако летом 2020 года строительной отрасли реально грозил кризис: спад спроса, потеря перспективы, масштабный отток рабочей силы из-за вводимого карантина для гастарбайтеров. Но, как в таких случаях говорят, забыли про овраги. «Застройщикам и строителям по всей стране выпал «выигрышный билет», небывалый скачок потребительского спроса, — говорят нынче аналитики. — Хотя в жилищном строительстве любые скачки вредны. На предлагаемые населением «шальные деньги» можно и нужно было подготовить новые площадки и проекты для последующего роста объемов строительства. Некоторые крупные компании так и поступили».
Другие — их было больше — предпочли просто взвинчивать цены. Через год общие цифры снизились, но тренд остался. В Саратове недвижимость подорожала еще на 11%, в Омске и Новосибирске — на 19%, в Красноярске — на 32%. Это стало уже тенденцией, и риелторы продолжают учиться «заламыванию цен». Как делился опытом застройщик с Кубани, в марте — апреле продавцы снимают объемы с продажи, понимая, что найти покупателя с рекордно дорогой ипотекой будет сложно. Но восстановление подорожавшего рынка начинается в мае — июле, и в конце года средний лот все-таки вырастает по сравнению с январем на 30-34%...
И даже новостройки двух столиц, где дешевого жилья не было, за время льготной ипотеки подорожали почти вдвое. В Москве цена квадратного метра выросла на 79%, до 499,3 тысячи рублей, в Петербурге — на 105%, до 294,9 тысячи. Основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что это было вызвано не столько наличием самого продукта, сколько неограниченным доступом к нему. «В момент запуска программы льготной ипотеки доступ к ней получили все, и неограниченное число раз. Но не только те, кто действительно нуждался в улучшении жилищных условий, но также инвесторы, которые много раз могли приобретать квартиры — и делали это, пользуясь доступными кредитами», — поясняет Ирина.
Аналогичная ситуация в Краснодаре, где, по оценке риелторов, покупатели-инвесторы держат наготове не менее миллиона скупленных под 6,5% квадратных метров, готовясь предложить их рынку в наиболее благоприятный момент. А по всей России в 2023 году непроданными остались около 4 млн квартир. В домах, которые сдадут в 2024 году, не проданы еще около 20 млн квартир. По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, доля нераспроданных квартир ныне составила 67% от общего объема строящегося жилья.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева предлагает устроить распродажу этого жилья прямым государственным регулированием, то есть законом, ограничивающим максимальную прибыль застройщиков или устанавливающим предельные цены на жилье.
«Я предложила Хуснуллину в качестве одной из мер ограничить норму прибыли застройщиков, — говорит депутат. — В советские времена делали сметы, где была норма прибыли в 20%. А сейчас есть, конечно, регионы, где мало строят, где низкая покупательная способность, там иногда и до 15% недотягивает. Но те, кто строит и строил в столичных регионах, — спрос есть, да. Сейчас норма прибыли не контролируется в этой отрасли абсолютно. Спрос огромный, цены растут, и при этом себестоимость составляет, наверное, меньше половины стоимости этого квадратного метра».
